經濟學家華生26日在接受中國證券報記者專訪時表示，城鎮化并非房價上漲的借口。目前房地產市場高“市盈率”，即房價與收入比過高，源于供需嚴重失衡，其中存在制度性缺陷。

中國證券報記者：有人認為高房價正在拖經濟增長的后腿，您怎么看待高房價和經濟復蘇的關系？

華生：目前的中國房地產市場很像股權分置改革前的股市，存在制度缺陷。高房價是理順我國收入分配矛盾、解決民生問題的重大障礙。高房價抑制了內需的進一步擴大，擠壓了消費需求的擴張。

頭先需要扭轉的是對房地產行業的認識偏差。“房地產行業是支柱產業”的說法并不準確——在19世紀至20世紀，美國工業化、城市化發展的高峰期，提出的三大支柱產業是汽車、鋼鐵和建筑業，并沒有提及房地產業。建筑業才是消耗大量鋼材、水泥、化工材料，帶動十多個相關行業和創造大量就業的支柱產業，但建筑行業的利潤現在卻很薄。房地產行業主要的作用在于策劃、銷售，這一過程并不能帶動多數相關產業，也談不上是國民經濟的支柱產業，而在中國卻獲得了超額利潤。

將房地產作為支柱產業的整體認識和制度安排偏差，導致了房地產行業的暴利，形成了房地產行業動不得的思維，牽制調控手段的施展。現在需要正本清源，讓房地產業歸位。其實，不僅中高端商品房，通過建造廉租房、保障房特別是幾億農民的安居房，更能有效促進建筑業成長，帶動整個國民經濟的發展。

中國證券報記者：您認為房地產調控的關鍵在哪里？

華生：目前，房地產業較重要的問題在于供求雙方均存在制度缺陷，致使供求嚴重失衡。

從供給方面看，進入城市工作的農村人口難以落戶城鎮，在占用城市用地的同時，依然保有農村的耕地和宅基地，農村閑置土地未能有效釋放。為了保證耕地紅線，嚴格控制城市建設用地的擴大。

從地方政府角度看，土地與地方財政收入緊密聯系，土地經營的結果是地方政府盡可能讓土地收益化，扭曲了地方政府行為和調控決心。

如果從需求角度考慮這一問題，我國現行制度并未有效抑制投機和 需求。即使是所謂“收緊”二套房貸，相較其他國家二套房貸政策依然寬松。國外成熟市場購購套住房基本上難以從銀行貸款，比如英國房貸基本按照年收入來計算貸款額度，因此依收入的倍數貸款購購套住房后，購購套房是很難再貸款的。

此外，參照美國市場，前期海南購房團炒樓收益適用個人所得稅，炒房所得近40%均需納稅。但在我國樓市中，動輒數十萬元、幾百萬元的凈利潤不納或很少納稅。相比之下，工薪族從月所得2000元開始起征，稅率快速累進，10萬元以上稅率即升至45%。這種稅收體制實質上變相鼓勵投資、投機需求，所以應大幅提高對房產投資、投機所得的稅率，并嚴格執行。

另一制度缺陷是長期爭而未決的物業稅問題。房產保有環節沒有任何成本，實際上是鼓勵房屋閑置和超前改善型乃至 型需求。

中國證券報記者：城鎮化是否必然推高房價？目前政策延續，房地產市場將如何表現？

華生：城鎮化是農民轉化為市民的過程，但是中國城市里的房子都不是給農民蓋的，絕大部分由城市居民消化，所以目前房價上漲和城鎮化沒有必然關系。

從歷史經驗看，這一進程并不一定拉高房價。大量農民進城后，正常城鎮化過程中城市規模必然擴張。在初期進入城市的農村人口主要需求的是，基礎保障需求的低端住房，而非高價格房屋，從而不會引起房價上漲。美日的泡沫均是在城鎮化完成后，改善型需求強烈才出現的。

從目前的房地產政策看，推動房價上升是必然結果，所謂收緊政策只能短期緩和市場矛盾。房地產泡沫不抑制，必然有破滅的，樓市現在已經和當年的股市一樣，成為全球的價格高地。雖然有人還在喊價格合理。

房地產“市盈率”太高，破滅會造成巨大金融風險，拖累國民經濟。這也是中國目前面臨的一個巨大的不確定性。泡沫破滅影響的將絕不僅僅是股市。購房人、房地產企業大量使用銀行貸款，地方政府融資平臺的巨額貸款全是靠土地抵押，金融系統已經和房地產緊密相連。房地產較后出現問題必將打擊整個金融系統和國民經濟。這次席卷全球的金融危機已經充分揭示了其中暗藏的巨大風險。

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