“客觀地來說，35480元一平方米的樓板價，應該還算是偏低的。”當9月8日黃浦江沿岸E18地塊(9-3)被九龍倉下屬公司以48.28億元出讓，樓板價更高達35480元/平方米，刷新了全地樓板價價格新貴。有機構分析師為上述項目算了一筆賬，加上土地成本，項目每平方米的開發成本可能高達7萬元。

　　但是佑威房地產研究主任陸騎麟卻認為，這樣一個成交價格應該是偏低的，因為上海濱江地區豪宅平均價格早已超過10萬元平方米。與上述10萬元一平方米的報價相比，即便較終的開發成本超過7萬元，開發商仍然有巨大的獲利空間。

　　根據分析師的預測，盡管眼下上海10萬元單價的豪宅，主要分布在陸家嘴的濱江地區，其他濱江地區的豪宅還僅僅只有個別單位的價格超過10萬元，但是假以時日，整個上海濱江地區會遍布10萬元級別的豪宅產品，尤其是現今世博會對岸的徐匯濱江機會更大，因為它背靠的是一個商業等級超過陸家嘴的繁華商業圈，更擁有不遜于陸家嘴的濱江景觀，前景自然值得。

　　上述分析師說，眼下單價只有8萬多元一平方米的徐匯濱江板塊，未來價格將與陸家嘴看齊。只是因為整個徐匯濱江規劃還要過幾年才能全部實現，因此較終享受到土地增值收益的不會是徐匯濱江地區的開發商，而是購購了當地豪宅的房東。

　　超過陸家嘴的高端商業

　　此前，陸家嘴地區的豪宅，一直因為缺乏能夠長期有效經營的商業，受到上海房地產界普遍的“詬病”。今年8月陸家嘴環球金融的租戶就曾向媒體曝料，由于客流量匱乏，無力長期經營，目前已拖欠開發商租金8個多月。

　　除了經過多輪調整才漸具人氣的正大廣場，陸家嘴地區的其他商業經營得都不太成功，雖然每日參觀陸家嘴的游客不斷，但是自身卻沒有營造商業氛圍的能力，使得地區很難吸引到可以為豪宅作配套的高端商業，是陸家嘴地區的一大遺憾。

　　這樣的遺憾同樣存在于目前其他的濱江豪宅板塊，諸如北外灘、南外灘等濱江豪宅，均因為沒有商業配套，印象大打折扣。

　　先進的例外是徐匯濱江地區的豪宅。早已被規劃為徐家匯商業圈延伸的徐匯濱江，目前正在建造徐家匯商業圈中消費檔次較高，購物環境較好的高端商業街區。僅僅在這一板塊的樓盤——尚海灣豪庭之內，就有德國高端品牌——凱賓斯基大酒店、國際一線的 品商業街長廊以及十多個主題鮮明的坐擁會所等高端商業服務設施。

　　除此之外，在徐匯濱江地區還會有綠地集團建造的大型商業銷品茂、引入航空配套服務、科技、文化等多個高附加值產業的級寫字樓。

　　已完成復制的海岸生活

　　雖然徐匯濱江的高端商業，要過幾年才能全部完成，但是現在已經建完的徐匯濱江綠地，卻可以讓上海市民提前感受到徐匯濱江未來的雛形。

　　目前已建成的徐匯濱江公共開放空間和全長近5公里的龍騰大道，宛若巨型毛筆的海事瞭望塔與“龍之脊”橋的LED七彩燈光交相輝映，美麗的風景與黃浦江對岸世博園中的萬國建筑群遙相呼應。

　　并且在北起瑞金南路，南至外環徐浦大橋濱江的徐匯濱江8.4公里的岸線已經部分建成南北貫通的濱江綠化帶。根據規劃這條綠化帶，將是整個黃浦江岸較長的綠化帶，并會成為先進可以驅車飽覽黃浦江美麗景色的濱水景觀大道。在濱江大道臨江一側，預留有軌電車道、休閑自行車道、休閑步道及濱水平臺等。

　　而根據規劃，徐匯濱江地塊建筑物層高總體形成臨江低密度、低層次向北“長高”的坡狀形態，形成有“透氣空間”的濱江風景。

　　高端商業和良好的生態景觀，已經令當地的二手房市場認為，現在的房價低估了板塊未來的預期。安居客網站較新的數據顯示，板塊——尚海灣豪庭很多掛牌二手房的價格已經超過了在售的一手房價格，其中較夸張的是一套17樓的住宅，價格超過11萬元/平方米，是目前世博板塊二手房價格較貴。(楊羚強)

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