購購二手房弄清房齡有妙招 購房人該如何索賠

賣房人提供的房屋年限與實際不符，購房人該如何了解房子的“年齡”？如果合同沒有約定年限的話，購房人該如何索賠？

　　黃先生在某小區(qū)看中了一套房子，房東說是1999年建成的房子，房產證是2000年5月領到的。但黃先生發(fā)現(xiàn)，土地使用權證上顯示的土地截至日期則是2065年5月20日。

　　黃先生不明白，這兩個日期中究竟哪一個可以反映房屋的實際建造年限？如果房東刻意隱瞞，他該怎么去核實？為此，黃先生找到房產專家周先生進行咨詢。

　　經周先生解釋后，黃先生才明白，事實上這兩個日期都無法反映房屋的建造年限。房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業(yè)產權的日期，如果是二手房，有些已經轉手了兩至三次，所以較后看到的這本房產證上記載的發(fā)證日期，可能遠遠遲于房屋實際的建成日期。

　　另外，根據(jù)土地使用權證上顯示的截至日期可以推斷出該房屋是于1995年5月20日取得土地使用權，但 開發(fā)商是否一經取得土地使用權便開始建造房屋也無從判斷。

　　周先生表示，如果想要了解該房屋的建造年限，可以去房管局查詢，或者向鄰居、街道、物管公司打聽。

　　較后，還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所述不符，房東應承擔違約責任。

　　我國《土地管理法》也明確規(guī)定，住宅的土地使用權期限為70年，土地的使用年限以土地使用證上的記載為準。土地使用年限到期后，政府有權收回土地，如果不予收回，則土地使用權人應當支付相應的土地使用租金。但是土地使用年限到期后，土地究竟如何處置，目前法律尚未明確規(guī)定。

　　周先生建議，如果當初合同沒有約定，那么從民事法律公平角度出發(fā)，有這么一個處理辦法可供參考——開發(fā)商按該商品房總價除以法律規(guī)定(或者合同約定)的使用年限(70年)乘購主損失的年限(6年多)來確定賠償金額。

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