當前，國內食品、飲料、港口、煤炭等多個行業已有明顯跡象從"去庫存"轉向"補庫存"，對于房地產行業而言卻是另一番景象。雖然今年一季度去庫存化速度超過業內預期，但這只是讓部分城市的開發商松了一口短氣，4月20日，高盛高華發布的研究報告顯示，該公司追蹤的北京、上海、廣州、深圳等16個城市平均需要18.8個月才能消化目前的庫存。

●高速去庫存能否持續存分歧

從年初持續至今，房地產行業的去庫存化速度讓業內意外。

瑞銀證券發布的研究報告顯示，3月份中國許多城市的樓市成交量飆升，部分城市成交量甚至高于2007年峰值水平。和2月份的銷量相比，杭州的一手房成交量翻了兩番；北京、上海、天津、南京、青島、濟南、?？诤唾F陽一手房成交量增長了一倍。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，由于今年一季度樓市成交量驟增，同時新增供應量相對較少，北京、上海、深圳、成都等6城市的庫存去化周期大約減少了1/3.

問題是，一季度的這種去庫存化高速今年還能持續嗎？渤海證券研究員周戶分析，累積的商品房需求可使目前成交量持續到5月份，頭次置業需求在二季度也將持續釋放，而改善型需求正在逐漸釋放，因此，二季度成交量持續回升可能性較大。從保經濟增長的角度，今年6、7月份有可能出臺刺激改善型需求的政策，將進一步保證商品房銷售面積的可持續性。

"如果累積的商品房需求集中在2009年釋放，同時改善型需求市場份額提高5個百分點，頭次置業需求維持2008年水平，2009年商品房銷售面積將達到8.14億平方米，分別較2007、2008年增長5.19%和31.06%，因此2009年商品房銷售面積存在高增長的可能性。"周戶說。

楊紅旭認為，由于反彈具有慣性，4、5月份全國樓市成交量依然會保持較高水平，但其后，由于國際金融危機依然看不到底部等宏觀因素，或將重新經歷一次比較明顯的回落。

深圳房地產研究負責人王鋒也持相同觀點，"如果未來國際經濟形勢惡化，不排除房地產市場發展形勢在反彈后出現階段性下行態勢。"王鋒說。

開發商是借機降價出貨，還是乘市提價，也起著關鍵作用。"如果開發商繼續理性地看待市場未來的發展，也就是說，在價格方面繼續保持理性的態度，有可能目前的市場狀況能夠維持。"北京頭都開發股份有限公司董事會秘書王怡說。

●"永遠不變的是過剩"？

對于當前市場庫存的消耗，不少知名地產商保持謹慎態度。

在上周末結束的博鰲亞洲論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，中國房地產就像中國的經濟，未來3-5年，永遠不變的就是過剩。"我們現在是生產能力過剩、原材料過剩，勞動力過剩，房地產也不例外。"潘石屹說，同時，房地產企業在2006-2008年房地產企業累積下來的天價土地，也存在著去庫存化的困難。

3-5年的說法或許存在一定夸張成分，但目前市場積累的商品房庫存較少能讓開發商折騰一年。

高華證券發布的較新研報稱，根據12個月滾動銷售面積計算，該公司追蹤的16個城市的庫存平均消化時間從兩周前的19.1個月下降至18.8個月。目前，上海、南京、蘇州、廣州、深圳及重慶的庫存月數低于12個月；而北京、天津、沈陽、大連、東莞、武漢、成都及西安的庫存月數高于18月；杭州和廈門的庫存月數在12-18個月。

由于估算方法不同，研究機構預測的消化存貨的時間也有出入。瑞銀證券認為，由于新增供應量整體而言落后于增長的銷量，許多城市的存貨下滑至1年內的水平，并預計廣州市的現有存貨只需不到6個月的時間便可消化完畢。

●"去庫存"與"補庫存"的平衡術

值得注意的是，雖然一季度的高速去庫存讓房地產企業資金來源較去年寬松，但開發投資卻出現較大幅度下降。

深圳房地產研究公布的《一季度深圳房地產市場運行情況》顯示，一季度深圳新建商品房銷售面積同比增加186.34%，二手住房成交面積同比增加175.47%，但房地產投資的各項指標都呈下降趨勢，其中，商品房新開工面積同比下降50.5%，竣工面積同比下降60.4%.

在成交量放大和資金鏈條有所放松的情況下，深圳房地產開發投資為何不樂觀？深圳房地產研究負責人王鋒分析，主要原因有三個：一是目前開發商大多處于消化存量房階段，新開工建設的積極性不高；二是目前新開工用地大多為2006年以來房地產熱銷時期的"高價地"，土地購置高成本和市場能否全面回暖還不確定，導致開發商被迫延緩了開發進程；三是住房價格走低和存量消化壓力的增大，造成很多開發商資金壓力還未得到根本改善。

"去庫存"與"補庫存"的平衡問題已引發業內關注。"就當前的市場來看，要關注的頭個問題是，保持合理的房地產投資規模與消化存量的關系。"昨天，中國社會科學院舉行"2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會"上，中國房地產業協會秘書長朱中一說。

他表示，2007年以前，房地產的投資規模平均是25.3%的投資規模，應該說比固定資產投資規模還要高。2008年逐年下降，今年1-3月又延續了2008年的勢頭，房地產的開發投資總體增長僅僅是4.1%，與房地產投資增幅下降有關系的，土地開發投資同比下降12.4%，土地購置面積，完成土地開發面積和房屋新開工面積同比下降14.01%，11.3%、16.2%.

"對于后幾年，這種新型指標下降將對后兩三年的房地產的健康發展帶來問題。盡管當前存量房的消化壓力不小，怎么樣處理好這個關系問題，一定要把新增的規模保持一定規模，而且要把盤活存量作為一個有效供給的重要成分來考慮。"朱中一說。

旁邊報道

孔健岷：今年將是合景泰富收成期

三年不鳴，一鳴驚人；三年不飛，一飛沖天。默默積蓄著能量，或許未來幾年就是合景泰富的收成期。

近日廣東本土勢力、香港上市公司合景泰富地產發布2008年年報顯示，雖然受全球金融風暴影響，2008年中國房地產市場下滑，合景泰富的總體營業額也減至人民幣15.74億元，但其毛利率仍有52.6%，與去年持平。

合景泰富地產主席孔健岷22日接受記者采訪時表示，無論是現金持有量，還是資產負債比，合景泰富均保持在行業內較健康和合理水準，相信2009年將成為合景泰富地產的收成期。

記者：去年房地產市場受到嚴重沖擊，作為開發商，你怎么看待自身去年的經營狀況？

孔健岷：回顧2008年，由于全球金融風暴導致環球經濟下滑，中國房地產市場連帶也受到影響，使集團的總體營業額減少至約人民幣15.74億元。

盡管市場情況深幅調整，合景秦富仍然憑借領跑的設計與精致產品，取得2008年平均售價約人民幣11018元/每平方米，與2007年比較，總體持平。毛利潤率亦達到52.6%，凈利潤率仍然保持24.4%的高位，土地成本則較2007年下降至每平方米人民幣1118元。公司保持穩健的財務結構，無任何境外債券或可轉換債券。

記者：今年以來，市場成交量有所回暖，你們今年的銷售目標是多少？

孔健岷：自踏入2009年，集團的銷售成績表現良好，以4月19日剛開售的珠江新城"領峰公寓"項目及成都的"萬景峰"項目為例。領峰公寓在公開發售當天便成功銷售125套，總金額為約人民幣2.5億元，均價為每平米約人民幣2.5萬元。而"萬景峰"也成功銷售95套，總金額為約人民幣3700萬元，均價為每平米約人民幣4500元。截至2009年4月19日，集團的預售額為約人民幣12億元，占全年目標合約銷售額人民幣50億的24%.

截至2008年12月31日，本集團持有現金為約人民幣14億元，凈資產負債率約為50.3%，無論是現金持有量，還是資產負債比，均保持在行業內較健康與合理水平。

記者：今年集團有什么拓展計劃？

孔健岷：在鞏固廣東省的品牌優勢及專業地位之余，集團也圓滿完成了區域拓展計劃，成功進入廣州以外的蘇州、成都及北京3個具發展潛力的新區域。

2009年，集團預計共有16個項目進行銷售，其中7個項目位于廣州以外區域，這些外地項目的相繼推出，將進一步鞏固集團在全國4大區域的均衡銷售戰略。

截至2008年12月31日，集團累計土地儲備約623萬平方米，足夠滿足未來四至五年的發展需求。按地區劃分，約46%、18%、23%、8%及5%的面積分布于廣州、蘇州、成都、北京及海南。

記者：作為開發商，你對今年的市場怎么看？

孔健岷：我覺得去年的房價有個回落期。今年房價應該不會有大的波動，應該可以站穩。今年成交量回升，與去年同比肯定上漲。市場累積的購房需求正逐步釋放。憑借清晰的區域拓展策略、專業的運營團隊及的管理水平，本集團相信2009年將成為合景泰富地產的收獲期。

(作者：佘慧萍)