嘉賓：DTZ戴德梁行

中國區綜合住宅服務主管

蔣尚禮

據上海證券報報道，隨著住宅市場在前期的一輪回暖，久未露面的溢價拿地現象再度出現。4月上海土地市場較為吸引眼球的話題，便是金地以溢價82%的價格，獲取青浦徐涇一幅住宅用地。不僅如此，該事件更為引人深思的是，共計有近10家開發商參與了此次爭奪。土地市場的再度回暖，對于未來市場將會有何預示？

主持人：與去年頻繁出現流標、底價成交的情況相比，今年的土地市場重現“轉機”，您認為這是由哪些原因造成的？

蔣尚禮：土地市場的購置減緩現象，應該是從2005年開始表現明顯。主要還是由于之前幾年房地產業的階段性調整、土地開發限制要求提高，對開發商的購置土地有所影響。而2008年信貸政策的全面緊縮，導致當年全國土地購置面積增速同比回落9%。

應該說，2009年以來信貸政策的轉變，不僅使得房地產開發企業的信貸資金有所松綁，而個人按揭貸款同樣增長迅速，總額達到984億元，同比增長13.2%。這也是自2008年2季度以來頭次實現正增長。

2009年1季度的住宅市場成交量顯著恢復，住宅銷售總額同比增長24.7%。與此同時，根據DTZ戴德梁行所監測的30家A股上市房企的一季報顯示，萬科、金地、招商、保利等部分發展商，經營性現金流一改過去三年間的長期負值表現。加上國務院近期決定下調住房投資資金比例，對開發商的資金狀況會是個利好。因此，一些資金流動性靈活的房企，開始逐步恢復了對外擴張計劃。

主持人：按照業內觀點，存貨消化壓力大普遍存在。開發商囤地的行為再度發生，是否會進一步造成這方面壓力加?。?

蔣尚禮：縱觀1998-2008年的十余年間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，可見仍有近40%的土地滯壓于發展商手中。但值得注意的是，2009年1季度以來，隨著發展商戰略的調整，全國范圍內土地開發面積相對于土地購置面積的比值，近三年內頭次實現凈增長。這說明庫存土地正開始逐步去化。近期各地土地市場的確開始有所活躍，還有個別溢價幅度較大的收購現象發生。但我想要強調的一點是，這種現象并不會普遍發生。

一方面，進入2009年以來，雖然信貸政策放松信號愈發明顯，房企現金流動靈活性有所加強。但較高的負債水平和存貨數量，仍然是房地產企業存在的整體現象。2009年1季度全國范圍內房地產開發企業從銀行系統獲得的信貸資金總量較去年同期增長9%。信貸增長帶動住宅竣工增長27%，而同時間發展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標分別同比下滑40%和20%，依然延續2008年以來的下探走勢。一系列指標的變動說明現階段發展商更為注重自身資產負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。

另一方面，根據DTZ戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、成都、長沙、廈門九大城市土地市場的跟蹤統計來看，今年季度共成交土地（規劃建筑面積）2036萬平方米，較2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的綜合性用地共成交（規劃建筑面積）403萬平方米，同比回落67%，可以看出，整體土地市場仍舊處于調整之中。（主持/整理：唐文祺）