從整個國家的情況看，下半年，房地產市場受諸多利好政策刺激，扭轉了疲軟的局面，呈現量價齊升的市場形勢，與此同時，房地產開發投資增速仍在低谷徘徊，土地購置面積和開發面積持續負增長，新開工量嚴重不足，導致后繼房源供應不足，加之社會對未來通脹的預期，推動房價不斷攀升，不利于房地產市場的持續健康發展。 　　一、近期房地產市場復蘇的原因分析 　　1、貨幣流動性過多，通脹預期驅動因素明顯 　　2010年年初以來我國信貸投放迅猛釋放，從人民幣中長期消費性貸款（主要是房地產貸款）當月增加額來看，除2月份以外，前6個月貸款增加額逐月提高，其中6月份當月增加1884億元。截至6月底，中長期消費性貸款余額達到3.88萬億元。從廣義貨幣增長情況來看，2009年年底以來，M2的增速直線上升，從11月份的14.8%急速提高至今年6月份的28.5%，創近10年來的較高紀錄。在通脹預期的壓力下，大量資金進入房地產市場尋求保值增值，成為支撐新一輪樓市行情的重要因素。 　　2、政府刺激住房消費的政策效果逐漸顯現 　　2009年尤其是下半年以來，國家連續出臺一系列金融、稅收等刺激住房消費的政策措施，各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本，提高了居民的購購力，對房地產市場的刺激作用逐漸顯現。 　　3、開發商適時降價促銷 　　開發商正視行業調整，順應市場變化，主動降價促銷，對房地產行業的復蘇發揮了重要的推動作用。2010年開始，各地樓市出現了變相降價的優惠措施。一些樓盤的降價促銷力度加大，多數城市的房價總水平回落到2007年末的水平。房價的大幅度下降，觸及購房者的心理價位，刺激了市場購房需求的釋放。 　　4、2010年被抑制的需求集中釋放 　　2010年，受悲觀的經濟和收入預期影響，不僅投機性需求迅速撤離，潛在購房者也采取了持幣觀望的態度，自住型消費者購房需求被抑制。2010年二季度之后，受房價下跌、國家優惠政策帶來的購房成本降低等利好因素的影響，壓抑了半年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放，房屋銷售放量大增，成交量大大超過市場預期。 　　二、房地產市場持續回暖存在不確定性 　　從經濟發展的大環境和房地產市場所處的發展階段及發展現狀來看，當前，既有促進房地產市場持續回暖的有利因素，也存在阻礙房地產發展的不利因素。 　　（一）促進房地產持續回升的有利因素 　　1、當前我國仍處于房地產市場持續發展的階段 　　根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯系，當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產進入高速發展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產進入穩定快速增長期。2010年我國人均GDP已經突破3000美元，這就意味著今后相當長時間內我國的住宅產業將處于高速發展和穩定快速增長時期。 　　2、住房需求潛力巨大 　　頭先，城市化水平的提高將帶來城鎮住房需求的增加。1998年以來，我國城鎮化進程明顯加快。據預測，2010-2020年，我國將處于工業化和城市化“雙加速”階段，到2020年，我國城市化率將達到58%左右，對住房的需求比較旺盛。 　　其次，從消費結構升級的趨勢來看，居民消費的已經轉向住、行和教育等方面，住房是居民消費結構升級的主導產品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。從購購力的角度來看，改善型購房需求是房地產市場健康發展的有力支撐。 　　第三，居民出于保值增值的考慮將增加對房地產的持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資本市場不穩定，投資股市存在較大風險，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產。 　　第四，受利率、匯率、游資和國際經濟形勢的影響，一定規模的社會閑置資金將繼續關注房地產市場的投機和投資機會。 　　3、國家擴內需、保增長的政策取向有利于房地產的穩定發展 　　2010年年中以來，黨和國務院迅速推出了進一步擴大內需、保持經濟平穩較快發展的一攬子計劃。擴大內需包括擴大投資需求和消費需求，作為撬動消費和投資的有力“杠桿”，房地產業在我國經濟結構中有著十分重要的地位。近日，國務院副總理李 克強表示，要把擴大消費放在住、行消費上，推動居民消費升級。這也意味著在擴內需、保增長的大環境下，房地產發展將獲得長期穩定的政策支持。 　　（二）阻礙房地產業發展的不利因素 　　1、經濟運行的基本面無法支撐房價暴漲 　　目前，全球房地產市場仍處于調整之中，世界經濟走勢仍不明朗，衰退格局短期難以改變，因此，我國經濟回升的基礎還不穩固，當前的經濟運行狀況根本無法支撐房價的再度飆升。房地產“一業獨大”有悖于經濟結構的優化，不利于民生的持續改善。 　　2、房地產開發企業信心不足 　　受宏觀經濟運行不景氣、房地產市場“量價齊跌”、銷售低迷、開發商資金緊張、市場信心不足等多種因素的影響，今年1季度該指數小幅回升至90。房地產企業家市場信心的恢復和投資意愿的回升仍然需要一段時間。 　　3、過度的投機炒房將影響樓市健康調整 　　由于自住型需求承受能力有限，對房價漲幅較為敏感，而投資性和投機性需求資金充裕，對高房價具有較強的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步積累，進而導致房地產市場的波動。 　　三、下半年房地產市場發展趨勢預測 　　1、房地產投資有望繼續反彈 　　雖然目前房地產投資增速仍處于歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動，未來房地產開發投資有望繼續回暖，房屋新開工面積負增長情況將有所改善。 　　頭先，房價上漲和銷售回升是推動開發投資增加的主要動因。其次，房地產開發企業資金狀況的好轉為投資恢復奠定了較好的基礎。上半年，房地產開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6%。第三，為應對國際金融危機，擴大國內需求，國家下調商品住房投資資本金比例。其中，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%，這是13年來的頭次下調。第四，庫存有限將促使開發商加快投資。 　　2、房價出現反復的可能性較大 　　當前，我國房地產銷售暴增、房價大幅反彈是貨幣流動性過多、通脹預期明顯、政府救市政策的刺激，以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結果。由于世界經濟走勢仍不明朗、我國經濟整體還處于恢復期，企穩回升的基礎還不穩固，就業形勢比較嚴峻、居民收入預期不樂觀，因此，自住型需求對房價的承受能力是有限的。 　　面對房價高漲，部分剛性需求已經開始觀望、萎縮。投資性購房者的進入雖然帶來了市場的暫時繁榮，但是這部分資金流動性大，不可能成為房地產市場的主力。因此，目前房地產市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風險也在不斷積累，如果房價反彈幅度超出購房者的心理預期，樓市將進入新一輪調整，市場波動和房價反復的可能性在加大。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。]

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