地產大鱷囤兵旅游地產

    海南成“必爭之地”

    目前，國家明確提出要將旅游業培育成為國民經濟的國家戰略性支柱產業，旅游地產作為旅游業與房地產業的聯姻產物，已逐步成為投資熱點。良好的市場前景，吸引了上萬億元的資金紛至沓來。

    然而，在旅游地產日趨火爆的當下，旅游地產的前路如何，旅游地產開發該采取何種模式？是旅游帶動地產，抑或地產帶動旅游？3月24日，由時代周報、2011廣州國際旅游展組委會聯合主辦的2011中國旅游休閑地產價值高峰論壇在廣州舉行，政界、學界、開發商就此展開激烈的討論，為您指點迷津。

    2011年，北京、上海、廣州等36個城市樓市“限購令”相繼落地，招招劍指“價格過快上漲”的住宅商品房市場。在嚴厲調控下，住宅商品房面臨“失寵”，幸免于調控的旅游地產，能否借機“上位”？

    萬科集團、萬達集團、保利地產龍湖地產、雅居樂地產、佳兆業等地產巨頭紛紛砸下重金，競相發力旅游地產市場。富 力地產在“國際旅游島”之稱的海南囤地2萬畝，豪賭旅游地產的未來。恒 大地產的旅游項目北至天津、大連，南及北海、海南，涉及到觀海、避暑、名人故里等諸多旅游概念，其董事局主席許家印表示：“公司旗下20%的投資是在旅游地產上。”有媒體報道，涉及旅游的地產項目已逾千項，投資總額超萬億元。

    開發商熱衷之余，旅游地產該采取何種模式？是旅游帶動地產，抑或地產帶動旅游？產品概念如何避免同質化？運營資金動輒過百億，該采取怎么樣的開發節奏？這些都值得業內人士深思。

    地產大鱷囤兵旅游地產

    隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的定位、鼓勵居民消費以拉動內需及加大投資力度完善基礎設施建設等一系列政策的出臺，旅游地產作為旅游業與房地產業的聯姻產物，已逐步成為投資熱點。一邊廂，海南國際旅游島戰略規劃獲批、迪士尼樂園落戶上海等重磅消息屢屢刺激旅游地產市場；另一邊廂，北京、上海、廣州等36個城市的住宅商品房市場在“限購令”的棒槌下，發展空間受限，開發商需要旅游項目來“填補”業績。一壓一捧，地產商進軍旅游地產的步伐，勢如破竹。

    銷售額過百億的房企，紛紛將“圈地”戰車開到了旅游地產領域。“胃口驚人”的萬達，累計斥資千億元圈地，先后投資了長白山、大連金石、福州瑯岐島、南平武夷山、云南西雙版納等旅游度假區，其中長白山項目占地面積約2.7萬畝、瑯岐島項目擬建10座酒店、西雙版納項目號稱西部投資額。

    20%—恒大地產聲稱這是其投資旅游地產的比例。觀其疆圖，北至天津、大連，南及北海、海南，都有旅游項目，涉及觀海、避暑、名人故里諸多概念：其中投資額達百億的武漢花山生態新城，定位在于打造華中地區的旅游集散“航母”；清遠的恒 大？金碧天下，周邊圍繞了6大高端4A景區；位于海南儋州的項目，主要特點是當地的苗族風情、東坡文化；南昌、大連的項目分別依托當地優質的高爾夫、海景資源。

    屢屢出手，恒 大深諳其中投資之術。恒 大地產海南分公司營銷總監李四泉向時代周報記者表示，投資旅游地產要考慮：“其一，土地規模在千畝之上，這樣才能‘填充’足夠的配套；其二，當地的風景資源、氣候條件、人文氛圍是否屬于稀缺資源；其三，地方政府對旅游項目有整體的、長期的合理規劃。”

    作為房企“老大”的萬科，自然不會缺席這場盛宴，其惠州的雙月灣項目，定位就是集居住、休閑、購物、運動、娛樂、自然探險、海灘假日于一體的家庭旅游度假勝地。此外，“百億元俱樂部”的房企中，龍湖在云南仙湖、遠洋在黃山桃花島、綠城在天臺山、中信在廬山、佳兆業在遼寧遼陽市都有旅游項目上馬。

    在內陸各地分別布局之時，各路房企紛紛“登陸”海南島。在海南島1528公里長的海岸帶上，一個“旅游房地產群”已悄然出現，萬科、富 力、恒 大、魯能、新世界、中信、華潤、雅居樂等知名地產企業先后開發建設了一批濱海居住區、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產項目。2010年第三季度，在海南島環島岸線上，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等就超過30個。

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    市場還需精心培育

    與以往景區投資熱不同的是，這一輪的旅游地產項目投資規模急劇升級，投資商除了布局“高端旅游消費”市場外，還帶有瞄準物業的長線升值的宏大野心。中山大學旅游學院教授孫九霞在接受時代周報記者采訪時表示，國外居民購置的旅游地產，目標不是升值，而是在閑暇之余、退休之際的居所，中國人購置的目的就是升值！

    2010年初，國務院批示發展海南旅游島。很多媒體質疑，這是以旅游島之名打造房地產之實。當時，海南國際旅游島的規劃被淹沒在隨處可見的樓盤“升值”廣告中，甚至有樓盤打出廣告：本樓盤在5月之前每平方米漲價5000元。業內人士疑問，旅游地產側在于旅游，還是地產？是旅游帶動房地產，還是房地產帶動旅游？南湖國旅有限公司運營總經理蘇峰向時代周報記者表示，旅游地產的價值，在于當地旅游目的地的知名度，知名度越高，價值就越高。全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存則認為，在原有的旅游景點做投資房地產更加合適，新開發的旅游景點，未必對游客有吸引力。

    已然是旅游勝地的區域，興建配套地產項目，屬于旅游帶動地產。中國房地產協會副秘書長何琦認為，在想推動一個旅游區的時候，當地的基礎設施配套不完善的時候，房地產介入的話，可能就會出現另外一個效果—地產帶動旅游。

    后一種情況，深圳東部華僑城當屬典型案例。實際上，恒 達地產在此模式也有諸多探索。恒 大旅游地產代表作—武漢恒 大·金碧天下，就率先斥資10億打造運動、健康、飲食、娛樂和商業等六大項目配套。如此套路，在成都恒 大·山水城、廣東清遠恒 大·金碧天下、天津薊縣盤山 風景區都有上演。

    就此，李四泉向時代周報記者表示，旅游地產的環境有內外之分：外部環境指風景、氣候等，是天生的；內部環境則是項目配套，這恰恰是國內旅游地產現階段比較欠缺的地方，也是開發商可以積極改造的。這樣可以把人留住，讓他在旅游地產項目中休閑、度假，得到他想要的生活方式。“就此而言，往往前期投入較大且戰線較長，這個市場需要開發商精心去培育。”

    旅游投資需謀定而后動

    中國已是世界第四大旅游消費國，度假型置業需求更是以每年24%以上的速度增長。旅游地產，不僅是開發商越來越頻繁提及的概念，地方政府也是常常“掛在嘴邊”，紛紛立志將此作為地方支柱產業，頻繁向開發商拋出“橄欖枝”以示優惠。加上調控對住宅領域資金的擠出效應，當下旅游地產投資增長呈幾何狀，數以千計的項目上馬，數以億計的資金入市，繁榮背后是一馬平川抑或急流險灘？

    國際旅游島批示之后，海南一直在摸索自己的發展方式。李四泉認為，差異化恰恰是海南旅游島的問題，目前同質化的現象稍微嚴重了一點，除了針對海洋資源、熱帶氣候的藍色旅游之外，就是綠色旅游—熱帶雨林。“只有這兩種形式，能不能繼續深化它、豐富它，這是我們需要討論的海南旅游地產。”

    廣州周邊的情況如出一轍。以廣州北部清遠邊境為例，山清水秀的自然環境，使得當地坐落了碧桂園假日半島、美林湖、獅子湖、合景天湖峰境等動輒數平方公里的超級大盤，但每個樓盤無非都是諸如五酒店、溫泉、高爾夫等配套性資源。

    何琦認為，開發商一窩蜂搞旅游地產，三年以后會不會出現積壓的問題、出現爛尾樓的問題。“所以做旅游地產的開發企業，一定要把前期工作做好，如果沒有很大的把握，盡量保持慎重。”

    前期調研固然重要，但旅游地產先行配套投入大、收益周期冗長，對開發商的資金實力和運作能力都是一個挑戰。不考慮地域特色、景區資源市場價值，就大興土木“上馬”五酒店、溫泉、娛樂，面臨的風險不僅是投資“付諸東流”，可能利息都難以支付。且不論上世紀90年代的海南、日本長崎、北海道等諸多旅游地產項目資金鏈紛紛斷裂的慘劇，近期在山東沿海開發的大量度假村，投資建成之日便成了空置之時，資源浪費可想而知。在陳寶存眼里，杭州的宋城、橫店的影視城就是運作非常成功的兩個項目，他向時代周報記者表示：“拿出個性化、人性化的因素，旅游投資才有回報。”

    日前，國務院決定，從2011年1月1日起，海南省將開展境外旅客購物離境退稅政策試點。至此，海南旅游島的建設終于又邁出實質性的一步。與此同時，相關的旅游地產概念再一次被推到風口浪尖，成為世人關注的焦點話題。

    據統計，雅居樂、富 力、萬科、魯能、新世界、保利地產等知名開發商正紛紛“搶灘”海南旅游地產；與此同時，龍頭房企在全國范圍內投資旅游地產的新聞也比比皆是：去年6-9月間，萬達集團率多支“聯合艦隊”分別斥巨資

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