樓市調控主攻住宅市場 　　春節(jié)前,“國八條”驟然出臺,拉開新一輪樓市調控大幕。由于調控手段主要劍指住宅市場,因此業(yè)內人士認為,隨著節(jié)后“國八條”影響逐漸顯現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)有望吸納更多的投資者,市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求將進一步增旺。據(jù)了解,春節(jié)期間大部分商業(yè)項目正常“休市”,而一些初三就啟市的商業(yè)項目開市就迎來了“開門紅”。 　　商業(yè)項目陸續(xù)啟市 　　據(jù)了解,廣州大部分商業(yè)項目在春節(jié)期間均放假。不過“國八條”的出臺,使市場對商業(yè)地產(chǎn)增加了不少期望,有些商業(yè)項目跨過新年門檻就迫不及待開業(yè)了。位于康王北路的星域和體育西的天河美妝,均在大年初三正式開市。“開市當天人氣不錯,成交方面與春節(jié)前不相上下。”星域相關負責人表示。據(jù)了解,星域開市頭日成交了五單,天河美妝成交了四單,可謂迎來“開門紅”。 　　昨天,珠江新城的頭個“空中步行街”項目天街和西槎路的星辰國際鞋業(yè)廣場也開始開賣。不過據(jù)天街相關負責人介紹,由于還處在春節(jié)假期,發(fā)展商方面對市場的期望并不高,項目開市后也處在部分工作人員輪流值班的狀態(tài)。 　　寫字樓方面,有少數(shù)寫字樓項目在春節(jié)期間有安排值班,但人流與成交都很淡。“春節(jié)期間,很多寫字樓的投資者都不看樓。”保利中匯的相關人士表示,該寫字樓目前僅剩下頂層的單位,一些大手筆的投資者都不會選擇在春節(jié)看樓。東風中路先進的擁有獨立產(chǎn)權可對外開售的寫字樓匯德國際也在春節(jié)期間放假。美聯(lián)物業(yè)商鋪部區(qū)域經(jīng)理法永能表示,一般商業(yè)地產(chǎn)市場在春節(jié)期間都會休市,在初七正式開市。正式上班后,一些中介行負責商鋪與寫字樓的部門,都將重新部署擬訂發(fā)展戰(zhàn)略。 　　商業(yè)地產(chǎn)或繼續(xù)升溫 　　春節(jié)假期還沒休完,陳先生就花了近百萬元在廣州某專業(yè)市場購下一個商鋪。“我在外地上班,本來想購套小兩房,好讓父母收租。但現(xiàn)在購二套住宅頭付要六成,比商鋪還高一成。老人家念叨著‘一鋪養(yǎng)三代’,干脆購了個商鋪,交給運營公司統(tǒng)一打理,我們只管收租就行了。” 　　記者調查得知,市場上類似陳先生心態(tài)的投資者并不在少數(shù)。分析原因:一方面,為抵御通脹,市場投資不動產(chǎn)的需求進一步增大;另一方面,去年以來,商業(yè)地產(chǎn)的宣傳推廣不斷增多,普通大眾對商業(yè)地產(chǎn)的認識逐漸增加,2011年的商業(yè)地產(chǎn)很有可能持續(xù)升溫。 　　中原地產(chǎn)三級市場發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示,“國八條”出臺,2011年投資住宅的機會更少了,勢必使商業(yè)地產(chǎn)市場增加很多投資生力軍。 　　法永能也指出,“國八條”在春節(jié)前出臺,對商業(yè)市場的影響還不明顯。但新政對于商業(yè)地產(chǎn)市場來說,總體是利好。“不過由于商鋪市場體量并不大,廣州商鋪市場以街鋪為主,很多業(yè)主賣鋪的意愿低,市場成交并不活躍。需求增加后,為刺激成交,商鋪的評估價格很可能會出現(xiàn)激增。”而寫字樓方面,許多新的高端寫字樓項目只租不售,現(xiàn)在廣州市場上在售的寫字樓并不多,供需不平衡。專業(yè)人士表示,廣州可售寫字樓市場,很容易出現(xiàn)租售兩旺的局面。 　　投資趨勢 　　今年可關注裙樓產(chǎn)權式商鋪 　　去年,商業(yè)裙樓的產(chǎn)權式商鋪是商鋪市場的一個亮點。這類商鋪一般以專業(yè)市場、百貨商場為主,面積多在十幾平方米,總價在百萬元左右,成為中小投資者、住轉商投資者們的頭選。據(jù)粗略統(tǒng)計,去年出現(xiàn)的產(chǎn)權鋪項目達到二十多個,包括星辰匯、寶貝城、萬福(亞太)精品交易、星辰名酒交易、反斗城、天河國際美妝、星域、萬城小商品交易等。今年還有多個類似的產(chǎn)權項目推出市場,包括琶洲3號館等。 　　劉廣浩指出,這一類型的產(chǎn)權式商鋪,面積小,總價不高,符合市場總體需要,2011年的活躍度將繼續(xù)增大。不過,他也指出,投資產(chǎn)權式商鋪也應注意風險,在確保有產(chǎn)權后,還要分析項目主題,決定以后能否做旺。再者,運營公司能否長期負責到底也很重要。“如果市場做旺后,沒有長期的運營管理投入,商場日后的走向也難以把握。” 　　廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶則指出,投資者應該擴大視野,不要局限在街鋪、社區(qū)鋪和產(chǎn)權式商鋪上,像文化、教育等創(chuàng)意地產(chǎn)同樣值得關注。 　　提醒 　　政策風險小但投資風險大 　　以前,五成的高額頭付,一直是中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)時的重要考量。但隨著”國八條”出臺,二套房頭付六成等規(guī)定,使得商用物業(yè)所謂的高門檻成為歷史。一些業(yè)內人士、專家學者在接受采訪時無一不表示,商業(yè)地產(chǎn)將對住宅市場的投資份額進一步分流。不過,劉廣浩認為,目前各地的調控細則還未出臺,因此此輪調控的影響究竟有多大,還有待進一步觀察。并且,商用物業(yè)本身的投資與回報,與住宅大相徑庭,衡量商用物業(yè)的價值取決于多個方面,不像住宅相對單一,投資者應該建立起這一認識。 　　 房地產(chǎn)專家韓世同表示,雖然商業(yè)地產(chǎn)政策風險比住宅要小,但目前市場上的商業(yè)項目并不多,有些項目的投資風險超過住宅。因此,投資者應多增加對商業(yè)市場的了解。 　　100萬投資成本比較 　　類型 總價 二套頭付 貸款利率 貨款年數(shù) 月供款 主要稅費 　　商鋪 100萬 50萬 5.8667 10年(120 個月) 5815.735 個稅:評估價×1.5% 　　營業(yè)稅:評估價×5.5% 　　契稅:評估價×3% 　　土地增值稅:提供購入發(fā)票:評估價×3% ,不提供發(fā)票交 20萬左右。 　　住宅 100萬 60萬 5.8667 20年(240 個月) 3110.808 個稅:小于 144平方米,總價×1% ;大于 144 平方米,總價×1.5% 　　營業(yè)稅:不足五年 5.5% ,超出五年免征 　　契稅 3% 　　(以上數(shù)據(jù)由中原地產(chǎn)提供)

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