宮福和 攝

　　編者按

　　良好的消費環(huán)境已經(jīng)成為當前消費者關注的一個焦點。而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)作為消費者集中投訴的熱點對象之一，更是需要營造安全的交易環(huán)境。安全的二手房交易環(huán)境應該是怎樣的？購房者如何才能在良好的二手房交易環(huán)境中放心地消費？值國慶節(jié)到來之際，編者編輯整理了一些有關二手房安全交易的注意事項以饗讀者，給打算在十一長假購購二手房的您提個醒。

　　近幾年，青島作為房地產(chǎn)市場熱點城市，房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速。目前，全市約有中介機構2000家，但是，有個別中介公司為了牟利，采取一些違規(guī)手段進行房產(chǎn)交易，損害了購房者的利益。

　　由于房產(chǎn)交易的標的額較大，決定了二手房的交易環(huán)境必須是安全的。專業(yè)人士認為，營造二手房安全交易環(huán)境頭要解決的問題就是“實價報盤”；然后在“實價報盤”的基礎上“簽三方約”；較后再配之以“交易資金托管”。只要真正達成上述三個環(huán)節(jié)，就能實現(xiàn)房產(chǎn)交易的完全透明化，消費者從而可以享受到安全的交易環(huán)境。

　　實價報盤

　　對于房產(chǎn)出售者來說，部分房產(chǎn)經(jīng)紀公司會通過把房產(chǎn)價格適當?shù)奶Ц邅砦龢I(yè)主委托其進行出售，從而達到控制房源的目的，不過在實際的價格協(xié)商當中，這些經(jīng)紀公司往往會利用掌握信息的不對稱來壓低價格。

　　專業(yè)人士認為，真正所謂的“實價報盤”需要滿足兩個層面的意思，就是購方或賣方必須是真實存在的，而非虛假或虛構的；就是出售房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的價格必須是真實反映當前時間段的市場價。

　　既然“實價報盤”應該滿足兩個基本層面的含義，那么作為普通的消費者應該如何去辨別“實價報盤”呢？專業(yè)人士建議可以用以下三種方式進行鑒別。

　　就是實現(xiàn)自身身份角色的換位。消費者可以先以出售者的身份打電話給經(jīng)紀公司進行咨詢委托出售，問得經(jīng)紀公司的一個出售報價；然后再以購房者的身份打電話給經(jīng)紀公司咨詢購購，同樣可以獲得一個報價。如果兩者的報價基本相同，那意味著這個房產(chǎn)的價格基本是真實的，如果兩者的報價產(chǎn)生迥異，這就需要再仔細斟酌。

　　就是運用市場比較法，挑選至少3個以上與欲購購房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格和所評估房屋的具體情況做出適當修正。

　　第三就是查看經(jīng)紀公司成交的歷史數(shù)據(jù)。一般而言，一些比較知名的大型品牌經(jīng)紀公司均會保留公司成交的二手房數(shù)據(jù)。

　　簽三方約

　　在當前的房產(chǎn)交易簽約中，基本上都是以“簽兩方約”為主，即經(jīng)紀公司事先與出售者簽約，然后再與購購者簽約。但是有些經(jīng)紀公司為了自身的利益，必然會采取撮合交易的原則去進行雙方承諾。而這樣的承諾缺乏一定的法律效力，當出現(xiàn)突發(fā)問題時，必然會導致交易雙方的權益受損。

　　專業(yè)人士認為，購賣雙方對于房產(chǎn)交易中所涉及的各項問題協(xié)商一致，是確保房產(chǎn)交易安全的基礎。而要做到購賣雙方協(xié)商一致，必須能夠確保簽訂房屋購賣合同時購賣雙方見面，這樣表達出來的合同要求才較符合雙方的意愿平衡點。

　　同時，由于房產(chǎn)消費者對于二手房的交易流程以及相關稅費政策各項專業(yè)知識不甚了解，從而缺乏對一些潛在風險的預見性和防范性。而房產(chǎn)經(jīng)紀公司作為二手房交易的專業(yè)服務機構，能夠在房產(chǎn)的簽約環(huán)節(jié)真正實現(xiàn)一種專業(yè)的指導功能以及風險的提示與規(guī)避功能，更能起到簽約環(huán)節(jié)的見證職責。因此，在簽約過程中，既要實現(xiàn)“購賣雙方見面”，同時又要做到“經(jīng)紀公司見證”，即“簽三方約”。

　　購賣雙方見面，就會讓真實的房產(chǎn)交易價格浮出水面，從而杜絕了經(jīng)紀公司從中賺取差價的可能。同時房款的給付以及過戶時間的約定也能夠清楚，不至于因此而出現(xiàn)糾紛。

　　交易資金托管

　　在傳統(tǒng)二手房交易中，當交易雙方達成成交意向后，購賣雙方簽訂合同；此時，購方就要交付部分或全部房款；然后購賣雙方才備齊所需的證件、資料辦理過戶等手續(xù)；較后在過戶后購方支付剩余房款，同時做物業(yè)交割。這樣就形成了一個房款交割與產(chǎn)權過戶之間的時間差，而在此時間差當中容易導致欺詐行為的發(fā)生，使得房產(chǎn)交易存在安全隱患。

　　專業(yè)人士建議，通過銀行對二手房交易資金進行托管不失為一個消除此中隱患比較有效的辦法。在二手房交易資金托管流程中，購賣雙方在簽訂完房屋購賣合同后，由購賣雙方共同提出辦理交易資金托管服務申請，賣方、購方和經(jīng)紀公司三方與銀行簽訂《交易資金托管協(xié)議》。然后，購方到銀行開立交易資金托管專戶并存入購房款項，由銀行凍結并通知中介及賣方。較后，購賣雙方及中介三方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，之后購賣雙方向銀行發(fā)出房屋過戶確認指令，銀行按指令撥付購房款。只有雙方在確認房屋過戶后，銀行才會把凍結的款項劃撥到賣方的賬下。如果購賣雙方由于某種原因承認交易失敗，該項資金退還購方。

　　銀行對二手房購賣的資金進行托管，使二手房交易過程中多了一份信譽和保障，讓二手房購賣雙方可以真正的放心。購方不必擔心交了房款沒辦下產(chǎn)權證，賣方也不必擔心賣了房房款沒著落。另外，也杜絕了中介公司卷走房款和產(chǎn)權證的可能。二手房交易資金托管還具有保值功能，即購方將交易資金存入銀行可以獲得存款利息收入。

記者綜合整理
摘自《青島日報》

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