“房地產(chǎn)調(diào)控新政旨在控制房?jī)r(jià)而非打壓地產(chǎn)行業(yè)，政府的房地產(chǎn)政策在降低杠桿率、抑制投機(jī)需求，與此同時(shí)增加供給。房地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)需求的關(guān)鍵，城鎮(zhèn)化仍是2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主題。目前，居民部門和銀行的房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)債處于可控水平。”

5月14日，瑞銀證券中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在接受記者采訪時(shí)做如上表述。

國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)新政4月中旬頒布之后，市場(chǎng)人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通購房者、經(jīng)濟(jì)分析師們對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向眾說紛紜，分歧很大。而房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)及其未來前景而言非常重要。房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)因太嚴(yán)而造成整體建設(shè)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的急劇下滑？這可能是目前宏觀經(jīng)濟(jì)中的疑問。這一問題的答案又取決于中國(guó)是否存在著全國(guó)性的房地產(chǎn)大泡沫以及房地產(chǎn)新政的主要目標(biāo)和未來發(fā)展的軌跡。

汪濤認(rèn)為，對(duì)于“泡沫”的問題，需要從房?jī)r(jià)上漲幅度、房?jī)r(jià)支付能力、居民負(fù)債率以及房地產(chǎn)建設(shè)總規(guī)模等各方面進(jìn)行考察。而要評(píng)估調(diào)控政策可能產(chǎn)生的影響，必須評(píng)判房地產(chǎn)新政的目標(biāo)及其將來可能演變的軌跡，也要分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性、大城市房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)相對(duì)于保障性住房的重要性以及樓市下滑對(duì)銀行、地方政府和大宗商品需求帶來的可能影響。

從多個(gè)角度看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎在較近幾個(gè)季度呈現(xiàn)出了“泡沫化”的特征。官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年3月，新建商品住宅價(jià)格較去年同期平均上漲了14%。汪濤說，瑞銀計(jì)算出的簡(jiǎn)單平均售價(jià)則上漲得更多(40個(gè)大城市同比增長(zhǎng)24%，北京則增長(zhǎng)60%以上)。與此同時(shí)購房貸款余額增長(zhǎng)了53%，居民部門的負(fù)債率在2009年增加了13個(gè)百分點(diǎn)。不過，這一危險(xiǎn)態(tài)勢(shì)延續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)，尚不足以積累成全國(guó)范圍的大泡沫。即使是經(jīng)歷了近期的快速上漲，居民部門的負(fù)債率仍不算高——占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

她認(rèn)為，近期房地產(chǎn)政策的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)或整體經(jīng)濟(jì)。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的重要性，再加上政府對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時(shí)性緊縮政策就可能放松。

一線城市住宅建設(shè)量約占全國(guó)的7%—8%，與保障性住房的規(guī)模相當(dāng)。內(nèi)陸中小城市房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)增加以及保障性住房建設(shè)加快將會(huì)部分抵消掉大城市可能出現(xiàn)的下滑。

汪濤表示，目前，一些城市的實(shí)施細(xì)則顯得非常嚴(yán)厲，但仍不清楚有多少城市會(huì)從嚴(yán)貫徹實(shí)施的政策。市場(chǎng)信心已經(jīng)受到打擊，而政策面的不確定性將繼續(xù)給市場(chǎng)帶來壓力。大城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，2010年下半年可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格和新開工面積雙雙下跌的情況。“我們認(rèn)為全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大幅下跌的情況不會(huì)出現(xiàn)，同時(shí)，并不認(rèn)為建設(shè)活動(dòng)或整體GDP增長(zhǎng)處在崩盤的邊緣，也不認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的下調(diào)或銀行體系正在面臨巨大問題。”

瑞銀維持今年房地產(chǎn)實(shí)際投資以及整體建設(shè)活動(dòng)比去年平均增長(zhǎng)10%—15%的預(yù)測(cè)。這意味著房地產(chǎn)建設(shè)從現(xiàn)在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數(shù)，今年下半年某些月份建設(shè)活動(dòng)可能出現(xiàn)同比下降。與此相應(yīng)的是，建筑材料和大宗商品進(jìn)口的需求增長(zhǎng)在下半年也將減弱。目前對(duì)GDP增速的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)是2010年和2011年分別增長(zhǎng)10%和8.7%，并與固定資產(chǎn)投資一道逐季放緩。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響可能與全球需求走弱同時(shí)出現(xiàn)，因此對(duì)2011年的預(yù)測(cè)存在著略微的下行風(fēng)險(xiǎn)。

近來，地產(chǎn)類上市公司的股價(jià)出現(xiàn)了劇烈調(diào)整，汪濤分析，對(duì)投資者而言，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在于政策不確定性導(dǎo)致市場(chǎng)情緒和預(yù)期改變；房地產(chǎn)調(diào)整滯后，可能與其他需求下滑同步；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速減少了未來增長(zhǎng)潛力，增長(zhǎng)放緩不可避免。

“房地產(chǎn)新政在實(shí)施過程中確實(shí)有一定的不確定性。但是政策當(dāng)局不是認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的泡沫，不是覺得整個(gè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱，而是想要有針對(duì)性地、準(zhǔn)確地控制房?jī)r(jià)，這當(dāng)然有風(fēng)險(xiǎn)。用行政手段調(diào)控往往有過激的可能，這是需要關(guān)注的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”汪濤說。

如果房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)了大幅下滑，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和銀行體系會(huì)有哪些影響？汪濤分析，從去年年底房?jī)r(jià)快速上升至今，銀行新增按揭貸款在貸款總額中的占比并不是特別大，而且由于房?jī)r(jià)漲升過快，出現(xiàn)下跌也不會(huì)跌到去年底的水平，因此，對(duì)銀行資產(chǎn)的影響有限。據(jù)瑞銀估算，銀行按揭貸款中，貸款額和房產(chǎn)價(jià)值比不超過50%，也就是說銀行是可以承受一定幅度的房?jī)r(jià)下跌的。

至于較近媒體報(bào)道銀行壓力測(cè)試可承受房?jī)r(jià)30%—40%的下跌，汪濤表示尚不清楚各個(gè)銀行的情況。相對(duì)北京和深圳，房?jī)r(jià)下跌30%—40%對(duì)銀行的影響不會(huì)太大，但如果是全國(guó)的均價(jià)下降30%—40%，影響則相當(dāng)大，對(duì)此要作出具體判斷。

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