兩年前，本刊所刊登的老田投資樓市的故事曾經讓不少投資者為之心動，而在今天當我們再次采訪他時，他又向大家透露了幾條投資真經。其中頭先的一條就是，當前房地產市場已經步入了個性化的時代，你手中的房子并非個個都是金娃娃，也要像做股票投資那樣精選“個股”。　

　　也許你還記得在兩年以前，本刊推出的《田老頭樓市滾翻記》這篇封面文章吧，這篇文章刊發之后也是受到了許多投資者的關注。那是早在2005年7月的時候，　有位從外地來上海打工的田老頭，已經在上海和江蘇置下了六房十鋪。田老頭那種超前的投資理念、以房養房的投資思路，令人刮目相看并難以忘懷。因為無論如何，老田都是個普通人，在茫茫人海中完全沒有任何可圈可點之處，但是就是這樣一位普通的打工老頭，近10年來卻演繹了一段不平凡的人生經歷。　

　　不知不覺兩年過去了，這兩年國家調控樓市的政策不斷，在市場中摸爬滾打的人，也是唏噓不已感慨萬千。那么，現在那位靠以房養房投資樓市的老田情況如何呢？他又會有些什么心得呢？近一個時期以來，記者也是接到了許多讀者的詢問。于是，帶著這些問題記者再次采訪了老田。　

　　老田還是那個老樣子，只是比以前顯得更精明。當得知記者的來意之后，老田的回答充滿著自信。老田說購房和炒房是兩碼事，除了購購自住房的人，樓市里還有兩種人：一種是投資房產的人，一種是投機房產的人，而他是屬于前者，所以近兩年來雖然樓市的調控政策連續不斷，但他仍然是過得非常滋潤。這次采訪與老田一聊就是好幾個公里，想不到他還真的透露了幾條投資真經，他說：“投資房產絕不是簡單地購入持有，而是要長期跟蹤，并經常盤點，然后再適時調整自己資產結構，這其實是一種‘理房’的思路。”那么，老田給我們透露的究竟有些什么“秘密”呢？且讓記者一條條娓娓道來。　

　　郊外樓盤價格不漲反跌　

　　這兩年，房價的普遍上漲已是一個不爭的事實，就在去年一年，不少樓盤的價格漲幅就超過了50％。但是許多人沒有想到的是，就是在這樣一片火熱的大好形勢下，居然還有一些樓盤的價格出現了下跌。老田的親生經歷有些出人意料，但卻引發了記者進一步探究的興趣。　

　　老田告訴記者，這兩年上海的房地產價格和租金走勢有了新變化，其表現是：市的房價漲幅大，郊區的房價漲幅小，有的甚至還會下跌；市的房租漲得慢，郊區的房租漲得快，有的甚至還會翻番。為什么會有這種反常現象？老田認為這是區域價值回歸所致。就房價而言，前幾年市和郊區的房價同步上漲，那是城市房價上升期的聯動效應。這兩年市的房價漲幅大而郊區的房價漲幅小，這是區域地價不同的理性回歸。至于市和郊區的房租反差，原因也很簡單，就是前幾年郊區的房子因交通不便即使便宜也沒人去，這兩年郊區的公共交通發達了，居住在郊區也方便了，承受不了市高房租的上班一族，便紛紛到郊區去尋租，水漲船高嘛，就是這么一個理兒。　

　　老田的結論并非空穴來風，他還有實例為證。目前，老田在上海還有兩套房子用于出租，一套在虹口區的密云小區，一套在奉賢區的康發小區。在密云小區的那套房子2005年的市場價是40萬元，2006年的市場價是45萬元，2007年的市場價是52萬元，兩年漲了百分之三十；出租收益呢，三年一直沒有變，月租1500元，年收18000元。在康發小區的那套房子就不同了，2005年的市場價是30萬元，2006年的市場價漲到36萬元，2007年的市場價又跌到了32萬元。租金收益呢，2005年的年出租收益是3000元，2006年的年出租收益是3600元，2007年的年出租收益是6000元，實現了兩年翻一番。市和郊區房價、租金的走勢不同，這又改變了老田的投資初衷。老田說房產是一個長線投資品，不能以短期的波動來判斷長期走勢，但是如果郊區的那套房子未來3年增幅有限或者不漲反跌，年出租收益不能達到百分之八且跑贏貸款利率，他有可能將其轉換為其他資產。　

　　樓市出現個性化趨勢　

　　老田的話也不由得給我們提了一個醒，那就是當前市場雖然漲聲一片，但并不是所有的樓盤都能搭上這趟順風車，一些郊外樓盤的價格甚至還出現了下跌。那么人們要問的是，老田的結論究竟有沒有普遍意義，市場的真實情況究竟是不是這樣的呢？為此，記者專門進行了一番調查。　

　　根據佑威房地產研究對上海成交活躍的357個在售樓盤成交行情的跟蹤統計，過去的一年里，共有258個樓盤的價格漲幅超過10％，占統計樓盤的89.1％。其中，分別有1個別墅和1個公寓樓盤的價格上漲超過一倍，占統計樓盤的0.6％；漲幅在50％～100％之間的樓盤達到40個，占統計樓盤的11.2％。綜合來看，有122個樓盤的漲幅超過30％，占統計總數的34.2％，可見過去一年里上海房價漲幅之驚人。但在過去一年里，仍然有39個樓盤成交價格出現下滑，占總統計樓盤的10.9％。所以即使在遍地是黃金的樓市里，依然暗藏著不少黑洞，樓市的表現正呈現出明顯的個性化趨勢，而購房者則需要對樓市有更深入的了解，才不至于購到“紫金花眾中的敗絮”。　

　　那么，這些“滯漲”甚至價格出現下跌的樓盤究竟分布在哪些區域呢？據了解，在被統計的樣本中去年有64個樓盤的價格變動幅度在－5％到5％之間，占樓盤總數的17.9％。對一個樓盤來說，每套成交房源所處位置、樓層、景觀等都會對價格產生較大影響，在5％以內的價格漲跌都屬正常情況。由此看來，過去一年中上海有17.9％的樓盤價格未出現波動。這些價格沒有變化的主要是前幾年就已上市樓盤，且多為尾盤，品質低于近年新上市的項目，所以價格沒有較大波動。另外，一些郊區小鎮上的樓盤也是早些年上市但長期滯銷，因此價格也沒能隨大市上漲。　

　　而特別值得關注的是，過去一年中，有9個樓盤的價格跌幅超過5％。其中莎海惠晨苑的跌幅，達到15.3％，排名價格跌幅二、三位的是名庭花苑和現代華亭花園，分別下跌了11.3％和10％。這些樓盤由于處理尾盤的房源，均價才被大幅拉低。從區域上看，它們主要位于郊區新城的外圍和幾個郊區重鎮的外圍，由于這些郊區的新城和重鎮都還有大量樓盤可售，處在外圍配套相對落后區域的它們較為不利，長期滯銷才導致價格有所下滑。　

　　選擇比較是投資前提　

　　老田的親生感受和市場調查的結論使我們不得不面對這樣一個現實，那就是隨著房地產市場的不斷發展，樓市越來越明顯地表現出個性化的特征。顯而易見的是，在去年房地產市場普漲的情況下，仍然有不少樓盤出人意料地出現了下跌，而如果未來市場進一步出現盤整的走勢，則樓盤之間價格分化的走勢將會更加明顯，這一點是廣大投資者不得不要留意的。而從另一方面來說，這也給我們如何選擇樓盤提出了更高的要求，在購購房產前一定要進行綜合的選擇和比較，在此基礎上然后再做出決定。一個可以預見的趨勢是，房地產市場已經走過了階段遍地開花的漲升階段，所謂個性化的市場將會是機遇和風險共存：一方面，一些樓盤可能會脫穎而出成為市場中的“領漲者”，就像在去年上海不少樓盤的漲幅就達到了50％～100％，讓投資者收益不菲；而在另一方面，即使市場不斷創出新高，仍然會有不少樓盤在走下坡路。這種趨勢的出現，無疑會對房產投資者的投資技巧提出更高的要求。　

　　而對于今年上海樓盤的價格走勢，有幾點還是需要特別留意的。對此佑威房地產研究主任薛建雄認為：一是去年漲幅超過50％的樓盤主要是位于新興板塊的高品質樓盤，但其已透支了未來的價值，預計這些樓盤在未來兩、三年內將不會再有較大上升空間；二是目前處于開發初期的外環板塊和幾大新城，雖然近期價格低迷，但未來潛力巨大，其中品質、房型與地區消費層次匹配，且處于地區領跑水平的樓盤潛力；三是一些品質一般，位于板塊邊沿，價格卻賣的與地區水平相當的樓盤，價格沒有較大變化，未來上升能力也將處于地區末端；四是位于遠郊小鎮或非重要板塊邊沿的樓盤，品質一般卻打著規劃、交通、商業等概念賣高價，這些項目的價格都出現了下跌，購房者需謹慎對待。

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