土地篇

土地市場與房地產市場之間有著唇齒相依的密切關系，土地供求、地價水平、開發商拿地的欲望往往左右著未來區域地產的開發格局、走勢及房價水平。

東莞中原策略研究總監車德銳分析表示，與去年相比，今年東莞商住土地供應繼續呈平穩放量的趨勢，全市部分三舊改造用地項目、區大型規劃用地項目將在今年陸續推向市場，今年土地市場將因素質好的亮點地塊增多，市場交投更為火爆，地價整體呈現平穩上漲的趨勢。

業內人士預測，開發商今年會加大拿地力度。

三舊、區用地輪番入市

去年表現

亮點不多 整體平淡

回顧2010年的東莞土地市場，雖然全年土地供應充足，但商住地供地區域主要集中在二三線鎮區市場，城區市場土地供應匱乏，一線鎮區市場供地偏少，綜合素質高的亮點地塊，以致全年大比例的商住用地皆以較低價格成交，平淡收場。品牌開發商在去年的整體拿地熱情并不高，除了東莞萬科、中惠熙元先后高價拿下了虎門、長安、寮步幾個熱點開發區的較好商住用地外，全年東莞商住用地拍賣市場亮點匱乏。

從全年的土地供應交易數據看，去年東莞土地市場在平淡之中依然保持平穩上升的勢頭：供應急速放量，全年供需旺盛、交投活躍，商住土地交易量、成交總額及地價同比全面看漲。東莞市國土資源局較新公布的統計數據顯示，東莞去年僅賣地一項的進賬就達127億元，同比2009年的86億勁漲近5成。其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬平方米，同比上升10.19%，商住用地成交單價為4335元/平方米，保持上升趨勢，全年整體樓面價達到1939元/平方米，同比上升12.48%。

兔年猜想

土地供應：持續放量亮點地塊增多

今年東莞值得關注的亮點地塊很多，一線熱點開發鎮區、城區市場的地塊供應將比去年更多，商住地出讓的整體素質會更高。

東莞中原市場研究部的相關監測數據顯示，去年東莞全年共計發布拍賣和掛牌宗地237宗，總供應量達707.62萬平方米，同比上漲34.77%；其中商住用地供應面積224.68萬平方米，較2009年增加近11%。

車德銳認為，從供地趨勢上看，東莞土地市場經過前兩年土地供應平抑之后會出現一個厚積薄發的發展態勢：整體供應量將比去年再上一個臺階。供地區域不再大比例局限于地價較低的二三線鎮區，一線鎮區如虎門、長安以及城區市場的供應地塊將明顯增多，素質好的亮點地塊也比去年要多，而好地塊增多的原因就是東莞三舊改造用地項目、區大型規劃用地項目將在今年陸續推向市場，其中南城宏圖片區總部基地二期地塊、商務區用地、東城世博商貿區用地、虎門、長安舊改用地都是2011年值得深切關注的土地儲備用地。

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業內人士預測，開發商今年會加大拿地力度。

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去年表現

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回顧2010年的東莞土地市場，雖然全年土地供應充足，但商住地供地區域主要集中在二三線鎮區市場，城區市場土地供應匱乏，一線鎮區市場供地偏少，綜合素質高的亮點地塊，以致全年大比例的商住用地皆以較低價格成交，平淡收場。品牌開發商在去年的整體拿地熱情并不高，除了東莞萬科、中惠熙元先后高價拿下了虎門、長安、寮步幾個熱點開發區的較好商住用地外，全年東莞商住用地拍賣市場亮點匱乏。

從全年的土地供應交易數據看，去年東莞土地市場在平淡之中依然保持平穩上升的勢頭：供應急速放量，全年供需旺盛、交投活躍，商住土地交易量、成交總額及地價同比全面看漲。東莞市國土資源局較新公布的統計數據顯示，東莞去年僅賣地一項的進賬就達127億元，同比2009年的86億勁漲近5成。其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬平方米，同比上升10.19%，商住用地成交單價為4335元/平方米，保持上升趨勢，全年整體樓面價達到1939元/平方米，同比上升12.48%。

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今年東莞值得關注的亮點地塊很多，一線熱點開發鎮區、城區市場的地塊供應將比去年更多，商住地出讓的整體素質會更高。

東莞中原市場研究部的相關監測數據顯示，去年東莞全年共計發布拍賣和掛牌宗地237宗，總供應量達707.62萬平方米，同比上漲34.77%；其中商住用地供應面積224.68萬平方米，較2009年增加近11%。

車德銳認為，從供地趨勢上看，東莞土地市場經過前兩年土地供應平抑之后會出現一個厚積薄發的發展態勢：整體供應量將比去年再上一個臺階。供地區域不再大比例局限于地價較低的二三線鎮區，一線鎮區如虎門、長安以及城區市場的供應地塊將明顯增多，素質好的亮點地塊也比去年要多，而好地塊增多的原因就是東莞三舊改造用地項目、區大型規劃用地項目將在今年陸續推向市場，其中南城宏圖片區總部基地二期地塊、商務區用地、東城世博商貿區用地、虎門、長安舊改用地都是2011年值得深切關注的土地儲備用地。

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地價：平穩上漲 區有望創新高

城區商住地價有可能出現跳躍式上漲，尤其是商務區用地，如果能在年內入市，成為城區新地王的可能性很大。

去年東莞商住用地拍賣市場亮點不多，大比例的二三線鎮區商住用地皆以底價成交。由于房地產發展的不均衡，東莞各個區域的商住用地去年成交價格差異非常大，冷熱不均。

今年東莞土地市場有望結束長時間的平淡沉悶格局：由于一線鎮區、城區等熱點區域供地力度加大、亮點地塊增多，商住用地交投預計會更加活躍，整體地價水平將進一步上漲。車德銳認為，今年土地市場一線鎮區和城區市場的地價提升空間預計會更大，城區商住地價有可能出現跳躍式上漲，東城世博商貿區用地、商務區用地如果上市拍賣，地價會很高，尤其是商務區用地，如果能在年內入市，成為東莞城區新地王的可能性很大。

市場：深系開發商拿地欲望更強

今年品牌開發商對土地儲備的需求加大，在優質用地增多的情況下，會加大在土地市場拿地的力度，而深系開發商依舊會是今年土地市場中較為活躍的拍地主力。

從去年全年參與土地市場拍賣的拿地商家看，品牌主力開發商在拍賣現場的出鏡頻率明顯減少，大部分商住用地被小開發商、其他行業企業及個人以低價成功拍下。品牌開發商拿地積極性減弱，令更多新晉外地品牌開發商得以在去年成功拿地躋身東莞市場，其中較為引人注目的就是保利地產(600048,股吧)和佛山鉅隆地產。

隨著優質商住地塊陸續現身市場，今年土地市場的競投將更加激烈。車德銳認為，目前東莞部分品牌開發商憑借多年積累的良好口碑及品牌號召力，已達成快速滾動開發、銷售的模式，對儲備用地的需求量大，因此部分儲地不足的品牌開發商今年會加大拿地力度。

另一方面，目前深系開發商在東莞的項目開發普遍都獲得了良好收益，隨著深圳客戶投資、置業需求持續外溢，且對東莞市場的置業認可度越來越高，深系開發商今年在莞拿地的欲望更為強烈，勢必繼續開疆辟土。

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