北京是國(guó)內(nèi)個(gè)提出"限價(jià)房"概念的城市，今年春，北京市建委專業(yè)就在一次內(nèi)部會(huì)議上通報(bào)了醞釀建設(shè)一種以限制價(jià)格、面對(duì)特定銷售人群的特殊商品房，即"限價(jià)房"。這比今年5月底九部委細(xì)則中在全國(guó)推廣"限價(jià)房"的要求整整提前了好幾個(gè)月。　　

然而之后北京的限價(jià)房步伐似乎走得并不順利，繼有關(guān)部門日前提出8月份開(kāi)始運(yùn)作部分限價(jià)地塊后,便無(wú)進(jìn)一步消息。目前今年計(jì)劃12宗限價(jià)地中已明確的7幅也僅僅停留在紙面上，根據(jù)較新預(yù)測(cè)，限價(jià)房實(shí)施細(xì)則要在北京五年中小套型發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)的基礎(chǔ)上，再行議定，結(jié)果可能在9月底出臺(tái)。

這意味著限價(jià)房的實(shí)際投入運(yùn)作將更晚，而根據(jù)北京一個(gè)新樓盤從開(kāi)始建設(shè)到竣工的平均18個(gè)月周期，真正入市的時(shí)間無(wú)疑越加遙遠(yuǎn)。

事實(shí)上，一位業(yè)內(nèi)人士一話道出其中玄機(jī)：限價(jià)房作為北京落實(shí)"國(guó)六條"和九部委細(xì)則的一個(gè)組成部分，在北京落實(shí)整體細(xì)則尚未出臺(tái)之前，限價(jià)房操作政策并無(wú)可能率先"獨(dú)立"出臺(tái)，目前北京仍處在加緊擬定并申報(bào)落實(shí)的階段。因此目前確定的部分限價(jià)地塊在很大程度上充當(dāng)了給予購(gòu)房人"未來(lái)希望"的作用。

就在已經(jīng)確定的7幅限價(jià)地塊中，除了豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)地塊具體明確了規(guī)劃建筑面積外，其余地塊尚未明晰建設(shè)數(shù)據(jù)。顯然在如何運(yùn)作這些地塊上，至少目前還沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。就當(dāng)下情形看，如何確定市場(chǎng)各方都認(rèn)可的銷售價(jià)格、購(gòu)購(gòu)人資格認(rèn)定以及如何篩選開(kāi)發(fā)企業(yè)等，是橫亙?cè)谙迌r(jià)房前行道路上的難題。

對(duì)于限價(jià)房，市場(chǎng)一個(gè)的擔(dān)憂即是不要重陷經(jīng)濟(jì)適用房的困境，多年來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)族、管理、質(zhì)量等抱怨聲不絕于耳。

很明顯，在這個(gè)方面，有關(guān)管理部門已經(jīng)清醒地看到并正在擬定采取相關(guān)的防范措施。這也是造成操作細(xì)則無(wú)法短期出臺(tái)的一大因素。一位官員私下表示，其實(shí)這些年來(lái)，北京建設(shè)中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房是全國(guó)較多的，相反卻沒(méi)有能得到市場(chǎng)、老百姓的叫好，其中有很多原因可以查找。

而如何限定房屋的銷售價(jià)格則是限價(jià)房的另一大關(guān)鍵。在已經(jīng)確定的7幅限價(jià)地塊中,廣渠路地塊由于周邊市場(chǎng)行情飛漲，基于國(guó)土管理部門對(duì)于限價(jià)房比周邊房?jī)r(jià)下降15%的普遍認(rèn)識(shí)，廣渠路未來(lái)限價(jià)房?jī)r(jià)格將超過(guò)單價(jià)每平方米8000元，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)房賣高價(jià)的爭(zhēng)議。

在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，有58.84%的被訪者認(rèn)為，限價(jià)房的單價(jià)應(yīng)該在每平方米3000~5000元之間，也就是大致維持在原有經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)水準(zhǔn)上。限價(jià)房售價(jià)不要太高成為更多人的心聲。

盡管市場(chǎng)認(rèn)為國(guó)土管理部門推出的限價(jià)房土地價(jià)格不會(huì)很高，但是如果過(guò)低的銷售價(jià)格仍然會(huì)讓市場(chǎng)產(chǎn)生房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)、建筑偷工減料的擔(dān)憂，如何尋找到消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)企業(yè)、管理部門都認(rèn)可的價(jià)格點(diǎn)成為限價(jià)房較終成敗的關(guān)鍵。

限價(jià)房作為行政管理手段的產(chǎn)物，在推行建設(shè)過(guò)程中同樣需要強(qiáng)有力的行政保障，從這次推出限價(jià)地的范圍來(lái)看，大部分位置適中，周邊區(qū)域成熟，因此更需要限定土地價(jià)格，為建設(shè)成本預(yù)留出合理的空間。而對(duì)開(kāi)發(fā)商的選擇，除了開(kāi)發(fā)能力、信譽(yù)度等考量指標(biāo)外，更重要的還是管理監(jiān)督機(jī)制的到位，只有嚴(yán)格監(jiān)管才能有合格的質(zhì)量。

此外，在設(shè)定購(gòu)購(gòu)資格、規(guī)范銷售流程方面，同樣需要更加有效的查驗(yàn)、監(jiān)督機(jī)制，并利用社會(huì)力量給予監(jiān)督，需要從購(gòu)購(gòu)人的居住現(xiàn)狀、收入水平、家庭成員隱形住房資產(chǎn)調(diào)查入手，通過(guò)銀行、權(quán)證登記等各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)篩選，確保滿足真正需要的購(gòu)房族。否則，限價(jià)房終將陷入另一種經(jīng)濟(jì)適用房的命運(yùn)。令人寬慰的是，管理部門已經(jīng)看到了這些問(wèn)題，這或許是目前限價(jià)房暫緩入市的較好解釋。

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