在新國八條、房產稅和加息的疊加沖擊下，開發商資金鏈面臨嚴峻考驗，今年可能集體出現負現金流現象。盡管如此，開發商在土地市場上依然揮金撒銀，或二三線城市住宅地塊，或爭斗商業項目地塊。

資金壓力漸大

從融資渠道看，開發商A股IPO、借殼上市等直接融資渠道已叫停，定向增發融資去年僅有兩家公司獲批；而信托融資的資金成本已超過15%，間接顯示開發商已很難從銀行獲得增量資金。

分析人士稱，在資金鏈緊張的背景下，誰短期內還債能力強，誰就更有把握化解風險。考察企業的短期還債能力有兩個常用指標：流動比率、速動比率。前者表示企業以流動資產償還負債的能力，比率越低，短期償債能力則越弱。后者表示企業以可快速變現的流動資產償還流動負債的能力，比率越低，短期償債能力也越弱。一般業內認為，流動比率大于2、速動比率大于1比較安全。

Wind數據顯示，截至2010年三季度，超過50%的房地產企業流動比率小于2，101家速動比率不足1，表明不少公司短期債務風險很大。

愛建證券分析師左紅英認為，房地產公司的資金狀況是短期無憂，但遠期隱憂已現。長期借款在借款總額中的比重逐年提高，截至2010年三季度末，樣本公司長期借款比重已達77.20%，較2009年同期提高了5.52個百分點。如果銷售低迷，回款速度放緩，不排除未來資金壓力增大的風險。

中金公司報告認為，開發商今年的資金壓力將顯著加大。一方面住宅銷售下降，按揭貸款和開發貸款收縮，資金來源縮窄，另一方面，2010年2.7萬億元的土地購置中一半土地款須在2011年支付，資金支出壓力加大。

圈地熱情不減

盡管資金壓力大，但開發商依然熱情搶地。有開發商表示，樓市再調控，地還是要拿，否則怎么生存？

以一線城市上海為例，土地市場高溢價率再現。2月11日、12日，上海土地交易市場經營性地塊開標，不單純住宅地塊競爭激烈，商業地塊的溢價也超過50%。其中，一幅地塊溢價率高達178%，6幅地塊成交金額近24億元，上海土地市場火爆依然。

再以二線城市長沙為例。2月1日，香港九龍倉集團以56.36億元，從恒隆、綠地等地產大亨圍剿中搶得長沙一商業用地。長沙1月土地成交90.38億元。1月份在長沙拿地的不乏大型地產商，復地（集團）股份有限公司以7.8億元拿下長沙一商住用地，東莞市百利酒店管理有限公司經過64輪競價，以溢價2億多元、總價4.6億元價格拿下一商業地塊，上海世茂股份(600823,股吧)有限公司以4.15億拿下一幅商業地塊。

2月16日，合肥春節后頭場拍賣會上，N1101宗地、FD157宗地和CF201006宗地3宗地較終拍得總價款9.2億元。其中，N1101宗地塊的溢價率高達230%。

同日，昆明新春土地拍同樣火爆。3宗商業用地引發31家競購者搶奪，200余輪競購，從起拍價3.06億元到較終7.74億元成交，溢價率達152%，創下昆明每畝1504萬元的單價地王，較高一次加價9500萬，創下昆明歷史加價較高幅度。參與競拍開發商認為，新國八條和限購令主要調控的是住宅，對商業地產影響并不大。

但熱情拿地的背后，確是多數地產公司陷入現金流吃緊的窘境。根據Wind資訊證監會行業統計，2010年三季度，124家上市房地產企業經營現金為-908億元，平均每股現金-0.86元。其中，89家地產公司經營活動產生的現金流凈額為負值，占比高達71.77%。

業內人士分析，如果現金流小于零，意味著經營中存在入不敷出的問題，那時企業必須通過再融資或占用本應投資的長期資金來維持流動資金需求，限制了企業的發展能力。

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