樓市在四月“國十條”后就表現得有點異樣，公開數據顯示五、六兩月成交量下跌快速而猛烈，創歷史同期較低值(環比4月下跌近50%)，而后卻突然在七月開始掉頭向上。較新公布的十月成交數據顯示當輪“滬十二條”在出臺后頭月尚未形成成交衰退，170萬平方米的成交量僅次于九月為年內次高，環比九月下跌了8%，價錢卻達四月后較高的14150元/平方米，比6月低點上漲12%。

　　但這樣的成交量維穩只能是短期的現象，真實的縮量已在發生。歷年的調控已在樓市內部形成某種“類規律”的演繹路線圖：調控發生觀望調整期成交恢復期價格上漲期調控再度發生，雖然每次調控的目標都是房價的漲速，但真正影響的卻都是成交量。

　　今年年中的調整期特征就是歷時短(二個月)、幅度深(成交量跌50%)，但它的成交反彈卻始于七月那些非核心區域新盤的降價策略推動，降幅約在10%左右或更少。

　　無論如何，市場的表現有其理由和自由，無謂對錯。目前的問題是當樓市失去高杠桿的美麗，當調控的目標已在某種程度上從漲速悄然指向房價本身，樓市還會是那個集萬千寵愛和憂愁困頓于一身的樓市嗎？

　　長久以來物業稅或房產稅已成為懸在樓市那一只巨大的鞋子，它的落地看來已是必不可免。房產稅對需求有天生的平衡作用，也通過抑制多套非自用需求從而對房價起到間接調節作用，但目前市場就房產稅對樓價降溫作用的討論和判斷實有夸大其辭之嫌。

　　豪宅市場目前隨價錢的上漲也在發生內生性的變化：其一，豪宅占全市供應比例大幅增加，2007年3月全市20000元/平方米以上市場(當時豪宅入門標準)占全市比重為8%，而截至2010年9月40000元/平方米以上市場該比例為13%；其二，豪宅地域分布有嚴重外擴趨勢；其三，豪宅開發泛 品化，大戶型及 裝修品牌被愈來愈多的開發商采納并被視作豪宅的標簽。

　　雖然調控的范圍在持續擴大，但豪宅對有實力的購家而言仍是可以信賴的投資品種，因為樓市信奉的是地段為王加貴者恒貴的游戲法則，從這個角度而言，好地段中體量適中的項目將值得密切關注。所謂好地段在目前的上海分為兩類，一種是傳統意義上有故事的好地段，比較多集中于以南京路、淮海路、虹橋、小陸家嘴圍合而成的黃金走廊中，而從2009年起異軍突起的沿江區域如黃浦南外灘區域，盧灣世博濱江區域，徐匯濱江區域已成為另外一支新興豪宅力量而被市場廣泛關注，今年主要的一些新增供應主要發生在這些區域，而今后一段時間該類區域也因潛在供應量與傳統豪宅區域比肩而被進一步價值挖掘。(世邦魏理仕中國區高端董事 陳煒)

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