高價地面前，踴躍的開發商顯得并不缺錢。一位不愿意透露姓名的房地產老總對記者表示，高價地背后是開發商認定調控將再次淪為失效。 　　而在政府大力推進保障房用地之下，稀缺的商品住宅用地備受追捧，未來商品房的豪宅化趨勢成為調控的又一矛盾點。 　　不缺錢的購家 　　較近一段時間，土地成交活躍，其中高價地頻頻閃現，刺痛著對調控抱著強烈期待的人們的眼光。傳說中那些資金緊張甚至明后年可能發生斷裂的開發商們，難道他們全都安然無恙？ 海爾地產董事長盧鏗說，以他22年的行業經驗，他相信全國6萬家房企，有一大半的房企正面臨資金緊張，并且搞不到地。但遭受這些困擾的是中小型民企。 　　清華大學經濟關系學院博士杜麗虹的判斷是，目前已經有半數的地產企業突破了資金安全底線。她預測，如果這輪調控導致的市場低迷持續時間在一年以上的話，有30%的企業會出現大概相當于總資產10%的資金缺口。 　　但仲量聯行研究部主管覃曉梅看來，大型房企資金仍然在安全范圍之內。 　　龍湖地產(00960.HK)一位高管表示，輿論對于開發商資金的判斷過于簡單，事實上市場和產業很復雜，簡單評失容易偏頗。“過去一年，大型房企基本上是賣的多，購的少；另外，國內各方融資渠道在收緊，但海外融資環境仍然良好。”該人士表示，對于大型房企而言，過去兩年的土地儲備開發商都已消耗得差不多，開發商對于土地仍然饑渴。 　　以龍湖地產為例，據該人士透露，龍湖目前的存貨比已經低于2，如果再不購入土地儲備，目前存貨只夠賣兩年。 　　記者從上海中原提供的“標桿房企歷年購地、融資、銷售金額對比表”發現，較近四年，標桿房企購地銷售比僅為46%，僅稍微高于2008年。截止到10月，標桿房企融資額為517億元，甚至不到往年的一半，購地融資比甚至高達291%。但標桿房企的銷售金額卻高達3287億元，遠遠高于前幾年，但購地金額僅為1503億元，除了2008年的496億元購地金額過低，基本與往年持平。 　　“經過幾輪調控，大型房企的風險意識在加強，并且會越來越穩健。”該位龍湖人士表示。 　　但這些土地的購家并不僅僅是大型房企。 　　上海一位中間商較近在四處為他的客戶尋找投資項目，包括土地、現樓。“只要有賺，上海附近的，他們都有興趣。”他的客戶是溫州的鋼材商以及一些當地的地產商。 　　中金公司分析師白宏煒分析說，這些土地的購家不乏非主流地產商。流動性充裕和通脹背景下，這些地產商更愿意把其他行業的資金增量注入地產。盡管樓市調控，但地產行業的收益率仍然高于其他行業。 　　“土地市場活躍深層次原因還是流動性過剩。”盧鏗說。 　　海通證券(600837,股吧)研究員涂力磊稱，1-10月全國房地產資金來源總量達到56923億元，較去年同期增長32%。根據前10月的增速，全年資金總量有望達到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴大。目前開發商資金面依舊處于安全可控狀態。 記者調查發現，這一輪土地潮的購家主要是央企、國企、上市公司以及部分非主流地產商。 　　商品房豪宅化趨勢不可避免 　　在龍湖地產上述高管看來，目前房企高價拿地無需過多責怪，因為溢價率不高。“比起2009年動輒200%的溢價率來，目前的40%溢價率并不算什么。”但盧鏗認為，現在的地價仍然很高，并且高得離譜。 　　這兩位地產商迥異觀點的背后，是土地市場發生的結構性變化。 　　中國指數研究院副院長陳晟認為，個別高價地不代表整體土地市場過熱。但他也坦承，整體土地保持平穩是因為保障性住房用地配比稀釋了溢價率。 　　“純住宅地塊會越來越稀缺。開發商正是瞄準了稀缺性才會追捧。”陳晟說，這種趨勢還會延伸，甚至會爭搶得更厲害。 　　陳晟說，70%的保障房供應，30%的商品房供應，會讓純市場化住宅用地越來越稀缺。這種稀缺會帶動房價越來越高，使未來的土地市場發生結構性變化。但他認為，這種結構性變化堅持5年，房價均價就會下跌。 　　“但商品住宅的房價不會跌。”一位房企老總表示，即便再來一輪調控，依舊是無效的。 　　覃曉梅說，即便是那些看似過高的土地，開發商還是有運作空間。他們可以通過增加產品附加值而把產品變成高端豪宅，去滿足高端需求。這令商品房的豪宅化變得不可避免。 　　全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存認為，商品房用地配建保障房，只會加大商品房的建設成本。開發商要保證其利潤，必然會通過商品房價上漲來實現。 　　上述不愿意透露姓名的房企老總表示，在這種背景之下，政府大力興建保障房反而會推漲商品房的地價，從而推漲房價。 　　以北京為例，包含居住的地塊在11月合計成交為15塊，總面積2549720平米，占今年土地供應量的26.5%。其中純限價房用地3宗，配建保障房用地5宗。保障性用地面積明顯增長。相比之下，商品住宅用地所占份額是減少的。 　　該老總還透露，高價地背后有一個重要預期支撐，即許多開發商認為，調控仍將是無效的。在這種共識之下，他們基本上都看好未來市場。從這個角度看，是地方政府把房價推高了。地方政府對于土地財政的依賴根本沒有改變，這意味著房價不會下跌。購地自然沒有風險。 任志強近日發了一條微博：“中國指數院數據，北京住宅用地價格今年同比增長56%，商辦用地價格同比增長100%。這還大多是招標而非拍賣。房價難道與地價無關嗎？” 　　“從這一輪土地成交潮也可以看出，政府對于土地價值的預期仍然在高位。”陳晟也認為。 　　但全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前接受記者采訪時曾警示開發商，當前市場不宜擴張，未來一年開發商應該收縮戰線，護住自己的資金鏈。 高價地面前，踴躍的開發商顯得并不缺錢。一位不愿意透露姓名的房地產老總對記者表示，高價地背后是開發商認定調控將再次淪為失效。 　　而在政府大力推進保障房用地之下，稀缺的商品住宅用地備受追捧，未來商品房的豪宅化趨勢成為調控的又一矛盾點。 　　不缺錢的購家 　　較近一段時間，土地成交活躍，其中高價地頻頻閃現，刺痛著對調控抱著強烈期待的人們的眼光。傳說中那些資金緊張甚至明后年可能發生斷裂的開發商們，難道他們全都安然無恙？ 海爾地產董事長盧鏗說，以他22年的行業經驗，他相信全國6萬家房企，有一大半的房企正面臨資金緊張，并且搞不到地。但遭受這些困擾的是中小型民企。 　　清華大學經濟關系學院博士杜麗虹的判斷是，目前已經有半數的地產企業突破了資金安全底線。她預測，如果這輪調控導致的市場低迷持續時間在一年以上的話，有30%的企業會出現大概相當于總資產10%的資金缺口。 　　但仲量聯行研究部主管覃曉梅看來，大型房企資金仍然在安全范圍之內。 　　龍湖地產(00960.HK)一位高管表示，輿論對于開發商資金的判斷過于簡單，事實上市場和產業很復雜，簡單評失容易偏頗。“過去一年，大型房企基本上是賣的多，購的少；另外，國內各方融資渠道在收緊，但海外融資環境仍然良好。”該人士表示，對于大型房企而言，過去兩年的土地儲備開發商都已消耗得差不多，開發商對于土地仍然饑渴。 　　以龍湖地產為例，據該人士透露，龍湖目前的存貨比已經低于2，如果再不購入土地儲備，目前存貨只夠賣兩年。 　　記者從上海中原提供的“標桿房企歷年購地、融資、銷售金額對比表”發現，較近四年，標桿房企購地銷售比僅為46%，僅稍微高于2008年。截止到10月，標桿房企融資額為517億元，甚至不到往年的一半，購地融資比甚至高達291%。但標桿房企的銷售金額卻高達3287億元，遠遠高于前幾年，但購地金額僅為1503億元，除了2008年的496億元購地金額過低，基本與往年持平。 　　“經過幾輪調控，大型房企的風險意識在加強，并且會越來越穩健。”該位龍湖人士表示。 　　但這些土地的購家并不僅僅是大型房企。 　　上海一位中間商較近在四處為他的客戶尋找投資項目，包括土地、現樓。“只要有賺，上海附近的，他們都有興趣。”他的客戶是溫州的鋼材商以及一些當地的地產商。 　　中金公司分析師白宏煒分析說，這些土地的購家不乏非主流地產商。流動性充裕和通脹背景下，這些地產商更愿意把其他行業的資金增量注入地產。盡管樓市調控，但地產行業的收益率仍然高于其他行業。 　　“土地市場活躍深層次原因還是流動性過剩。”盧鏗說。 　　海通證券(600837,股吧)研究員涂力磊稱，1-10月全國房地產資金來源總量達到56923億元，較去年同期增長32%。根據前10月的增速，全年資金總量有望達到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴大。目前開發商資金面依舊處于安全可控狀態。

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