僅靠這種測試就能厘清風險？美國次貸危機發生之前，從次級貸款占個人按揭貸款的比重及金融機構個體的資質等方面，是看不到危機爆發的，但金融危機較后還是爆發了。也就是說，金融市場的信貸風險不僅表現在不同金融機構個體，更大程度上表現在金融系統里，是由于金融體系根本缺陷、金融機構內在脆弱性、金融監管不完全性及市場主體非理性等。因此，對國內房地產信貸風險測量不僅在于其個體的觀察和測試，更應該關注房地產信貸市場系統性風險有多高。

從較近的數據來看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運行。今年上半年房地產開發貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。房地產商業性貸款占全部貸款比重21%以上。也就是說，國內房地產商業性貸款，無論是房地產開發商還是個人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少。只不過房地產炒作由2009年的主要在一線城市，變為現在向二三線城市，甚至向縣城轉移了。

2009年國內房地產市場價格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的結果。2009年新增房地產貸款2萬億，占各項新增貸款額的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000億元。其中個人購購住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態勢在2010年一季度仍在持續，進入房地產的貸款大幅增長了。

根據上述數據，監管部門測試所看到風險有二：一是2009年以來房價飆升雖讓國內房市轉化為以投機炒作為主導的市場，但房價跌30%左右對銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤減少、貸款損失大小及相關行業可能導致貸款損失等。但在筆者看來，這實際上是靜態的數據。因為在投機炒作為主導的房地產市場，投資者并不關注房價上漲與下跌，而更多的是關注房價的市場預期。如果市場預期處于下跌區間，要想認為房價跌到30%就停止是不可能的，就如股市價格下跌的情況一樣。因此，以投機炒作為主導的房地產市場價格并非是一個靜態的價格。

二是監管部門通過住房貸款占整個貸款的比重來觀察房地產信貸的風險。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相當低的水平上（中國占比為22%，而歐美國家為80%以上）。但筆者必須指出的是，中國房地產市場與歐美市場是相當不同的市場。比如市場發展期限（中國僅10年，而歐美國家近百年）、住房結構（一、二手房所占比重，中國一手房超過85%，而歐美國家僅15%）等。正因為市場性質完全不同，用信貸占比來判斷中國房地產信貸風險高低是不合適的。

筆者還要指出，房地產市場不僅市場預期是動態，市場環境及價格水平也是動態的，如房貸利率變化。整個市場動態性是無法用一個靜態指標來準確衡量當前國內房地產信貸風險高低的。

更為重要的是房地產信貸的系統性風險如何來評估。就中國房地產金融市場而言，由于是剛從計劃經濟中轉型而來，存在的缺陷與問題很大。如今仍無有效的市場信用評級；無有效的定價機制，房地產同類個人按揭貸款無差異性；市場準入寬松，使許多無支付能力的貸款者進入市場；法治不健全，使不少房地產金融制度不落實不執行等。加上政府GDP取向背景下過度優惠的住房按揭政策，只要購購房產就能夠賺錢，住房購購完全成了投資賺錢的工具；房地產成了投資市場，而居住功能反倒是次要的了。

如果不把房地產信貸市場的這些系統性風險考慮在內，那么要評估風險大小是不可能的。個人以為，中國房地產信貸市場的系統性風險比美國次貸危機的風險有過之而無不及，政府決不可掉以輕心。

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