陳英楠,中國人民大學經濟學院世界經濟專業博士生,日本一橋大學院商學研究科聯合培養博士生,曾獲教育部2010年度“博士研究生學術新人獎”。主要研究領域:住房市場估值、住房價格波動、宏觀經濟與住房市場等。

在國內多家主流經濟學期刊發表過《所有權成本、投資者預期與住宅價格波動:關于國內四大城市的經驗研究》等系列論文。并參與了教育部人文社會科學研究規劃項目《基本面、非理性因素與我國城市住宅價格波動》等一系列教育部人文社會科學研究規劃項目、廣東省哲學社會科學“十一五”規劃項目。

2009年6月至2009年11月,在中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產研究室實習研究期間,參與撰寫《中國住房發展報告(2009—2010)》(住房綠皮書)

2009年9月至2009年12月,在中國房地產研究會住房保障委員會實習研究期間,參與撰寫住房與城鄉建設部委托課題《公共租賃住房政策與融資機制研究》

目前師從日本金融學會前會長清水啟典教授進行《日本房地產泡沫的歷史經驗及其對中國的啟示》課題研究。

“現階段需要快速增加房屋供給”

記者:當前中國住房保障主要有哪些方式與形式?它們又有哪些特點?

陳英楠:中國住房保障體系主要由經濟適用房、公共租賃住房和廉租房組成,保障對象是生活在城市的中低收入家庭或個人。按照住房保障政策的設計思路,三種類型保障住房呈相互銜接關系:不能承受完全由市場決定價格的商品住房的中低收入家庭,可以選擇購購經濟適用房；廉租房主要保障較低收入家庭；而處于既不屬于經濟適用房保障對象,又不滿足租賃廉租房條件的“夾心層”家庭或個人,則是公共租賃住房的供給對象。

上述三種類型保障住房都是采取對供給方補貼的思路,業界俗稱為“補磚頭”,政府通過干預住房價格或租金的方式,或者通過稅收優惠等政策降低房地產商的建筑成本,使得保障性住房與保障對象承受能力相匹配。

現在國內開始逐漸出現的貨幣住房補貼是一種“補人頭”的方式,這種方式是直接對需求方進行補貼。具體的做法是把貨幣或者代券直接發放給具體的保障對象,讓這些保障對象利用補貼貨幣到市場上購購或者租賃合適自己的房子。

就現階段而言,國內還是需要大量采用“補磚頭”的住房保障機制,因為住房短缺階段需要以“補磚頭”為主,因為這樣會快速增加房屋供給。在市場供給充分的情況下,“補人頭”將是一個重要的調節方法。

記者:現主要發達國家的住房保障政策主要有哪些做法,有哪些突出的模式?

陳英楠:從主要發達國家住房保障政策的演變歷程來看,由于二戰后面臨嚴重的住房短缺,各國政府對住房的干預程度較高,政府政策的是實施大規模的住房建設計劃,同時,采取多種形式補貼住房供給方并維持低租金水平。

到了1970年代,由于住房短缺情況得到明顯改善,政府逐漸減少對公共住房進行管理和補貼,市場發揮了更大的作用。目前,主要發達國家采取補貼需求方為主,輔以供給方的政策思路,也就是“補人頭”為主,“補磚頭”為輔。

例如,房租補貼的租金優惠券計劃是美國住房政策的。消費者拿了租金優惠券可以去指定的區域選擇租房,而美國提供租賃住房的戶主,則可以得到稅收優惠,雙方可以達到共贏的效果。這種方式的靈活性很大,受補助的對象選擇的余地也就更大了。

“保障住房能解決市場失靈導致的缺乏供給”

記者:樓市價格居高不下已經成為國內長期存在的熱點問題。保障性住房政策能否成為調節商品房房價的杠桿?

陳英楠:1998年中國住房制度市場化改革以來,成績顯著,但一個值得改善的地方是過于強調了市場在供給住房方面的作用,而忽視了政府提供政策性住房保障弱勢群體居住需求的責任。

2010年的經濟工作會議強調“加強廉租住房等保障性住房建設”,可以預期,由于住房供給總量的增大,在一定程度上可能會影響房價的上漲速度。但保障性住房的數量和樓市價格是否必然成反比關系?這個也不好說,打個比方,例如新加坡的住房保障達到8成,但是商品住房價格一樣可以上升得很快。

可以這樣說,由于市場和政府在住房供給方面扮演的角色和作用顯然不同,不應將出臺保障性住房政策過度理解為政府目的在于調控房價。提供保障性住房是為了解決市場失靈導致的缺乏供給,滿足弱勢群體的基本住房消費,以維護社會穩定。

記者:國內的保障性住房政策仍在摸索與探路之中,要建立一個更加健全與透明的體制,您有何建議?

陳英楠:各地都在積極探索保障性住房政策的制定和實踐,形成了許多有益的經驗,但是媒體上也屢現曝光不符合住房保障條件的家庭入住保障住房等現象。因此,應該高度重視專職機構與法律法規建設在住房保障方面的作用。

從國外的經驗來看,一方面,為解決住房問題而設置獨立機構,專門規劃、安排政策的落實。另一方面,在不同階段頒布相應的法律法規保障政策的施行。法律以其公正性和強制性而成為住房保障制度的支撐點,完善的法律法規體系是穩步有序推進住房建設的根本保障。

在有了地方豐富的實踐經驗之后,從國家的層面來說,我希望《住房保障法》能夠盡早出臺,通過立法明確保障體系、標準、對象等。畢竟目前這方面的指標只是不同級別政府政策層面的宣示,而不是法律明文規定,在某種程度上弱化了政府的供給動力,因此應該通過立法約束與強制執行,效果可能會好很多。

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