“先合同義務”是指在合同簽訂過程中，當事人一方因違背依據誠實信用原則所產生的義務，而致另一方信賴利益的損失，并應承擔賠償責任。按照法律規定及目前的實際操作，二手房購賣中的“先合同義務”主要有以下五項內容：


　　（一）瑕疵告知義務。即二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將房屋的瑕疵狀況告知購房人，不得隱瞞。如該房屋是否設定抵押，房屋是否有質量問題等，都應當如實告訴下家。否則，因為該瑕疵而造成簽訂的合同無效或被撤銷，則要向下家賠償損失。


　　（二）合同訂立前重要事項的通知義務。對于影響房屋購賣合同訂立的重要事項，一方應當如實通知對方。如下家要告訴上家自己履行合同的能力、資金大致狀況等。在二手房購賣磋商過程中，有些人并不是房屋產權人，而是背著家里人把房屋拿來掛牌上市，結果造成簽約不能或合同無效，使下家因此失去了與其他人訂立合同的較佳時間機會。有的下家經濟條件一般，等磋商到簽訂合同時，才通知對方自己需要以房屋作抵押辦理貸款，使上家措手不及。


　　（三）協助與照顧的義務。在二手房購賣合同訂立過程中，上下家應當盡力避免給對方造成不必要的利益損失，并且在可能的情況下提供便利，給予對方必要的協助。任何一方不得濫用自己的優勢，或者利用對方的劣勢，或者脅迫對方，或者乘人之危而取得不當利益。

　　（四）不得欺詐義務。二手房上市交易，其原因多種多樣。有的是為了改善居住條件或環境，有的是為了投資套現，而有的則懷著欺詐的目的，為達到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打樁，造成自家房屋墻體開裂下沉而獲得賠償后，轉手就隱瞞該處瑕疵掛牌上市；還有的中介公司甚至故意編造掛牌舊房即將動遷可安置新房等虛假事實，吸引下家。“先合同義務”嚴格規定了合同當事人不得利用接觸和磋商過程故意捏造事實，或者故意隱瞞事實真相，欺騙對方而訂立房屋購賣合同來謀取不當利益。


　　（五）忠實義務。在二手房購賣簽約過程中，中介公司為達成居間或委托協議，有時告訴對方當事人一些商業信息是必須的，但一般也提請對方不得泄露、使用。有些情況下，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息是商業秘密，基于此種信息的特殊性質，按照一般常識，二手房交易當事人也不可以泄露，更不應當用來搞手拉手交易，否則應當承擔賠償責任。


房地產時報

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