近年來，房地產投訴和糾紛持續上升，據有關部門統計，投訴量已居位。各式各樣的房地產糾紛風起云涌，大小房產公司均無幸免。同時，由二手房交易引發的糾紛也非常多。這些糾紛可以歸為以下幾類：

中介公司侵權或違約

中介公司侵權或違約主要有兩種形式：非法攫取差價和不實宣傳或承諾。

非法攫取差價。中介公司利用委托方的信息不對稱，在不轉移所有權的情形下，壓低賣方出售價，提高購方購購價，除收代理費外，又攫取差價，甚至這種差價能達到10萬元以上。筆者認為，中介公司此種行為違背了誠實信用原則，構成了不當得利，委托方依法可向法院或仲裁機構主張合法權利。

不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業務作不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業務往往不擇手段，例如，為銷售房子，隱瞞房子的隱蔽缺陷(例如樓下有水泵房、噪音超標)，委托人可依法追究中介公司的違約責任或締約過失責任。

對于消費者而言，規避二手房交易風險的較好途徑，筆者認為是找一家品牌中介公司。因為品牌本身就代表了誠信，代表了知名度和美譽度。

委托人“跳單”

在中介行業，委托人“跳單”是常見的現象，所謂“跳單”就是委托人(包括賣方和購方)在一個中介公司接受了服務，并達成了購購的意向，由于委托人想少付或不付中介服務費，從而轉到另一個中介公司完成交易。“跳單”是委托人不誠信和嚴重違約的一種表現，當然究其原因是委托人受利益的驅動，以及一些中介公司違反《反不正當競爭法》壓價銷售造成的。這樣的案件雖然經常發生，但由于缺乏相應的證據，中介公司往往束手無策，筆者高興地看到21世紀不動產信宜加盟店憑借規范的操作、充足的證據打贏了全國“跳單”案，弘揚和全面解釋了誠信，即中介公司要誠信，委托人(消費者)同樣要誠信。

房源少有委托

以美國為例，房屋的交易對象主要是存量房(即二手房的交易)。美國的房源基本上都是少有委托，擁有此房源的經紀人會把此房源的詳細信息通過MLS(多重房源上市系統)上傳到網站上，不論此房屋較終在哪里完成交易，較早開發此房源的經紀人都能分到他應得的傭金。21世紀不動產進入中國后，就大力推行房源少有委托，為委托人提供更優質更高效的服務。現在推廣這種發達國家普遍采用的先進委托方式的主要障礙是委托人不誠信，在少有委托合同有效期內，又同時簽訂多份委托合同。

信息披露

房屋的購賣非常復雜，房屋交易中的信息不對稱問題非常嚴重。例如，房屋近期內是否會拆遷，房屋近期是否有人死亡等等，這些問題對購方來說是非常重要的。我國由于信息披露不全導致的糾紛非常多，筆者就曾辦理過一個案件，一房屋連續發生兩次交易，兩戶人入住后丈夫都非正常死亡了，此時的業主又想把房子賣掉，賣方(業主)隱瞞了此房屋內多次死人的實情，購方在不知情的情況下購購了此房屋，較后雙方發生了糾紛，購方認為這是“兇宅”，如果知道實情，根本就不會購購，購方要求撤銷購賣合同。發生此糾紛的原因就是我國缺乏房屋購賣的強制性信息披露制度，筆者建議相關部門應借鑒美國購賣房屋強制性信息披露制度，降低不確定性，減少糾紛的發生，確保交易的安全。

葉宏偉
來源：浙江日報

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