錢多者當然對房價有決定性的引導力量，但決不能任由錢多者推高房價。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數人、站在社會平均水平的角度來看。

　　□交銀國際楊青麗

　　一般人會認為：有錢就要購房，房子是會升值的。都說從長期趨勢看房價不會大跌只會大漲小回，都說房屋投資是很好的理財工具，那么房價到底是什么東西？

　　頭先，從生產者角度看，房價的底限應該是造房的成本。 高出成本的利潤應該達到社會平均水平，如果高出太多，只能說明政府控制土地導致供應少，導致開發商的利潤率太高。事實上，中國人均居住面積自有統計以來是不斷增加的，并且伴隨的是不斷增長的人口規模。當樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構成房屋數量的約束，當然前提是人均住房面積不能無限制地擴大。各地政府不能增加較多土地供應的原因，有高價房擁有者的反對因素，也有各地政府功能錯位為企業以賣地生財的因素。

　　其次，從消費者角度看，有房子是長期看漲的，任何時候購都不虧的說法，若此，房子與股票不是一樣嗎？股票的價值基于未來現金流的折現。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來不確定的現金流評估股票價值，在現代社會，大多數人還是以貸款的形式購購房子，所以房價應該也是以居民未來收入的折現來確定。我國規定：還房貸支出占居民當期收入的一半為上限，其它國家有低于此限的。再假設居民收入期間為工作年限，設定年收入的平均增長率及折現率，可以得出未來可用于房貸支出現金流的現值，除以期望的房屋面積，得出該人士可以購的房子單價。根據此公式，可以清楚地看出，房價將伴隨收入的增長而增長，股價不也是伴隨企業業績的增長而增長么？即便有危機和低迷期，但總體國民收入的長期逐漸增長趨勢和經濟的長期逐漸增長趨勢目前似乎是一個公理，因此，房價的長期增長和股市總指數的長期增長也似乎是一個公理。即使如此，試問股市中的大膽以未來折現的投資者有多少每年以固定資金來投資指數基金以享受長期增長成果的？雖說長期來說指數是上升的，但中短期總是有各種各樣的風險。

　　同時，在未來現金流折現理論下，房價和股價一樣，都是某個時點的價值，當前的折現價值就是當前房屋或股票的合理價值，如果群眾情緒樂觀，往往會提前實現未來時點的合理價值。透支太多未來價值將意味暴跌的來臨！房市與股市一樣。

　　其實這一理論與大家通常所說的房價收入比是高度一致的。房價收入合理比例定在3-6倍，是對全部工作年限還貸款支出折現的修訂，考慮到全部工作年限時間太長，風險因素較多，房價收入比這一方法縮短了折現年限。

　　在上述生產者及消費者定價理論內核之上，將上述干擾合理價值的因素一一復原，理論內核將被掩蓋得嚴嚴實實，真相變得無從了解。任何偏離理論內核的做法都可能會導致房價的瘋狂上漲。例如，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導致需求增長太快，向很多未來失業概率較高人士發放條件優惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經濟危機，只有少數房屋質量尚可及供應量減少也會加劇房價上漲趨勢。

　　那么，根據我們提出的公式，當前中國的合理房價應該是一個什么水平？成本價大家都很清楚了，占總房價的比例并不高，不再展示和計算了。關鍵是未來可用于房貸支出的現金流的折現值到底是多少？頭先，收入水平要拿社會平均水平來計算。有人總是說有錢人多，不能以平均水平計，我們要算的不是少數有錢人能支撐多高房價，因為有錢人可以支撐無限高的房價。按照平均收入水平來計算合理房價體現的是經濟學為多數人謀福祉的倫理導向。房地產開發商站在自己的角度說為有錢人蓋房是沒錯的，但這不是客觀中立的房價論。

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