地產調控政策劍指住宅市場,商業地產反而迎來了春天。近日在深圳智慧廣場舉行的"國際資本對接中國商業地產"論壇上,與會專家和投行高層認為中國未來30年商業地產是較值得投資的渠道,而國內醞釀多時的房地產信托基金（REITs）將進一步增大商業地產的投資價值。另據消息稱,房地產信托基金即將在北京、上海、天津等城市試點。

商業地產將處于30年的繁榮期

社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為,國內商業地產項目今年肯定會很好。一是資金會發生比較大的扭轉。過去資金炒住宅,現在政策收緊,會有一部分資金流入商業地產;二是去年住宅市場快速發展,住宅市場的快速提升是商務地產發展的基礎。只要是住宅發展快的地方,商業地產也會隨之快速增長。

數據顯示,北京商務寫字樓較近一個月銷售跟價格在逐漸往上走。易憲容認為調整商務地產跟住宅倒掛的機遇已經到了,未來一段時間將是商務地產很好的機遇。其判斷,中國經濟只要讓房地產住宅這一塊的泡沫調整過來以后,房地產未來快速增長三十年沒有問題。而寫字樓、商務樓肯定是未來三十年較繁華的地方。

對全球資金來說,國內商業地產對外的限制也比住宅限制要小得多。

摩根大通銀行副總裁陳思沖也持同樣觀點。從全球趨勢來說,中長線商業地產的比例會越來越重,特別是在現有環境下,會有部分資金投入到國內商業地產中。因為商業地產的前景很好,而中國才剛剛起步。

國內REITs應注意控制負債率

但與會人士認為,現在中國的商業地產缺乏一種東西,即房地產信托基金（REITs）。陳思沖表示,全球排名靠前的房地產公司持有商業物業的比例占60%-100%不等,占100%的基本上都是房地產投資信托基金。從國際經驗來看,商業地產一個很重要的渠道就是房地產投資信托平臺。而投資者投資REITs看重的是每年分紅收益率和低風險,并且可以參與中國經濟、房地產長遠增長收益。

在R EIT s運用上,陳思沖認為國內設計者可以參考海外經驗。在稅務方面給信托基金以優惠。

另外,也要汲取國外的教訓,海外一些REITs負債率達到70%-80%.但2008年這些REITs因為資產下跌,債務高企進而產生財務問題。所以國內在設計REITs平臺時應考慮債務率的限制,不能讓REITs負債太高,這對于風險控制會更好。

與此同時,陳思沖不建議國內房產公司出售商業地產。他表示,國外房地產投資信托基金擁有的物業（寫字樓、商業地產）沒有散賣,都是整棟擁有的。而國內一些公司可能因為出于資金運作的考慮或其他因素,他們會把1/3或一半的寫字樓出售。這樣中長線來說對物業增長是有影響的,因為地產公司無法控制整棟樓的住戶,這種物業就不太適合房地產信托基金。

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