20年前沖動的懲罰

　　“你現在來晚了，較佳炒房時機已經過去了。”這是春節前，小諸走出三亞鳳凰國際機場乘上出租車時，海南司機對他打聽房價作出的反應。

　　小諸是國內某門戶網站的地產記者，此行三亞，專為調查當地房地產業狀況。出租車司機告訴他，這個時候來三亞的外地人無非兩個目的，一是旅游，二是炒房。

　　小諸確實去得有些晚。當海南房地產業經歷次瘋狂的時候，他應該還在讀小學三年級。

　　1988年海南建省，“十萬人才過海峽”到海南淘金，這些身影中，就有現在的地產大亨潘石屹、馮侖、易小迪等人。

　　當時海南房地產平均價格為1350元/平方米，1992年次地產泡沫發端，猛增至5000元/平方米；到1993年上半年，三亞市的地產價達到頂峰：7500元/平方米。然而于今天相比，7500元/平方米完全是小巫見大巫時至今日，海口地價已經漲到較高680萬元/畝。

　　上世紀90年代初，海南次地產泡沫時期，以四大銀行為頭的資金，包括大型國企以至鄉鎮企業和民營資本的大量資本，通過各種渠道進入了房地產市場，當時流傳著一句順口溜“要掙錢，到海南；要發家，炒樓花”。

　　當時海南城市人口只有100多萬，而進駐海南的房地產公司就1.3萬家，平均80人一家地產公司，所有地產都在交易中，所有地產項目也在建設中，誰也不知道建好以后給誰住，購房的人前腳簽購房合同，后腳就加價賣了。

　　1992年，賺足桶金的潘石屹等人，敏銳地從海南撤退。翌年，海南地產泡沫破裂。1.3萬家房地產公司倒閉了95%，“爛尾樓”成為繼“天涯”“海角”之后，海南第三大“景觀”。吉利汽車老總李書福從這一年開始，發誓不再碰地產，因為他在這一年損失了3000萬元。

　　此后，海南的房地產抵押物一直處于貶值和不確定狀態，國家派出的清查組經過幾年的處置，僅收回了少量資金。由于許多項目只是挖了一個大坑，銀行得到的抵押樓層基本都是空中樓閣，更慘痛的是，這些概念中的樓層多數竟被抵押了數次，不同的銀行在確定自己的債主身份時，悲哀的發現這個“大坑”還欠著施工隊驚人的墊資款，即使把整個項目變現也不足以支付工程款。除了廉價的“爛尾”樓房，就是盤根錯節的債權糾紛。

　　1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信托投資公司由于大量投資房地產而出現的資金困難問題。但這一亡羊補牢之舉并未奏效。1998年6月，央行不得不宣布關閉海發行，海發行由此成為新中國頭家因支付危機關閉的省級商業銀行。

　　此后，大傷元氣的海南地產，一直處于迷惑和徘徊中。

　　房價高，房源也緊俏

　　這一次，海南地價再次發力，依然借助了政策的力量。

　　去年1月4日，國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》后，海南房價便進入急速上升的通道，海南一些城市“一房難求”、“日漲數千”的消息在坊間和各媒體間爭相傳播。

　　“原來我也不相信，去調查后才發現確實如此。”小諸說，特別是去年1月15日，海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目后，海口、三亞及瓊海等多個地方房價再次應聲跳漲，甚至一日一價、日漲5000元的都有。新開樓盤日銷六七百套甚至上千套這樣在內地“罕見”的事在海南已是“見慣不驚”。

　　到海南轉了一圈的小諸發現，不論是博鰲、瓊海，還是海口、三亞，只要有房子賣的樓盤，都賣得很好，就連瓊海這樣一個目前配套等還不是很齊全的地方，也有高端樓盤銷售，且業績不菲。

　　小諸說，海口某樓盤前的價格為每平方米1.5萬元，天已經上漲到1.7萬元，“而該樓盤2008年的售價為每平方米4000多元。”今典集團在三亞灣的紅樹林酒店尚未正式開盤，可因為搶著認購的老客戶太多，從前年11月到去年初認購價格連續上調4次，每平米單價由較初的2.1萬元漲到了2.3萬元。

　　在海口和三亞，街道上跑著各省市車牌的豪車。來自五湖四海的富人們不遠千里一路狂奔，把豪車通過輪渡運上海南島，就是沖著房子來的。

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　　在溫州商人開發的三亞“鳳凰島”，去年1月11日開盤當天，700多套房子被一空，房價被爆炒到7萬元/平方米。當小諸前去鳳凰島時，樓價較高已達13萬元/平方米。

　　單從自然環境看，鳳凰島這個人工島和迪拜“世界島”有點像。不同的是。今天，迪拜的世界島已經像條死蛇一樣癱在那里，鳳凰島卻賣得瘋狂，“捧著現金守在門口的大有人在。”

　　“不僅房價高，房源也很緊俏。”海南省房地產協會一位負責人告訴記者，在三亞購房者的購房款項基本上是一次性付清的，較少有分期付款的現象。很多購房者要購房還得求著開發商。

　　“海南樓市瘋了嗎？”人們驚呼歷史競是如此相似。難道海南房市真的迎來了“春”？

　　又見“歷史轉折點”

　　常年在海南從事地產經紀的夏文元告記者，如今海南的樓市，過熱跡象十分明顯。不過與20年前不同，且不論海南的前景是否足夠支撐這樣的房價，如今炒樓的已不 于國企，還有中國的富人和中產。

　　夏文元說，目前海南住宅地產的開發，主要有三種模式：種為純居住模式。即購房者所購房產純粹用于居住用途。海口、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多；種為產權酒店模式。即投資者購購該房產所有權后，使用權由開發商和物業公司打理。該模式在三亞在售房產中比較常見；第三種是自住加投資，為前兩者的折中。

　　而目前在海南購房人群中，大多以外地購房者為主。《意見》發布以后，用于投資的購房者比例明顯上升。

　　“目前中國中等收入群體大概23%左右，未來十二五時期大概是以1到1.5個百分點速度在提升，每年大概有一千萬的購購力。”夏文元說，如果其中有10%的中等收入群體選擇在海南置業，每年就會有十萬人來到海南，海南需要利用好這些機會。

　　中國區域經濟學會秘書長陳耀在接受媒體采訪時表示了擔憂，“房地產業，實際上是伴隨著一個地區的城市化帶動發展起來的產業，它必須與這個地區的城市化和就業人口的大量增加相匹配。不能是單一的人口集聚，這些房子建起來之后，還要考慮其房主以什么方式成為常住居民？否則就容易形成泡沫”。

　　當年，潘石屹正是看到了海南固定人口無法支撐快速發展的房地產業，易出現泡沫的端倪，才迅速撤離海南的。

　　重慶容磁企業管理咨詢有限公司總經理王雪松，也向本報記者表達了同樣的質疑和擔憂：三亞樓市的均價已達37000元/平方米。那么高的房價，價值和價格的關系是怎樣確定的？“今年四季度會是一個考驗期，也是風險期。按慣例，屆時，國家宏觀經濟縮緊可能導致泡沫破裂。”

　　眾多專家認為，海南樓市已經到了一個“歷史的轉折點”。

　　會上提到，海南省政府要求房企“多快好省”地向市場供應住房，打擊投機炒房。今年以來，融資渠道的收緊已使很多開發商的壓力大增，有地產商表示房地產業已經步入寒冬。

　　中國(海南)改革發展研究院海南所所長夏鋒認為，從歷史上看，保持房地產的健康平穩的發展是事關海南發展全局的大事，海南房地產目前處在一個歷史的轉折點，能否順利地跨過這個轉折點，對海南國際旅游島未來五到十年的發展至關重要。

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