在博鰲亞洲論壇“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”分論壇上，與會學(xué)者與企業(yè)家認(rèn)為——保障房建設(shè)需創(chuàng)新思維
　　
　　“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”分論壇
　　
　　在16日下午博鰲亞洲論壇舉行的“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”分論壇上，與會嘉賓認(rèn)為，在政策持續(xù)調(diào)控的背景下，創(chuàng)新是房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的出路，而保障房的建設(shè)同樣需要創(chuàng)新思維。
　　
　　保障房保持市場健康
　　
　　《中國企業(yè)家》雜志總編輯黃麗陸認(rèn)為，隨著中國多元調(diào)控措施的出臺，中國的房地產(chǎn)市場將會一分為二，一個是商品房市場、一個是保障房市場。“兩個市場相互獨(dú)立，保持市場健康。”他說。
　　
　　對此，住建部政策研究主任陳淮表示贊同。他認(rèn)為，保障房的需求群體與市場化商品房的需求群體基本沒有交集，因此保障房的大量建設(shè)，對商品房的沖擊并不大。
　　
　　怡海集團(tuán)董事長王琳達(dá)的看法則略有不同，她認(rèn)為保障房的大量建成，對商品房“肯定有一定影響”，但并非有了保障房，商品房就沒市場了。
　　
　　頭創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光說，調(diào)控將導(dǎo)致商品房交易量下降，但是保障房的大量建設(shè)，可以平衡前者所導(dǎo)致的鋼材、木材、水泥用量不足的問題。
　　
　　開發(fā)商介入需回報機(jī)制
　　
　　現(xiàn)階段國內(nèi)有關(guān)保障房的開發(fā)模式主要有兩種，一是指定國有單位建設(shè)；二是交由開發(fā)商建設(shè)。但后者的實施并不理想。
　　
　　劉曉光介紹說，當(dāng)前有不少房地產(chǎn)商有投資保障房的意愿，障礙就在于怕沒有回報。因為商品房項目凈利潤高，而保障房項目回報率則不盡如人意。“我覺得還是缺乏一個通道，一個非高成長行業(yè)的金融通道。”劉曉光認(rèn)為，要在保障房領(lǐng)域吸引開發(fā)商的進(jìn)入，需要建立適當(dāng)?shù)娜谫Y模型和投資模型，發(fā)行長期的受托債券，保障建設(shè)速度和質(zhì)量。
　　
　　陳淮認(rèn)為，國家可以考慮發(fā)行市政債，例如“公租房債”，由政府對之進(jìn)行貼息。“必須讓保障房的開發(fā)商或市政債的投資者能獲得長期穩(wěn)定回報。”他說。
　　
　　保障房更缺后續(xù)管理
　　
　　“蓋房子容易，誰去修啊？”陳淮認(rèn)為，保障房真正的隱患不在于融資創(chuàng)新，在于持有過程的風(fēng)險，“房子是要維護(hù)的，誰去不斷地完善它啊？”他強(qiáng)調(diào)，保障房既不是公共建筑，又不能用來盈利，這些非盈利資產(chǎn)的規(guī)模持有將導(dǎo)致負(fù)債，以后難以保障其資產(chǎn)質(zhì)量。
　　
　　劉曉光認(rèn)為，陳淮講的管理問題確實是個大問題，保障房的機(jī)制不應(yīng)一成不變，“當(dāng)我租了保障房之后，我在一定時間能夠賣出，讓它可以轉(zhuǎn)手。”否則，將來大量保障房的維修、維護(hù)、保養(yǎng)，以及少數(shù)租賃者不給租金等問題，可以在管理機(jī)制、回報機(jī)制等建立起來后，得以比較順利的實施。

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