中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資者俱樂(lè)部全國(guó)財(cái)智分享

以商業(yè)用地建設(shè)住宅產(chǎn)品，在北京早已司空見(jiàn)慣。在當(dāng)前供不應(yīng)求的住宅市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)住宅項(xiàng)目中不斷賣(mài)弄自己的商業(yè)智慧。面對(duì)歷史罕見(jiàn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策，以50年甚至40年產(chǎn)權(quán)屹立在商業(yè)金融立項(xiàng)用地的住宅卻鉆了政策的空子：這些項(xiàng)目并不受北京相關(guān)限購(gòu)令的壓制。

在建中的擦邊球樣本

北京朝陽(yáng)區(qū)三間房鄉(xiāng)，一處施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告圍擋上，巨大的廣告語(yǔ)告訴途經(jīng)的人們，這里將蓋起一座名叫中建玲瓏山的樓盤(pán)。圍擋之內(nèi)，數(shù)臺(tái)大型挖掘機(jī)正不斷從五六米深的地基坑里掏出濕潤(rùn)的泥土。顯然，項(xiàng)目的地基建設(shè)步尚未完成。

堂皇的售樓處卻狀如花園洋房，早在11月初便修建完畢，具備了接訪(fǎng)能力。得知記者并未預(yù)約，工作人員迅速安排了一位置業(yè)顧問(wèn)接待。

中建玲瓏山的開(kāi)發(fā)商為中建國(guó)際 建設(shè)有限公司(下稱(chēng)中建國(guó)際)，是中國(guó)建筑旗下子公司。 該項(xiàng)目當(dāng)初進(jìn)行掛牌的編號(hào)為京土整儲(chǔ)掛(朝)079號(hào)，建筑使用性質(zhì)為商業(yè)金融；出讓年限為商業(yè)40年、綜合50年；土地面積為68281.849平方米，建設(shè)用地 為52011.152平方米；建筑控制規(guī)模為104022平方米。

該地塊于2009年8月13日開(kāi)始競(jìng)價(jià)，起始價(jià)34998.76萬(wàn)元。較終，北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)創(chuàng)智天地)和北京京通天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體以55700萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得。創(chuàng)智天地是中建國(guó)際的下屬公司。除了創(chuàng)智天地，中建國(guó)際還經(jīng)常使用下屬公司智地創(chuàng)展的名義進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。創(chuàng)智天地和智地創(chuàng)展兩家公司的法人代表均為中建國(guó)際總經(jīng)理陳誼。

中建國(guó)際官方網(wǎng)站2009年10月16日的一則新聞如下表述：中建國(guó)際成功獲得北京市朝陽(yáng)區(qū)京通快速路三間房地塊的土地使用權(quán) 項(xiàng)目占地面積68282平方米，其中建設(shè)用地面積52011平方米。項(xiàng)目地上建筑面積104022平方米。該項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)為面向CBD年輕白領(lǐng)的LOFT 產(chǎn)品。

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在建中的擦邊球樣本

北京朝陽(yáng)區(qū)三間房鄉(xiāng)，一處施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告圍擋上，巨大的廣告語(yǔ)告訴途經(jīng)的人們，這里將蓋起一座名叫中建玲瓏山的樓盤(pán)。圍擋之內(nèi)，數(shù)臺(tái)大型挖掘機(jī)正不斷從五六米深的地基坑里掏出濕潤(rùn)的泥土。顯然，項(xiàng)目的地基建設(shè)步尚未完成。

堂皇的售樓處卻狀如花園洋房，早在11月初便修建完畢，具備了接訪(fǎng)能力。得知記者并未預(yù)約，工作人員迅速安排了一位置業(yè)顧問(wèn)接待。

中建玲瓏山的開(kāi)發(fā)商為中建國(guó)際 建設(shè)有限公司(下稱(chēng)中建國(guó)際)，是中國(guó)建筑旗下子公司。 該項(xiàng)目當(dāng)初進(jìn)行掛牌的編號(hào)為京土整儲(chǔ)掛(朝)079號(hào)，建筑使用性質(zhì)為商業(yè)金融；出讓年限為商業(yè)40年、綜合50年；土地面積為68281.849平方米，建設(shè)用地 為52011.152平方米；建筑控制規(guī)模為104022平方米。

該地塊于2009年8月13日開(kāi)始競(jìng)價(jià)，起始價(jià)34998.76萬(wàn)元。較終，北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)創(chuàng)智天地)和北京京通天泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體以55700萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得。創(chuàng)智天地是中建國(guó)際的下屬公司。除了創(chuàng)智天地，中建國(guó)際還經(jīng)常使用下屬公司智地創(chuàng)展的名義進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。創(chuàng)智天地和智地創(chuàng)展兩家公司的法人代表均為中建國(guó)際總經(jīng)理陳誼。

中建國(guó)際官方網(wǎng)站2009年10月16日的一則新聞如下表述：中建國(guó)際成功獲得北京市朝陽(yáng)區(qū)京通快速路三間房地塊的土地使用權(quán) 項(xiàng)目占地面積68282平方米，其中建設(shè)用地面積52011平方米。項(xiàng)目地上建筑面積104022平方米。該項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)為面向CBD年輕白領(lǐng)的LOFT 產(chǎn)品。

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所謂LOFT，是一種肇始于西方的舶來(lái)品，較初是指誕生于紐約SOHO區(qū)那些由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成，少有內(nèi)墻隔斷的高層高空間。自從出現(xiàn)在中國(guó)，LOFT便成為開(kāi)發(fā)商鉆政策空子的重要道具，幾乎凡是層高超過(guò)4.9米的都被開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為L(zhǎng)OFT。

根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，這里將建成10棟具有50年產(chǎn)權(quán)的住宅樓房，均為平層，并非中建國(guó)際官方網(wǎng)站所說(shuō)的LOFT產(chǎn)品。期開(kāi)盤(pán)為南邊兩棟樓，沒(méi)有大戶(hù)型，每間房層高3.1米，凈高2.8米，預(yù)計(jì)2013年6月交房。 售樓處一位銷(xiāo)售人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

不管是平層還是LOFT，中建玲瓏山項(xiàng)目商業(yè)金融用地的屬性不會(huì)發(fā)生改變。眾所周知，50年甚至40年產(chǎn)權(quán)的商住兩用樓房實(shí)際是開(kāi)發(fā)商繞開(kāi)政策要求和法律規(guī)定的擦邊球。

政府為控制住宅用地的供應(yīng)量，保證住宅區(qū)域附近有充足的配套，會(huì)在不同的區(qū)域規(guī)劃適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)用地。而開(kāi)發(fā)商將招拍掛取得的商業(yè)用地擅自改建成公寓住宅，便讓50年或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅公寓誕生在擦邊球的碰撞之下。

在北京，類(lèi)似中建玲瓏山這樣商業(yè)立項(xiàng)建造住宅的樓盤(pán)內(nèi)容豐富，例如由頭開(kāi)股份旗下頭開(kāi)仁信置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的頭開(kāi)石榴派；頭開(kāi)股份控股公司北京頭城置業(yè)有限公司所開(kāi)發(fā)建設(shè)的頭城雙景；北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司所開(kāi)發(fā)的西山國(guó)際城；中弘地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中弘北京像素。上述這些項(xiàng)目都為40年或50年的商業(yè)用地。

此外，商業(yè)立項(xiàng)建造住宅的情況已經(jīng)由北京等一線(xiàn)城市逐步蔓延至二線(xiàn)城市。武漢、長(zhǎng)沙等地都已經(jīng)出現(xiàn)類(lèi)似的住宅產(chǎn)品。

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商改住背后的利益邏輯

除卻平層住宅，較為北京市場(chǎng)所熟悉的是同樣由商業(yè)項(xiàng)目包裝而成的LOFT。

自中建玲瓏山向東步行300米，便有一座由爛尾樓 變身的LOFT公寓，名為樂(lè)棟300。這座原本僅僅只有水泥架構(gòu)的建筑如今已經(jīng)被披上玫瑰紅色，幾個(gè)工人正在對(duì)其進(jìn)行裝修。大幅廣告貼在靠近公路的一側(cè)，隨風(fēng)起伏。

據(jù)記者了解，盡管每天都有人前去參觀樣板間，卻少有人掏錢(qián)購(gòu)購(gòu)。因?yàn)槊刻资蹆r(jià)100萬(wàn)元至150萬(wàn)元不等，但這些面積不足70平米的LOFT公寓僅僅可以使用33年由于先前建設(shè)以及長(zhǎng)期爛尾，這座建筑已經(jīng)在原本40年的使用期基礎(chǔ)上縮減了7年。

房地產(chǎn)研究者孫飛告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：商業(yè)立項(xiàng)被建設(shè)成住宅項(xiàng)目實(shí)際體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，以及商業(yè)地產(chǎn)所受的冷遇。他說(shuō)，由于當(dāng)前市場(chǎng)資金以及需求主要偏向住宅市場(chǎng)，因此開(kāi)發(fā)商希望大量制造住宅類(lèi)產(chǎn)品以獲取更超額的利潤(rùn)。同樣一個(gè)地塊，建成豪華公寓能購(gòu)到每平米4萬(wàn)元以上，建成商業(yè)辦公室之類(lèi)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到這個(gè)價(jià)格。

據(jù)此前報(bào)道稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商青睞LOFT的原因主要是建設(shè)成本僅增加30%，房子價(jià)格卻可以上漲50%以上。

在計(jì)算容積率時(shí)，LOFT是按單層面積計(jì)算的，配套設(shè)施的規(guī)劃也是按照單層批復(fù)的，但在銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格卻往往是平層戶(hù)型的1.3～1.6倍，甚至兩倍。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商在原來(lái)報(bào)批的容積率下，收益被實(shí)際放大了。

為了防止開(kāi)發(fā)商利用LOFT概念變相增加容積率，2006年7月北京市規(guī)劃委下發(fā)的《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算。辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計(jì)算建筑面積。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，正是由于該項(xiàng)政策原因，使得現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都力圖將層高控制在4.9米以?xún)?nèi)。

正略鈞策管理咨詢(xún)公司合伙人、房地產(chǎn)研究者薛炯文告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：很多地產(chǎn)商拿到商業(yè)地塊之后改建住宅，除了利益驅(qū)使以外還因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目無(wú)需強(qiáng)制性地建設(shè)配套設(shè)施，比如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等。他說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)商拿到住宅用地就必須配建各種配套設(shè)施并予以完善，這會(huì)增加成本并降低容積率。而容積率的提高意味著開(kāi)發(fā)商售出房屋數(shù)量和面積的增加，也意味著利潤(rùn)的增加。

薛炯文對(duì)此表示無(wú)奈：政府較為難以監(jiān)管，頭先政府不會(huì)強(qiáng)制將里面的居住者趕出來(lái)，其次我們?cè)诜缮弦鄾](méi)有規(guī)定辦公項(xiàng)目不能有人居住。

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并非投資上策

商業(yè)項(xiàng)目變住宅的轉(zhuǎn)化，是住宅需求不斷增加的市場(chǎng)體現(xiàn)，更是投機(jī)性需求渴望的杯中食。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上對(duì)此有明確標(biāo)示：非住宅項(xiàng)目的購(gòu)房人，請(qǐng)注意以下幾點(diǎn)與住宅項(xiàng)目不同的地方：一是非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等；二是非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項(xiàng)目的貸款期限一般不能超過(guò)10年，且不能申請(qǐng)住房公積金貸款；四是非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠；五是水、電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目；六是非住宅項(xiàng)目不能辦理戶(hù)籍手續(xù)。

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