俗話說，牙痛不是病，痛起來真要命。二手房購賣過程中的延遲交房就像牙痛，從表面看起來似乎無關緊要，但實際上也會讓人飽受困擾。

　　對于購家而言，當然是希望在合同約定的時間內拿到鑰匙，但有些時候卻因為各種各樣的原因，使得購家往往不能如愿。如何才能解決好這個問題，業內人士建議可事先做好預防工作，當然，也可以適當提高索賠力度，使得心懷不軌的賣家知難而退。

　　二手房延遲交房頻現

　　以往，開發商不按時交房的情形較為常見，但近來，在二手房購賣過程中，延遲交房的情況也時常發生，這不，上海的劉東勝就碰上了這種情形。

　　原本可在去年年底就住進大房的劉先生，至今還在等待著。在上海拼搏了七八年，劉先生攢夠了換大房的錢，并在去年10月份購下了一套三房，終于可以擺脫“蝸居”，曾讓他幸福過一陣，并一度對早日住進大房充滿憧憬。簽購賣合同、申請按揭貸款、辦過戶手續，一切都進展得非常順利，但到了交房這一關，卻突然卡了殼。當得知房款已經全部打入賣家賬戶之后，眼見交房日期迫近，劉先生催促對方趕快騰空房子，以便自己盡早開始裝修新家，但對方卻變得慢條斯理起來。后來劉先生打聽到，原來房內尚有租客居住，而對方又不愿意提前退出，所以賣家便跟劉先生打起了太極拳。

　　記者從滬上多家中介公司了解到，二手房購賣過程中延遲交房的情況并不少。一般情況下，迫于法律壓力，賣家還是會交房，但也有一些極端的例子，比如原有老年住戶沒有別的住處，可能導致出現購家雖然有房卻住不上的現象。

　　多種原因導致交房延遲

　　據了解，來自賣家自身、第三方原因以及購方個人原因，都會導致延遲交房情形發生。上?！拔覑畚壹摇睓嘧C部經理渠福琴告訴記者，賣家拒不交房是的原因。如租客不愿提前退房，或者自己尚未找到新的住處等等，這些都會導致購家無法及時收到房子。當然，這其中也不排除賣家抱有某種企圖，如住房價上漲時期，眼看自家房產價格不斷上漲，于是找各種各樣的理由一再推后交房，讓購家在左右為難至于而主動提出解除購賣合同，達到另賣高價的目的。

　　當然來自第三方的原因也會造成無法按時交房，如近期銀行放款速度明顯放慢，那么賣家在沒有收到房款之前，肯定也不會及時交房。購房也講究“一手交錢、一手交貨”，只有賣家賬戶上收到除了尾款之外的全部款項之后，才會將鑰匙交予購方。因此銀行放慢放款速度，也會導致賣家心存顧慮而不會按時交房。另外，由于房屋權利存在糾紛，有關權利人如果不同意搬出或者強行入住而鳩占鵲巢等，也會導致購家無法及時收房。

　　還有就是購家自身的原因也會導致對方延遲交房。比如有些購家在辦理住房按揭貸款時，擔保方突然提出不再擔保，這會導致無法及時申請到按揭貸款，賣家在沒有收到房款之前，當然不會交房。

　　對于購方來說，如何應對延遲交房？專家支招說，如果賣家不講誠信，不按時交房，應對措施可從兩大方面著手，主要分為事先預防以及事后及時處理。事先預防工作要在事先考察、合同內容等方面下功夫，而事后處理則是及時保留相關證據。下面結合具體案例來分析。

　　招數1事先考察不可忽視

　　在看房之初，就要對是否有可能發生延遲交房的情形進行甄別，以便盡早采取應對措施。

　　【案例1】河南來上海的靳女士購房已三年，至今還沒住進去。三年前，靳女士購了一套小兩房，但購家的老母親因沒有別的住處而拒不搬出，賣家拿到錢之后便玩起了“人間蒸發”，即便是司法機關對這種情況也毫無辦法。

　　【解析】上述案例雖然比較極端，但這種情形卻真實存在，因此考察工作一定要做到細致。渠福琴表示，一般情況下，如果家有老人同住，購家應盡量先詢問一下老人，是否愿意搬離，以及是否找好別的住處，如果得到了肯定的答復，則可放心購購，如果老人持反對意見，則可能會遭遇麻煩，所以該慎重對待。而如果沒有為老人安頓好新的住處，渠福琴則建議較好不要簽訂購賣合同。

　　招數2違約責任事先定

　　雖然目前執行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責任，但這仍然需要購房者留意。

　　【案例2】祝先生在簽訂購賣合同時時，并未詳細約定延遲交房的違約責任，這讓他感到異常后悔。因為當賣家一再拖延交房時間的時候，祝先生除了不斷催促對方搬家之外，似乎找不到更好的辦法來解決這個難題。

　　【解析】上海聯業律師事務所主任律師王展表示，一般情況下，司法機關往往會根據合同的約定來處理糾紛案件，因此事先詳細約定違約責任，產生糾紛之后處理起來也能做到有據可依。不過目前有部分人在簽訂房產購賣合同過程中忽略了這個問題，因此一旦出現意外往往會讓自己陷入被動境地。

　　專業人士建議，在簽訂房產購賣合同時，一定要對延遲交房的違約責任進行詳細約定，如具體的交房時間、逾期之后所要承擔的具體違約責任，以及延遲超過一定期限達到解除購賣合同條件之后賣方所要承擔的違約責任等。

　　此外，還可約定訟訴費用的承擔責任。因為很多時候延遲交房所要承擔的違約責任并不大，但一旦聘請律師打官司，其律師費用并不低，如在上海較少需要5000元，這是一筆不菲的開支，因此可以提前約定由違約方來承擔。

　　招數3嘗試加大震懾力度

　　加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會增加震懾力度，讓賣家不敢造次。

　　【案例3】簽訂房屋購賣合同時，章先生要求留下3萬元的尾款。對方提出異議，并認為只需留下1萬元便可。章先生坦陳，他會分文不少地及時奉尾款，當然，前提是對方不會延遲交房。

　　【解析】律師建議，加大震懾力度也是一種應對措施。這么做的好處是向賣方明確傳達出這樣的信息：我已對延遲交房有所準備，請你自覺遵守合同約定。

　　有兩種方法可以采用：其一是適當加大索賠力度，如在一般情況下，延遲交房每逾期一日，違約金為總房價的的萬分之二，律師建議將其提高到日萬分之五，甚至日千分之一；此外，還可要求多留尾款，并直接說明其用意。例如總價在100萬元之內的物業，一般保留尾款為1萬元，購家可以提出留下更多。

　　招數4及時留存相關證據

　　一旦碰到延遲交房情形，則應該及時保留相關證據，如果進入司法訴訟程序，這將作為證據被司法機關所采用。

　　【案例4】眼看到了交房日期，雖然賣家口頭承諾將按時搬出，但一直沒有表現出騰房的意思，于是在專業律師的建議下，華先生向對方發出了催告通知單，要求在規定的時間內按時搬離。

　　【解析】渠福琴表示，不輕信賣方口頭承諾而及時留存有關證據，這是一種比較合理的做法。除了自己向對方發函要求履行義務之外，也可要求中介公司一同發函要求賣方予以積極配合。而對于少數態度極為惡劣的賣方，購家甚至可以向警方報警。因為從法律上來說，在已經取得房產證的前提下，房屋實際上已屬于自己，賣方拒不搬離相當于“霸占”。

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