為獲拆遷款，農民起訴原先與城里人簽署的房屋購賣合同無效，法院判各自返還引爭議

　　新聞背景

　　近日，本市大興區人民法院對一起城市居民購購農民房屋的購賣合同糾紛案件進行 審理并做出判決：范某與常某簽訂的房屋購賣協議無效。1999年3月6日，農民范某與市民常某簽訂了一份房屋購賣協議。協議約定：范某將位于大興區黃村鎮前辛莊村的4間北房賣給常某，房屋價款為1.5萬元。協議簽訂以后，常某把房款交給范某，范某也交付了房屋。同時，常某與此村經濟合作社簽訂了房屋宅基地有償使用50年的合同，并交付了個10年的有償使用費1500元。2003年，作為賣家的范某訴至法院，要求確認房屋購賣合同無效常某向其返還房屋。

　　根據有關規定，村民出賣原有宅基地上的房屋，應出售給符合申請建房用地條件的村民。據此，法院判決范某與常某簽訂的房屋購賣協議無效，常某將涉案房屋交還給范某，范某返還給常某購房款1.5萬元。

　　另據了解，類似的案件在其他法院也多有發生。農民起訴的原因是因為征地拆遷，收回房屋可以取得高額補償款。有關規定是指《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》。

　　本期主持

　　李小波 北京義方律師事務所律師

　　本期嘉賓

　　余凌云 中國人民公安大學法律系副教授； 劉春玲 中華女子學院法律系講師； 郎丹柯 北京市律師協會投訴與法律事務部副主任； 劉守豹 北京普華律師事務所主任律師；方志遠 北京義方律師事務所主任律師；韓冰 北京漢卓律師事務所主任律師；邱寶昌 北京匯佳律師事務所主任律師； 閻建國 北京信利律師事務所合伙人律師

　　特別觀點

　　-如果現行的這種體制不進行改變的話，還會有一些問題，農民已經進了城，他在城里已經安了家了，他仍然可能在農村再安一個家，占一塊地方，因為我有這個權利，因為誰都會看到這個利益。我現在把房子全都蓋滿了，我就等著國家征地，一征地，我就得到補償。

　　-對于農民這種房屋的銷售、購賣做出這樣嚴厲的限制肯定是不合理的。市場客觀上已經存在了，原來的房子必然會有一些客觀上的空余出來的，你讓它空在那兒，或者是拆掉，明顯的對于財產價值的發揮，以及對當事人的利益都是不利的。所以立法是不是考慮在這方面要做一些完善。當然，有幾個前提，要嚴格保證農村的安定，農民的基本生存問題，這是一個起碼的原則；要保護耕地，要嚴格保護耕地。在這樣兩個前提條件之下，充分尊重所有權人對自己的房屋也好，土地使用權也好的處分權。

　　-議題一：農村的房屋有沒有所有權，與城市房屋的所有權是否有區別？

　　主持人：近年來，隨著農村城市化的發展，一些農民曾把他們原來在農村集體土地上的房子出售給了想來農村居住的城里人。現在，因為城市的擴張，這些房屋可能面臨著拆遷。拆遷的補償款遠遠高于當時的房價款。為了達到收回原來房屋的目的，農民就去法院起訴，要求確認當時的房屋購賣合同無效。法院較近有幾起這樣的案件，判決的結果都如本次新聞背景一樣，判定當時的購賣行為無效，各自返還。由此引發了我們今天的討論：農民房有沒有所有權？它跟城里房屋的所有權有沒有什么區別？農民能不能夠自由處置房屋？

　　余凌云：這次人代會提出的憲法修正案里面很重要的就是保障私人的合法財產，我們公安改革的方向現在是取消戶口戶籍制度，這就意味著農村和城市之間的界限逐漸淡化了，在這種情況下，既然城里人對房產有所有權，作為農村的農民同樣也應該有房屋居住所有權。出現本案這種情況可能是在我們國家目前過渡轉型期里面出現的一種法律上沒有及時跟進的問題。因為作為法院只能根據現有的法律進行判案，法律上是明確規定，農民房只能轉給同村的農民，不允許向外地城市人口進行轉讓，所以造成法院的判決出現了購賣合同無效的情況。但是我認為這個無效合同實際上是沒有道理的，只能說是在這一階段，可能會出現這么一種不合理的問題。我覺得這就是一個農村城市化概念的問題，目前情況下就應該認識到這個問題，進一步解決這個問題。

　　郎丹柯：從消協的角度上來講，我們也經常遇到消費者購購農村房的糾紛，這個判例是購賣協議無效。我們曾經遇到過相關的案件，城市的消費者購購村委會開發的房屋，實際上它也是農村宅基地上的建房，只不過銷售的一方主體不是村民個人，而是村委會。但是法院判決的時候，恰恰就判有效，這種情況下，你要求退房是不可以的。我想這兩個案子的基本性質是一樣的，但是恰恰我們做出了兩種判決。所以這個問題也是我們值得考慮的，根據這種規定來判斷這個不應該賣，或者是不應該出售，這也是有問題的。

　　　劉守豹：我從網上查了一下，關于這類案件的判決有兩種情況，一種是判有效，一種是判無效。這個案件我個人認為應該判無效比較恰當。如果從有效的角度，你要確認他的產權，按照法院的判決，就會碰到你如何確認你的產權的問題。，針對現在房地合一的概念，土地使用權的登記也是一個問題。我們知道農村的土地使用權是沒有期限規定的，城市的房屋的土地使用權住宅是70年，這兩種差異怎么解決，我們現行的制度上有沒有相應的一些規范。如果判決你有效，你登記不了，你是不是還要告相應的機關，說他們不作為。所以判決有效的話，會帶來一系列的法律上和現實當中的沖突。《土地管理法》第63條有一個明確的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。土地使用權給你限制了，你的流轉會成問題，如果你賣房，等于同時處分了它的使用權，因為法律規定了是不得出讓，屬禁止性規定，如果你的購賣用這樣的法律條文衡量的話，就是一個無效的合同。所以從認定無效來說，是有它的法律依據的。

　　然而，對于這樣的一個判決，總的來說法律上是成立的，但是情理上是不合理的，這還要從我們立法的根源上去找一些具體的問題，要解決問題只能從立法的角度想怎么把這些障礙掃除掉。

　　方志遠：頭先，農村的房屋基本上是農民自己出資建造的。，只要是在批準給他的宅基地上進行的建造，應該說他取得這個土地的使用權是沒有違反國家法律的規定的。另外，關于農民房與城市房屋的所有權是否有區別，我覺得如果僅僅從房屋所有權的角度上去看，應該是沒有區別。說有差別，這些差別在于一個城市的房屋肯定在城市規劃區域內，而農村房屋都是在城市郊區，它的土地性質是有所不同的，城市房屋的建設位置是在國有土地上，而農村房屋是建在集體土地上，土地的性質有所不同。還有一個是規劃的審批是不太一樣的，城市房屋是由規劃管理部門、行政機關依法進行審批，而農村建房據我了解是村里面討論、研究通過，然后報到鄉鎮一級批準，縣政府一級備案就可以了，是規劃審批的手續上的差別。

　　-議題二：農村的房屋能不能自由購賣？《土地管理法》等相關法規對宅基地的規定是否限制了農民處分房屋的權利？宅基地的使用權和宅基地上的房屋所有權是否可以分別轉讓？

　　主持人：據我所知，購農村房的有兩種人，一種是城里的居民，另一種是在農村集體土地上生活的農民。購賣房屋的行為是否都有效？國家基于什么樣的考慮要限制了農民處分房屋的權利？宅基地的使用權和宅基地上的房屋所有權是否可以分別轉讓？

　　方志遠：實際上相關的法律對農村房屋的購賣是做了一定的限制，因此應該說農村的房屋至少在目前是不能自由購賣的。國務院有過這樣一個文件，沒有限制農民賣，但是卻限制居民購。這樣的話，就等于農村的房屋是不能自由購賣的。另外，土地管理法對于宅基地的規定肯定就是限制了農民住房處分的權利，因為宅基地的使用、申請是有一定程序的，而且它也規定了誰有權申請宅基地。實際上這就是說，無權的人就不能使用宅基地，不符合這個條件的就不能使用宅基地，房子和土地沒法分開。所以你只要購這個房子，使用這個房子，你就是使用了這個宅基地，就是取得了這個宅基地的使用權，也就發生了宅基地使用權的轉讓。

　　韓冰：農村的房屋購賣，現在有沒有法律或者是行政法規有禁止性的規定，房子不能賣給誰，誰不可以購。但是，農村的土地是一個特殊的主體，他的特殊就在于既不屬于國家，也不屬于村民個人，而是屬于村集體。你在宅基地上建的這個房子，在你村集體內部的自由購賣，這是沒有問題的。可是允許農村房屋的自由購賣只限定在他這個集體的內部，這個和土地管理法所規定的所謂一戶一宅又有一定的矛盾。從外部來講，將農村土地使用權向本村集體成員以外無限的擴大，行不行？法律既然沒有這種限制性的規定，應該說就是可以的，我賣給本村的人也可以，我賣給外村的人也可以；我賣給農村的人也可以，我賣給城市人也可以。

　　邱寶昌：宅基地的使用權和宅基地上的房屋所有權是可以分別轉讓的。農民房屋的所有權和宅基地的使用權是分離的。農民只對宅基地有使用權但沒有處分此使用權的權利。所以當農民在法律允許的范圍內轉讓其房屋時，只能轉讓其對房屋的所有權，而房屋所占的宅基地的使用權是由農村集體經濟組織轉讓給購購方農民的。

　　劉春玲：土地法為什么沒有說做出規定禁止他購賣，或者是禁止向城里去購賣，我想這不是法律的一個漏洞，而是目前，如果法律做了這種規定，顯得是很被動的，因為他可能跟所有權、物權的基本原理是相沖突的，所以法律目前把這個空白留給誰了呢？留給現實需要調整的政策或者是其他的文件去調整，以保證法律的相對穩定和嚴肅性。這些政策的東西可以迎合實際的需要做一些規定，所以像國務院的這些規范性文件，或者是北京市政府的規章也好，它就是迎合了目前對于農民和農民所棲息的賴以生存的土地的特殊保護。

　　　閻建國：房屋作為不動產，與土地有密不可分的關系，房屋所有權與土地所有權的權利行使方面必然有緊密關聯。在土地私有化的國家，土地的所有權

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