開發商觀望情緒加重 "批而未開"探行情 　　放棄樓市"試金石" "金三銀四"行情難現 　　三月過半，滬上樓市成交量的節節下挫，新增供應明顯放緩，預示著多數開發商已經放棄了今年頭個“樓市試金石”了。“今年的調控政策對樓市的影響大，3、4月不會出現金三銀四的局面，甚至連銅三鐵四也不會出現。我們除了‘等’、‘順其自然’再無其他解決辦法。 ”昨日，一位房企的銷售總監發牢騷到。而其說坦露的“等”成為了現在多數房企的一致策略。記者昨日查詢網上房地產數據發現，在3月1日至3月15日期間，共有9個住宅項目獲得了預售許可，并標明了開盤日期，但是在記者的一番電話咨詢下卻發現，大多項目都處在“批而未開”狀態。 　　開發商"批而未開"探行情 　　明明在網上房地產顯示3月5日開盤的浦東一項目，但是當記者昨日去咨詢的時候，售樓處人員卻向記者表示，該項目現在還未正式開盤，預計開盤時間在3月底。記者隨即質疑為何出現3月5日開盤的信息時，工作人員解釋稱，目前拿到預售許可后，公司還要做一定的市場調查和推廣，因此實際開盤時間有所延后。無獨有偶，另外一個普陀的住宅項目，按照網上房地產提供的數據顯示，在3月12日就應該推出近400套房源，但是售樓處也給出了同樣的答復：“我們這個項目還沒有開盤，預計在4月初開盤。 ” 　　對此，業內人士坦言，這些項目基本上都屬于“批而未開”的項目，其中的根本原因是市場情況不佳，樓盤的前期客戶流失嚴重，或蓄客不足，導致開發商不得不冒著有可能被處罰的危險，延遲開盤銷售。 　　然而這輪行情要好轉恐怕需要一段較長的時間，昨日，上海市統計局發布數據顯示，1-2月上海商品房銷售面積235.66萬平方米，同比下降26.7%。其中商品住宅銷售面積194.72萬平方米，同比下降31.3%。而這一下挫的趨勢仍在逐步加大。“在樓市組合拳下，調控效應逐漸顯現，購房者觀望氛圍漸濃，今年的‘金三銀四’很難顯現。 ”上海乘星行行銷服務機構總經理李驍判斷道。 　　存量房壓力陡增 　　隨著多數樓盤由于擔憂市場客源不足的情況，紛紛延遲開盤，導致了市場上的存量房壓力開始陡增。來自世聯地產的數據顯示，截至3月13日上海全市一手房 （商品房，不包括動遷房和配套房）可售面積為1711.0萬平米，可售套數為11.3萬套。上周上海商品存量房呈上升趨勢，存量房面積環比上升0.25%。 　　據世聯地產對2010年3月到2011年2月存量房銷售消化時間的估算。按存量套數消化來看，9883套的消化時間為11.5個月；按存量面積來看，115.4萬平的消化時間為14.8個月。以此類比估算的話，消化完11.3萬套的存量房需要130個月，消化完1711萬平存量房需要219個月。 　　即便如此，業內人士也坦言，考慮到政策的消化作用，2011年的銷售速度從目前來看有可能低于2010年。不得不說，龐大的存量房數據對于房企的資金鏈帶來了不小的壓力。 　　大規模打折促銷時機未到 　　雖然銷售壓力開始越來越大，但是對于開發商而言，現在還不到促銷的時候。 　　“從現在的市場來看，折扣給得越大，購房者觀望就越重，會期待價格更低，只會加大銷售難度。 ”一位開發商負責人向記者直言不敢輕易先降價。上海中欣長遠房地產開發有限公司執行董事姬紅也表示，目前開發商除了 “等”、“順其自然”再無其他解決辦法。 　　“通過對滬上眾房企的調查了解，多數房企近兩個月內在營銷策略上不會有大的動作，他們還在等，看市場到底會到什么程度。 ”克而瑞上海事業部研究總監付琦如是說。他向記者介紹，雖然目前市場上一些開發商打出了不同程度的優惠，這也只是小幅度、小規模的優惠，這些降價還不能算是真正意義上的降價，降了之后也未出現明顯的購房者增多的現象。 　　中國房產信息集團評論員崔琳也指出，盡管近期不少標桿企業打折促銷的跡象日趨明顯，但從力度來看仍屬一般，尤其是與2010年宏觀調控之時相比。同時，此輪市場下的營銷活動，并不能簡單定義成真正意義上的降價。隨著市場進入放量期，適時的營銷策略調整可以加速出貨搶占份額，以達到回籠資金的目的，另一方面，則在于“投石問路”試探市場，若頭期認購符合預期，則可以此為依據“低開高走”進行定價；若不理想，則考慮對價格進行適度下調。

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