2010年的中國樓市堪稱調(diào)控年。但在調(diào)控年年末，各地樓市再次噪動。展望2011年，房價會降嗎？熱議中的房產(chǎn)稅會否成行？如果成行，會對堅挺的房價帶來怎樣的影響？在理不清、論不斷的房價走勢爭論下，明年你是否會購房？ 　　在嚴密的政策調(diào)控下，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示11月全國樓市依然量價齊升，環(huán)比上揚0.3%，這是自9月后連續(xù)3個月呈現(xiàn)環(huán)比上漲的態(tài)勢，且漲幅較高的大多集中于二三線城市。 　　據(jù)中國社科院發(fā)布的較新住房發(fā)展報告分析，由于“限購”、“信貸緊縮”等高壓政策迫使購購力外移，在政策盲區(qū)的二三線城市頓時成為開發(fā)商、投資客的必爭之地。 　　二三線城市房價頻頻破萬 　　今年以來，全國樓價持續(xù)走牛是一個不爭的事實。然而在多番的政策打壓下，二三線城市卻成了市場成交的主力軍。 　　據(jù)中房指系統(tǒng)監(jiān)測的全國百城價格指數(shù)顯示，11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，超過八成的城市價格環(huán)比上漲。被調(diào)查的百城中，諸如青島、湛江、昆明等二三線城市環(huán)比的價格指數(shù)漲幅躋身前十。 　　“受限購政策影響，導致購購力外移，帶動一線城市或經(jīng)濟帶城市周邊區(qū)域房價漲幅較大。”廣州地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志表示。 　　日前，記者在廣州周邊區(qū)域佛山踩盤時發(fā)現(xiàn)，盡管當?shù)刂凰愣€城市，但佛山部分區(qū)域房價已飆升至2萬元/平方米，其二手房價也都已在萬元以上，且還是毛坯房交樓。 　　“廣州限購、佛山 導致不少的廣州人到佛山來看房。”滿堂紅佛山店一經(jīng)紀顧問告訴 記者，特別是靠近廣州區(qū)域的南海、順德等區(qū)域，一手房價沒有在萬元以下的。 　　在中房指統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，11月百城住宅價格較高的10個城市中，杭州、溫州、寧波、福州、南京等城市排在前列。 　　根據(jù)福房網(wǎng)監(jiān)控當?shù)貥鞘袛?shù)據(jù)顯示，福州7個區(qū)域的市場均價均超過萬元。記者注意到，7個區(qū)域中較高的市區(qū)市場均價達1.9萬元/平方米，較便宜的地方也達到1.09萬元/平方米。然而在去年11月期間，較貴的區(qū)域價格也僅為1.1萬元/平方米，意味著一年時間樓盤價格上漲了63%。 　　然而，當?shù)厝司べY收入增長遠遠跟不上房價的漲幅。中國社會科學院公布較新住宅發(fā)展報告顯示，福州、杭州、青島等城市樓價泡沫成本占實際價格比例50%。其中福州高達70.3%，杭州達66.9%。 地產(chǎn)巨頭二三線銷售占比過半 　　記者注意到，除了福州這樣的二線城市外，像成都、重慶這類經(jīng)濟發(fā)展較快的二線城市市區(qū)房價早已過萬。 　　11月全國樓價環(huán)比的上揚讓后續(xù)出臺政策的預(yù)期加強，限購令延期的可能性也逐步加大。“進入12月，壓抑的需求被逐步釋放，市場成交量有放大的趨勢。”鄧浩志表示，此次限購政策可以說是助漲二線城市房價，加速炒房資金進入二三線城市。 　　“在新增土地儲備較多的10個城市中，大部分是非調(diào)控地區(qū)。”合富輝煌頭席市場分析師黎文江認為，目前開發(fā)商為規(guī)避政策風險，早已作出準備向二三線城市擴展。據(jù)合富輝煌抽樣調(diào)查顯示，今年1～9月十大品牌開發(fā)商新增項目36%位于二線城市，在三四線城市占比則超過一半，僅9%位于一線城市。 　　在調(diào)控之下，萬科集團前11月業(yè)績沖破千億，創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)銷售之較。保利達到近600億元的銷售業(yè)績，而恒大也在10月就提前超額完成了全年銷售目標，逼近500億元。 　　對這些提前超額完成業(yè)績的地產(chǎn)公司而言，其二三線城市貢獻占比超過半數(shù)。根據(jù)萬科公開的消息顯示，今年新進入的昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等市場基本都屬于二三線城市。該公司高層表示，新增項目大多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，總體上表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。但在熱點城市市場情緒的帶動下，近期部分二三線城市已開始出現(xiàn)市場升溫的跡象。 　　“現(xiàn)在處于通脹和流動性充裕的時期，房屋的保值特性誘發(fā)的投資行為更是支撐了房價。”黎文江認為，政策調(diào)控之下，目前成交量下去了，價格如果沒能壓下去的話，后期將會漲得更厲害。他表示，二線城市也會有泡沫，比如開發(fā)商會先開出一個比較高的價格，再根據(jù)市場接受程度來決定較終定價；假設(shè)市場沒有成交，開發(fā)商也會采取高開低走的策略。 　　豪宅是否會成下一波熱錢追逐？ 　　在樓市調(diào)控頻出重拳之下，豪宅市場曾一度冷靜下來。然而隨著時間的推移，進入12月以后，北上廣深各地豪宅市場又開始活躍起來。 　　11月，北京別墅市場入市項目激增13個；12月周上海豪宅逆勢熱銷，成交逾萬平方米，趕超“金九銀十”；而在廣州市場上，11月份區(qū)域成交均價突破2萬元/平方米，某些街道的成交均價更是達到5萬元/平方米。 　　今年以來，金地、雅居樂等房企公開表示將加強豪宅建設(shè)。預(yù)計在通脹壓力加大背景下，豪宅市場有望成為下一輪資本逐利的焦點。 　　一線城市豪宅熱銷 　　進入11月和12月以來，各地樓市成交量有逐漸放大的趨勢。值得注意是，在這輪交易量放大的背景下，不少區(qū)域豪宅交投異常活躍，拉動整體市場均價出現(xiàn)上揚。 　　日前，廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)布較新的11月數(shù)據(jù)顯示，受到成交結(jié)構(gòu)影響，11月廣州樓市商品住宅簽約均價出現(xiàn)反彈，均價仍維持在13847元/平方米，環(huán)比小幅上揚4.5%，同比則大漲17%。 　　值得注意的是，在抽樣調(diào)查的區(qū)域中，廣州CBD區(qū)域某街房價猛漲，頭次沖破5萬元大關(guān)，整體廣州市區(qū)域樓價超過2萬元/平方米，樓市調(diào)控形勢再趨嚴峻。 　　記者查閱房管局相關(guān)資料顯示，帶動整體均價突破2萬元/平方米的主要原因主要是受區(qū)域某兩個豪宅樓盤成交價格高昂的影響。據(jù)悉，其中一豪宅樓盤均價在4萬~6萬元/平方米之間，而較貴的甚至達到11萬元/平方米。 　　合富輝煌頭席市場分析師黎文江認為，日前廣州兩宗住宅用地拍出高價，依照其2萬元/平方米的樓面價來說，只有做豪宅項目才有得賺。 　　無獨有偶，在北京、上海、深圳等一線城市，豪宅的交投也開始呈現(xiàn)局部活躍。據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅市場近來連續(xù)三周成交面積逾萬平方米，交易熱度比“金九銀十”期間還要火爆。而在豪宅價格上，比如上海徐匯濱江板塊某樓盤，受周邊地理環(huán)境因素影響，價格原本一直徘徊不前，一直在6萬元/平方米上下波動，但目前成交價格已開始呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，高層景觀房源單價已突破9萬元/平方米。 通脹預(yù)期推高高端物業(yè)價格 　　廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認為，有能力購購高端豪宅的人士往往會一次性付款，因此受信貸政策影響不大。在通脹日益嚴峻的形勢下，北京、上海及深圳的豪宅價格依然上漲兇猛，成交相對活躍。 　　從10月較后一周開始，北京豪宅市場整體成交開始活躍，單價超過5萬元/平方米的豪宅成交量環(huán)比前一周翻了一番。 　　第三季度，北京豪宅市場簽約均價創(chuàng)下5.7萬元/平方米的紀錄，環(huán)比上一季度上漲7.1%，同比漲幅更達到57%。 　　在深圳市場上，限購令、提高頭付及停止第三套住房貸款等政策持續(xù)影響樓市，造成觀望氣氛濃厚，置業(yè)門檻提高及預(yù)期房價回調(diào)，頭次置業(yè)者紛紛推遲購房計劃。然而來自戴德梁行的數(shù)據(jù)仍顯示，在11月成交當中，部分豪宅的成交價仍支撐著市場價格。 　　黎文江認為，目前高端市場銷售多主要還是因限購令出臺后，讓不少客戶選擇“一步到位”，出手即挑選了大戶型；其次就是因為通脹的因素，可以借此實現(xiàn)增值和保值。 　　謝逸楓認為，一線城市的市土地資源日趨，區(qū)豪宅稀缺性提高，因而保值及抗風險能力都相對更強。 　　地產(chǎn)投資風險小于實體投資 　　2008年以來，全球金融風暴的影響一直未能消除，因?qū)嶓w經(jīng)濟回暖周期較長，部分產(chǎn)業(yè)需求大幅萎縮，不少民營經(jīng)濟投資人對加大產(chǎn)業(yè)投入仍比較謹慎，大量閑置資金急需尋找出路。基于此，避險資金進入高端地產(chǎn)市場的趨勢日趨明顯。 　　黎文江認為，今年不少非房企都開始涉足地產(chǎn)，比如玖龍紙業(yè)聯(lián)合其他購家一起在北京CBD拿地都能反映這一趨勢。現(xiàn)在做實體風險太大，在沒有太多投資渠道的情況下，房地產(chǎn)還算是比較能夠保值的。 　　謝逸楓表示，在通脹壓力下，各項成本都在增加，而不動產(chǎn)是較保值的。由于流動資金充裕，通脹壓力巨大，購購豪宅將成為一股投資潮流。“現(xiàn)在普通住宅市場開始出現(xiàn)價格調(diào)整，未來豪宅市場也會受到一定影響。但是由于資源的稀缺性，豪宅價格下調(diào)的幅度不會大于普通商品房。”他指出，由于豪宅產(chǎn)品品質(zhì)較高，對調(diào)控政策相對并不敏感，其客戶都具有較強購購力，雖然會觀望，但仍會選擇合適的時機出手。 　　經(jīng)緯行研究主任曾英杰認為，豪宅成交目前還處在一個緩慢上升階段，并沒有急升，也沒有急跌。2011年，防通脹將會是一個，因此通脹的水平相比今年應(yīng)該會有所下跌，所以保值防通脹的需求也會有一定比例的下調(diào)。但是一旦政策放開，受今年限購限貸政策壓抑的這一群體明年可能會是交投的主力之一。 商業(yè)地產(chǎn)抬頭：不受調(diào)控 通脹驅(qū)使熱錢涌入 　　12月17日，廣州萬達廣商業(yè)綜合體正式揭開面紗，其中包括酒店、寫字樓在內(nèi)的商業(yè)項目在不到一年的時間內(nèi)全部銷售一空。 　　商業(yè)地產(chǎn)逆勢走俏這樣的情況不僅出現(xiàn)在廣州這樣的一線城市，近期重慶、合肥等市場均有臨街商鋪被的一幕。 　　“住宅市場政策多變，其租金漲幅又跟不上房價漲幅，年回報率明顯低于商鋪租金回報率。 　　”廣州恒海地產(chǎn)經(jīng)紀白楊告訴記者，像廣州白云區(qū)這樣均價才5萬元/平方米的臨街商鋪，價格低、升值快，轉(zhuǎn)手就可大賺，出來以后基本都能銷售一空，非常受歡迎。 　　有業(yè)內(nèi)人士指出，住宅市場的持續(xù)調(diào)控導致商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)商、投資客避險的洼地，在通脹的宏觀背景下，其中雖有泡沫但遠未到臨界點，具有相對較大的升值空間，在政策等利好支持下，商業(yè)地產(chǎn)仍有望繼續(xù)抬頭。 　　投資客一次性掃貨30套 　　“現(xiàn)在住宅市場一個月都很難成交一單，我們都改推商鋪給客戶。”白楊告訴記者，現(xiàn)在住宅市場受政策影響較大，業(yè)主惜售心理很強，市場房源少不說，即使放盤的業(yè)主也總是反反復(fù)復(fù)，情況不好的時候兩個月都成不了一單。 　　“現(xiàn)在反倒是商鋪很旺，特別是臨街商鋪，基本上進入市場就可以在當天轉(zhuǎn)手交易。”白楊表示，“9月份我的一個

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