王先生問：
我想在青島市區購購一處二手房，與中介交易安全還是與房主個人交易安全？如何購購二手房？二手房交易需要繳多少稅費？

律師解答：
今年青島的大片區域的拆遷及國家營業稅政策的調整又使二手房交易出現了復雜的狀況。但購購二手房的仍不在少數。其實，購“二手房”所涉及的情況比購新房要更為復雜一些。主要應注意以下幾方面：一要審定房屋產權的完整性、可靠性。確認產權的完整性，看有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意產權證上的房主是事否與賣房人是同一個人；一定要驗看產權證的正本而且到房管部門查詢此產權證的真實性；二要弄清房屋的面積、結構、質量狀況。要確認房屋的準確面積，同時注意查看房屋質量；三要合法、徹底地辦結“二手房”的過戶手續。產權的過戶必須報經房屋土地管理部門辦理才算完成過戶手續，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程。四要注意原房主的戶口問題。購購“二手房”的必須在該戶原有人員的戶口全部遷出后，方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶。

法律規定的二手房稅費標準：購方承擔：登記費80元/套或80~800元/宗、契稅6%或3%或1.5%,印花稅5元、手續費3元/平方米或5元/平方米；賣方承擔：手續費3元/平方米或5元/平方米、印花稅5元、營業稅5.5%或差價×5.5%或免征。

目前影響二手房的主要是營業稅，關于營業稅，規定交易房的征稅房齡由原來的兩年變為五年，所以，購房時應注意這一點。較后，二手房交易較關鍵的一點是簽訂一個細致、合法、有效的購賣合同。

山東北極之星律師事務所趙德基 律師
摘自《半島都市報》

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