隱藏于高房價背后的“潛規則”、“灰規則” 、 “ 黑規則” ，已成為高房價的重要幕后推手。一位從事多年樓盤銷售的夏葵(化名)和一度轉戰7個樓盤并創出不俗銷售業績的梅小枚(化名)，向記者講述了商品房銷售環節的種種“隱情” 。 　　非法認籌大行其道 　　某日，位于濟南市燕山立交橋附近的某樓盤正在進行認籌活動，售樓人員說，他們只有 200 多套房源，已有 600 多個認籌意向。該樓盤宣傳資料稱，目前認籌均價9000元“左右”，3月15 日前享受 9.75 折。無獨有偶，地處大明湖附近一央企開發的30萬平方米大盤，目前也在電話預約認籌中。省住房城鄉建設廳有關人員接受記者咨詢時明確指出，認籌、內部認籌等形式是房地產開發商在沒有取得“ 預售許可證”之前的非法活動，國家明令禁止。 　　記者了解到，認籌的具體操作大致有以下幾個環節。頭先是消費者去開發商那里填寫個人資料，在交納一筆數額不菲的“誠意金”后，將領取到一張叫 vip 卡、 vip 護照、vip 消費卡或認籌卡等名稱五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之后，消費者即獲得了認籌資格。但往往有認籌資格的消費者的數量會遠遠超過樓盤實際推出的房屋數量。步就是所謂的“ 解籌”(一般的開發商在取得預售資格后才開始“解籌”)。在認籌數超過實際可提供的房屋數量的情況下，開發商一般采取“抽簽”的形式，從已認籌的消費者中“抽”出可以選房者。之后，被抽中的選房者再統一選房號統一交頭期，統一簽署認購書或預售合同。 　　記者：獲得認籌資格后，房價會不會真的打折優惠？ 　　梅小枚：認籌“優惠”其實完全是一種虛幻。如果認籌人數超過預期，開發商會立即提高定價，在更高的房價面前，你是不會得到實際折扣價的。如果認籌人數達不到預期，開發商就控制房號分批開盤，制造緊張、熱銷局面，從而推高房價，你也不會獲得任何優惠。去年我們在濟南東部銷售一個樓盤，經過幾輪認籌、開盤后，結果較后定價9000元/平方米，比較初預期價格足足高出3000元/平方米。 排隊購號實為假象 　　3月7日，濟南經一路某商業地產樓盤開盤時，推出的4套門面房引來30 多位有意購購者排隊搶號。知情者介紹，那是開發商和代理商“請君入甕”的慣用伎倆，千萬不要被熱烈的現場銷售氣氛擊暈。 　　記者：開盤當日，究竟誰在排隊購號？ 　　夏葵：排隊購號的樓盤大多是代理公司銷售的，制造熱銷局面多賺代理費；開發商直接銷售一般不排隊，但開盤時售樓處來的很多人，多是業內來捧場的。另外，通過認籌等手段“捕獲”的客戶，開盤當天都會收到開發商的邀請，并且以大獎為誘餌，引誘他們到開盤現場，以保證當天的客戶到訪量。 人潮洶涌的假象制造出來了，排隊購號隨之出現。 分期銷售制造暢銷景象 　　“半月前推出10套房源已全部售罄，應購房者要求，目前又加推了 5 套。”3月14日，項目地處濟南西外環的一售樓員言之鑿鑿地告訴記者，分期分批銷售是因為“ 供不應求”。記者調查了解到，房地產商分期分批拿預售證已不是新鮮事，比如連片開發的幾棟樓，以往分一兩期銷售是常事，現在1棟高層住宅甚至分成兩三期“加推”出售。 　　記者：在售樓人員看來，分期取得預售證有什么好處？ 　　梅小枚：較直接的好處是制造暢銷景象，讓消費者覺得這樓盤太好賣了，推出一期立即賣光。開發商分期拿證是有講究的，一要看市場走勢，二要逐漸抬升價格。事實上，只要手續齊備，拿預售證很簡單，何時拿則是大學問。目前大多數開發商資金充裕，急售變現的需求不大，所以通常都會等待一個較佳時機領證銷售。業內拿證一般具有這樣的規律：房價下滑時不能拿，因為銷售數量有限，容易形成滯銷局面；房價一直上升時也不急于拿，因為可以等到房價更高時出售。 電話相邀設下圈套 　　幾乎所有的購房者都會遇到如此經歷：只要與售樓員沾上邊，他們一定讓你留下聯系方式，幾日后，售樓員會電話邀你來看房。只要你來，“圈套”就為你備好了。比如熱情向你介紹樓盤概貌后，他們會告訴你只剩不到 10套房了，其余都被認購一空。假如你說“沒有合適戶型等等再購”，有人會假作不經意間向你“泄密”：下一期開盤必上漲 10%云云，讓你心里七上八下，不購也得購。 　　記者：在樓價高企的時候，售樓員靠什么讓置業者“自愿”追高？ 　　夏葵：售樓員之間有個秘而不宣的秘密，看誰較具銷售水平，就是看誰較能勾起購房者的欲望。只要你能讓置業者無時無刻感到緊張，陷入“ 再不出手又要漲了，再慢出手就沒了”的心理，你就踏進成功的門檻了。 精裝“公館”價格狂漲 　　去年開始，似乎一夜間，房地產市場冒出諸多“ 公館” 。 這些被精裝后的“ 公館”，“毛坯”價每平方米較高在7000元-8000 元之間，“精裝”為“公館”后，搖身一變售價1 萬- 1.5 萬元/平方米。業內人士指出，由于毛坯房價由物價部門核定，而精裝修部分的價格則由開發商自行標價，因此，利用精裝修提價已經成為一種“慣用手法”。 　　記者：“公館”鼓吹的精裝修用材，好像都是世界品牌，其中也有詐？ 　　夏葵：即便真是品牌，開發商拿貨的成本也只有3- 5折，更有厲害的開發商，找小企業“貼牌”“”，裝修成本更是低得驚人，而賣給置業者卻是“世界品牌”的全價。我們內部有個計算，要價3000元/平方米的精裝修，賺你一半是便宜你，賺你三分之二是平常事。 隱藏于高房價背后的“潛規則”、“灰規則” 、 “ 黑規則” ，已成為高房價的重要幕后推手。一位從事多年樓盤銷售的夏葵(化名)和一度轉戰7個樓盤并創出不俗銷售業績的梅小枚(化名)，向記者講述了商品房銷售環節的種種“隱情” 。 　　非法認籌大行其道 　　某日，位于濟南市燕山立交橋附近的某樓盤正在進行認籌活動，售樓人員說，他們只有 200 多套房源，已有 600 多個認籌意向。該樓盤宣傳資料稱，目前認籌均價9000元“左右”，3月15 日前享受 9.75 折。無獨有偶，地處大明湖附近一央企開發的30萬平方米大盤，目前也在電話預約認籌中。省住房城鄉建設廳有關人員接受記者咨詢時明確指出，認籌、內部認籌等形式是房地產開發商在沒有取得“ 預售許可證”之前的非法活動，國家明令禁止。 　　記者了解到，認籌的具體操作大致有以下幾個環節。頭先是消費者去開發商那里填寫個人資料，在交納一筆數額不菲的“誠意金”后，將領取到一張叫 vip 卡、 vip 護照、vip 消費卡或認籌卡等名稱五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之后，消費者即獲得了認籌資格。但往往有認籌資格的消費者的數量會遠遠超過樓盤實際推出的房屋數量。步就是所謂的“ 解籌”(一般的開發商在取得預售資格后才開始“解籌”)。在認籌數超過實際可提供的房屋數量的情況下，開發商一般采取“抽簽”的形式，從已認籌的消費者中“抽”出可以選房者。之后，被抽中的選房者再統一選房號統一交頭期，統一簽署認購書或預售合同。 　　記者：獲得認籌資格后，房價會不會真的打折優惠？ 　　梅小枚：認籌“優惠”其實完全是一種虛幻。如果認籌人數超過預期，開發商會立即提高定價，在更高的房價面前，你是不會得到實際折扣價的。如果認籌人數達不到預期，開發商就控制房號分批開盤，制造緊張、熱銷局面，從而推高房價，你也不會獲得任何優惠。去年我們在濟南東部銷售一個樓盤，經過幾輪認籌、開盤后，結果較后定價9000元/平方米，比較初預期價格足足高出3000元/平方米。

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