編者按：現行土地制度在經歷數年的實踐后，正面臨諸多現實問題：招拍掛制度引發的助推房價之指責；集體土地與國有土地不同權、不同價，低補償引發的失地農民如何維系生活的問題；以及土地使用權到期后如何續期的問題

尤其是土地出讓制度以及農地征用、補償的問題，已經到了不得不著手解決的時候。從目前的情況看，各地確實也在進行一些改革的嘗試，甚至國土資源部都已明確了今年將改革土地招拍掛制度。也許，現有的改革都無法涉及我國土地深層次的根本問題這其中包括房產稅未來如果向物業稅轉換，土地的性質將成為至關重要的因素但也必須承認，這些變革仍是值得鼓勵的。

在此前提下，我們也希望提醒有關方面，招拍掛制度雖然有推高房價之嫌疑，但在現行制度中，不失為一種被認為較公平的出讓制度。因此，未來的改革方向，必須回答的一個問題就是：到底是公平重要，還是控制地價更重要？

對于成都地票的改革思路，國有土地與集體土地同地、同權、同價的目標雖無爭議，但將農村土地的整理完全交給社會資本的方式是否有當甩手掌柜的嫌疑？以及如何保證一些所謂的社會資本介入后農民的基本權益？這些都應該想在前面。

2011年上海土地交易市場頭拍在上周平淡落幕，但預申請須知中出讓人收回并補償相應殘余價值這一未有的規定，在業內又掀起了繼《物權法》之后，新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。

土地期滿后何去何從？

記者發現，出讓人收回并補償相應殘余價值這一規定較早出現在上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告滬預申請告字(2010)第02號(下稱2號預申請公告)，即去年9月。

在上海2010年2號預申請公告中，多數地塊的預申請須知中都出現了這樣的規定。更有甚者，其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為出讓人無償收回如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮A1-3商住地塊。這些規定，在歷來的土地出讓交易中均屬頭次。

這個規定很刺激，要是以后所有產權都按這個辦法收回，誰還敢購房，誰敢投資跟地產有關的東西啊？中國房地產信息集團分析師薛建雄如是說。

上海中原研究咨詢部認為，此次出讓方提出土地期滿收回的表述，很可能是對土地使用權到期后的一種處理嘗試。但是，土地期滿收回的規定已傾向于70年后循環批租制度。這一問題在業內爭議已久，從當前批租制度衍生出的土地財政和高房價結局來看，如此定義土地使用權到期后的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演。

事實上，記者在采訪過程中發現，多數業內人士都對這一規定存有爭議。

一位港資開發商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規定沒有太大意義。

港資開發商的理由是：這個是政府與開發商的合同，開發商較后將房源賣給了小業主，小業主卻對此完全不知情，如何執行？真要起到作用，應該寫在售房合同里還差不多。

付琦的理由和上述類似，但他進一步指出，對于出讓方新增的土地期滿收回這一游戲規則，可能還將和國家規定的一些法律法規產生沖突。根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統征求意見，較受人們關注的住宅土地使用權到期后按照國家有關規定自動續期替換了原先表述的無償自動續期。

顯而易見，雖然法律沒有規定住宅用地到期的結果是有償還是無償，但前提都明確是自動續期，而不是收回。

物業稅或是較終出路

從制度探討到與法規的博弈，土地使用權到期后何去何從這一問題的復雜性已可窺一斑。

實際上，自1987年深圳塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，國家的土地管理制度已經發生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來那么多年里，土地管理制度還會發生什么樣的變化。付琦指出，1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓較高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統一執行的土地使用年限為70年；商業、旅游、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家頭次出讓該地塊的時間。也就是說，就算較早1987年出讓的住宅地塊，按70年年限計算，距離土地使用權到期也還有40多年。如此看來，上海2010年2號預申請公告中出現的土地期滿收回規定，在幾十年后能否被有效執行，還有待觀察。

不過，值得回味的是，在《物權法》出臺之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，并依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。

《物權法》出臺后，雖然規定了可以自動續期，但實際上并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。而《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》則以按照國家有關規定自動續期替換了無償自動續期。

上海中原研究咨詢部補充表示，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》對土地使用權到期后處理的修改，當時多數業內人士認為這一文字變化為物業稅預留了操作空間。

付琦亦認為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產物，房產稅、土地出讓金、營業稅等各種交易環節的稅收，可能都會改革成房產保有環節的物業稅。他認為，較終實現物業稅之后，土地出讓金被取消，房產擁有者按年繳納物業稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。也有可能，土地使用權到期后，就開征物業稅，如此更符合有償續期的說法。付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復一年的增值部分，物業稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。

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