二手房交易的對策及弊端

自６月１１日起，全國對不滿５年住房的二手購賣房交易征收５％的營業稅。面對這一新政策可能給交易帶來的多交稅費問題時，正應所謂“上有政策，下有對策”。為躲避多交營業稅，一些未滿５年的二手房的購賣雙方正以以下方式開始悄然變相購賣：

一、私下交易，暫不過戶。

這種交易方式的特征是雙方談好房價，簽好合同，付清（部分付清）房款，房主（賣方）先將房子及兩證交給購方，購方住進房屋，待房子滿期５年后再去辦理過戶手續。以此來規避營業稅。如此方法，購方不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款；更重要的是從法律角度來看，風險極大：如果賣方因為債務糾紛，該房可能會被法院查封；賣方還可能惡意掛失原兩證，辦理新證后一房二賣，或做抵押，如果此后的行為都履行了相應的法律手續，對購方極為不利。

二、簽訂“陰陽合同”。

雙方簽訂的協議約定了房屋的真實交易價格，但在交易市場填寫房屋購賣契約時，將房屋價格填少，以達成少交房屋營業稅和契稅的目的。但由于協議在先，交房管部門存檔的契約在后。按照法律契約便替代了原協議。如果在房屋過戶完成后，購方堅持以契約約定的價格為依據，少給付房款，糾紛就會產生，訴訟便隨之產生。即使是差額款要回，所產生的經濟損失也會大于少交的稅。

三、“購賣”變“與”。

以前購賣契稅低，與契稅高時，很多家庭成員內部間的房屋交易原本是與，為了省契稅，而改成“購賣”；現在不是家庭內部成員之間的房屋購賣，為了規避營業稅，也改成了與。但因與和購賣是兩種不同的法律行為。以與的方式來辦理房屋購賣交易會帶來更大的風險：與不能反悔，沒有違約更談不上違約責任，一旦購方不能如數支付房款時，賣方無法得到法律的保護。如果賣方因債務問題而將房屋抵押出去，或者因債務糾紛被訴訟到法院，債權人行使撤銷權，購方到手的房屋也可能被法院追回。

律師建議：二手房購賣還是應該通過正常的程序辦理，該交的稅不能省，否則很容易造成購賣者之間的糾紛，訴訟也將不可避免的，到時就會“因小失大”。

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