今年以來一直沉寂的樓市在3月開始有所抬頭。中原監測下的九個城市,上周成交量環比均呈上升之勢。其中北京、廣州、天津三市增長在四成以上,深圳、成都、杭州三市在兩成左右,上海、重慶、武漢三市則在5%左右小幅上升。這是否意味著,短暫的觀望和政策消化后,樓市又開始回暖?有專家指出,樓市的全面回暖還需要對4、5月份進行觀察才能確定；還有專家認為,成交量的反彈不會持續太長時間。

●九大城市成交量環比均上升

廣州增幅高達八成以上

中原地產研究報告顯示,上周各地新建住宅市場回暖勢頭不減。中原監測下的九個城市,周成交量環比均呈上升之勢。其中京、穗、津三市增長在四成以上,深、成、杭三市在兩成左右,滬、渝、漢三市則在5%左右小幅上升。從春節過后市場走勢看,各地回暖之勢已確定,但回升幅度不盡相同。其中,增幅的廣州高達八成以上。

分析各地成交數據,可以發現兩大特點:頭先回暖勢頭較初從二線城市開始,但目前已逐步擴大到一線城市；其次,各地基本以3月中旬為分水嶺,3月下半月不少城市新房周成交量突然走出谷底。

不過客觀來看,一線各城市的回暖走勢出現了一定分化。來自于中原地產的數據顯示,北京近期成交活躍,近4周的成交量環比增幅有3周達4成以上。本周成交量重回30萬平方米以上,已超出1月份的平均水平。廣州經歷了前期的波動,本周成交量大幅回升。上海、深圳兩市的回升幅度則相對有限,目前仍處在較低的水平徘徊。中原地產胡廣東指出,北京近期住宅成交的活躍,與前期地王頻出,推高房價上漲預期不無關系。

而在二手房方面,回暖跡象似乎比一手市場來得更早。以廣州為例,來自滿堂紅研究部的報告顯示,3月份前三周,廣州二手樓市出現放盤量和收客量均大幅增長的回暖跡象,二手樓市的新增購家數量是上月同期的2.6倍,達到了去年同期(2009年成交較火爆的三月份)的八成五以上。同時成交量快速復蘇,前三周的成交量已經較2月份全月的成交量翻了一番有余,雖然成交量尚不能與去年同期相比,但是市場活躍度已經是近六個月的新高,"小陽春"的出現基本上已是定局。

●調控政策部分消化

自住購家擔心加息急忙出手

對于3月樓市的變化,胡廣東認為可以概括為一段時間的市場觀望與政策消化后,樓市交易在剛性需求的推動下慢慢步入正常軌道。具體來看,主要有3方面原因。

頭先,春節期間成交極其低迷,全國"兩會"之前市場又普遍希望會對今年樓市定調,因此多數購家選擇觀望。但"兩會"上,對樓市卻并沒有特別專門表述,此后雖然有關部門出臺了一些諸如要求78家央企退出樓市的政策,但總體來看,樓市調控主調未變,短期內市場還將比較穩定。其次,今年以來雖然始終強調保持適度寬松的貨幣政策,但從銀行方面來看,貸款較去年已明顯收緊。加上加息的預期,對于按揭成本增加的擔憂也促使一部分購房者停止了觀望。此外,近期不少城市均存在不同程度供應不足的問題。可售貨量很少,購家選擇的余地很小,客觀上也導致購家間競爭激烈,促使他們加速出手。

滿堂紅研究部肖文曉還指出,3月份市場復蘇表現較明顯的是改善型需求的入市。滿堂紅廣州某分店主管介紹,3月份的看樓量與去年年底差不多,但購家以多次置業的改善型需求為主,總價在70萬-80萬元/套、面積在100平方米左右的三房單位較受歡迎。成交數據也顯示,越秀區90平方米以上的戶型成交比例達到了40%左右,而在早前的1月份這一比例僅僅有11.8%。與初次置業需求對樓價的敏感和觀望猶豫不同,改善型需求在見到"兩會"并無大的政策動作之后迅速反彈,只要有合適的房源即可促成交易。

顯然,對于樓市這個政策市來說,政策風向的變動較為關鍵。一個值得注意的現象是,國土部于3月22日召開了視頻會議,要求在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前暫停住宅用地出讓。但據中原土地監測系統顯示,上周各地住宅市場供求暫未受到此影響。12個監測城市本周公告出讓住宅用地9幅,計101公頃,較前兩周有所上升,且為去年周平均水平的1.6倍。成交方面亦較活躍,12城市共計成交住宅24幅,305公頃,為2009年周平均水平的1.9倍。

●政策預期仍影響入市意欲

成交大幅反彈難以長時間持續

不過對于此波反彈究竟能持續多久,是否意味著樓市全面回暖,專家的觀點則更為審慎。

胡廣東認為,雖然樓市調控對整體市場沒有打壓,但從較近有關部門的措施來看,加大保障性住房建設是一個明確信號,且新增建設量很大。這必然導致一部分市場需求被分化,供不應求的局面將有所緩解。此外,貨幣政策收緊的預期也將導致購房成本的增大,對購房者心理層面的影響很大。而且新增供應量的有限也必然導致成交量不可能維持高位。成交量的大幅反彈不會持續很長時間。

肖文曉則表示,3月份屬于傳統置業旺季,因此成交量的增加是否意味著樓市的全面回暖還需要對4、5月份進行觀察才能確定。他預計隨著4月份梅雨季節的到來,二手樓市市場氣氛會有所轉淡,但成交量不至于下滑太多,而今年廣州二手樓價會呈現"城區穩定,外圍區域穩中有降"的特點。

中原地產研究報告還指出,近期有消息表明在房企融資方面的監管似乎趨于嚴格。標桿房企中招商、萬科去年年中即已宣布的增發預案,目前仍未較終落實。同時有消息稱,國土資源部正在對提出房地產權益類再融資申請的上市公司進行重新審核,其中包括年初已經通過國土資源部審核的5家上市公司。

由于國內開發行業嚴重依賴外部融資,而政府及各監管部門對融資環境的控制,能顯著的影響到整個行業及銷售市場。另外,國土資源部參與上市房企再融資審核,也與近期土地市場加強調控的大環境相呼應。其審核的標準及執行力度尤其值得關注。因此上述房企的融資方案近期能否順利獲批,可視為今年樓市能否延續去年活躍狀態的風向標。

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