又全倉投入了海南。2003年6000元/平方米購購的北京富力城，如今已經漲到了45000元/平方米；2009年，15000元/平方米購入的海景房，如今輕松變為3、4萬/平方米。總能在低點和高點之間游刃有余的投資專家，被人稱為京城頭席投資人的張羽沖上周作客成都接受了記者的采訪。

　　在還沒有見到張羽沖的時候，記者特意收集了他的一些資料。在房地產投資之前，張羽沖的本職工作是北京交響樂團的頭席圓號手。不過他的經歷也很豐富，賣過錄影帶、電器，做過服裝，搞過教育。不過2003年開始，他專注于房地產的投資，從一個普通的購家成為了專業一個高端圈層的投資客。2007年，他預言2008年房地產市場將跌15%左右。2009年，他號召他的團隊大舉進駐海南樓市，并對媒體說，“一年以后你們會明白，三年后你們會追著采訪我”。一次次準確的市場預判背后，這位投資極客的成功秘笈如何？記者與高手碰面。

　　每5年一次的戰略調整

　　藝術家出身的張羽沖并沒有普通投資人精打細算的世俗氣息，相反在舉手投足之間有些大公司董事長的氣派。面對自己過往的“戰績”張羽沖輕描談寫地幾筆帶過，甚至于等記者要求他講講海南數億投資的斬獲時，他也擺手表示類似的預判在投資的幾年間太多了，不過媒體都太過于關注賺到了多少錢，在賺錢的背后，他對投資的深入思考往往被人們所忽視了。

　　他表示，投資的一個核心是看趨勢，投資住宅，投資商業，以及現在投資旅游地產都是看準了市場的大勢。而他對大勢的準確把握總能夠讓跟隨他的投資人心服口服。據悉，與他為伍的投資客們都是高端客群，大多來自各個行業的精英。他們的集合不僅是財力的集合，也是智慧的結合。“大家的信任度非常的高。我們已經形成了非常專業的團隊，投資人都認同團隊運作所收取的管理費。”由此可見，張羽沖的投資已經完成了從散戶向大戶的轉變，如今正在向類似于基金管理的房地產投資團隊方向發展。而在他的投資背后都有一個龐大的投資群體作為支持，真正實現了由術向道的質變。

　　他告訴記者在他的投資歷程中，已經經歷了三個階段，每一個階段經歷的時候差不多是5年。

　　個5年計劃的時候，他看準了住宅投資。尤其是2003年左右，他在個5年計劃中，就和他的團隊購入了北京北三環的富力城項目近百套住宅。他告訴記者，當時投資住宅看中了一點，就是人們急劇上升的居住需求。當時人們購房主要是為了自住、改善、出租。而且時至今日以北京為例，每年還有幾十萬的留京指標，這意味著還有百萬平方米的剛性居住需求。

　　不過從2003、2004年開始，投資房地產的人逐漸地增加了。張羽沖帶領團隊開始新一輪的5年計劃商業投資。據悉他們當年投資的4萬元/平方米的商鋪目前的市值已經達到了16萬，即使是這樣張羽沖在2007年拋售股票和房產的時候依然保留著自己的商鋪。他表示放棄住宅投資商業，一是考慮政策導向，二是看中了商業投資有持續的租金收益。投資商業的同時，他開始為團隊尋找新一輪的投資熱點。享受生活讓他看到了市場尤其是高端人群相同的需求。于是他在新的5年計劃中又看中了旅游地產。“中國的高端人群對生活品質的需求非常的迫切，這個需求將引導旅游地產成為下一個階段投資的熱點。而且旅游地產是服務于度假，投資這個領域與政府調控住宅，關注民生沒有沖突。”{$page$}

“租金為王”的商業投資理念

　　因為成都近兩年來商鋪上漲的速度非常快。所以記者特意就商業地產的投資請教了張羽沖。他先給記者講了一個實例。他曾經在他出租的商鋪門口聽到了路人的議論，生意好好，這個商鋪不曉得是誰的。購這個商鋪的人一定賺慘了。其實在這個故事中，他想告訴記者的是，商鋪好是與人氣旺有關。他計算過一個130平方米小超市的現金流水為4.5萬/天。可以預見這個130平方米的商鋪有著持續而穩定的租金保證。“商業較為重要的是租金水平，商鋪本身的升值能力也是和這個水平相關的。試問一個100萬的商鋪，如果一年的租金僅僅幾萬元，甚至連銀行的利息都達不到，升值的預期從何而來。”張羽沖直言不諱道。

　　他告訴記者，他在個5年計劃中投資了不少的商鋪，這些商鋪如今不是被星巴克就是被711等人氣旺，流水大的商家所租用，正是這些商家的入駐保證了他手中商業的持續升值。僅看商業而忽視商鋪現實租金的方式對商業地產的投資來說是非常錯誤的。

　　如今他還準備投資一些商業項目，其中也包括了一些商業產權的公寓和商務寫字樓。這次到成都就是為了來考察富力天匯和富力麗思國際公寓。說到目前投資方向，他表示一方面與政策的限制有關，另一個方面商業租金的回報也是他非常看重的，尤其是寫字樓，這兩年在北京的漲幅驚人，差不多已經達到了每一個平方米300-350元/月。當聽說成都的租金水平，尤其是高端寫字樓的水平每平米100多元/月，他認為還有。

　　“看沙不看房”的細節追逐

　　和其他投資客還有一個非常大的不同，張羽沖告訴記者，自己投資大多在高端。記者試著讓他在投資客目前傾向的兩個極端，較便宜的售價房和較貴的 中選擇的時候，他毫不猶豫地告訴記者一定是后者。“一般來說，一個社區中較好的位置是人人都向往的，即使是購不起的人也會想著去看看，這樣銷售的面就要大得多，成交的機會也比其他高很多。”

　　據悉，他是為數不多的監督開發商的購房者。即使是工地、毛胚房，也要一層一層爬上去查看。后期 過程中，他也會一次次的考察，甚至給開發商提出整改的建議。現在不少的開發商甚至于還主動請他去提改進的意見。從這個細節也可以看出他對自己投資房子的重視。

　　張羽沖這種只投高端的理念也指導了他在海南的投資。也正因為他投資的是高端項目，所以他有比一般人更為細膩的投資考量。

　　以他在海南投資的清水灣來說。一般的人都覺得從市區到清水灣驅車近1個公里，地段實在不好。但是他卻不這樣認為，對于度假，尤其是休閑度假的人來說，如果沒有一個適度的車程距離，人人可去，就談不上有品質了。那么在眾多的海灣中，他選擇了清水灣的原因僅僅是自然環境好、距離適中么。他接下來的回答讓記者大跌眼鏡。

　　“看沙！這里的沙非常的細膩，不會像有些地方的灣，海水中全是卷的沙，而且粗糙，讓人覺得不舒服。這里的海灣沒有坡度，海水非常的清澈，能見度高。”他又接著說，“既然是投資高端的客戶，要想到他們的需求，他們來度假，就是為來享受較好的海水和沙灘的，這些當然是比房子更為重要的考量對象。任何的房子、配套，只要是一個有實力有決心的開發商都可以達到的，但是天然條件的具備是可遇不可求的。說到底還是從高端客群的消費心理入手。”

　　談到未來的投資方向，他認為在享受型的旅游地產之后，生命科學將是他的下一個。對于具體的細節，他引而不發，只是告訴記者，當人們實現了舒適居住、享受生活后，延長生命是一個必然。所以這個行業大有可為。

　　張羽沖

　　京城炒房界名人，2007年11月，張羽沖預言，2008年房地產市場將跌15%左右，他本人除了一部分幾年中購購的商鋪外，2007年底他已經從房市及股市撤出了全部資金。2009年初，因在市場大熱前成功轉戰海南樓市而名聲大噪。目前“粉絲”無數，身家成謎。
 

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