經過10多年的快速發展，我國的房地產業已經名副其實地成為我國國民經濟的一個重要支柱產業。10多年來，房地產業年投資額和房屋竣工面積翻了兩番多，在擴大內需，防止通貨膨脹，改善人民的居住和生活條件，拉動相關產業以及擴大就業面等方面都做出了重大貢獻。房地產業直接為人們提供住宅等基本產品，是與人民生活息息相關、聯系密切的一個行業，居住是人類生活較基本的一項內容，“安居方能樂業”，解決了住房問題，消除后顧之憂，人們才能安心工作、生活，可以說,一國百姓的安居將對社會的安定、經濟的長期繁榮穩定起到巨大的保障作用。但近期業主與開發商、業主與物業管理公司之間不斷產生的矛盾和糾紛暴露出房地產市場快速發展中的不平衡、不協調、不完善，并引發了一系列令人深思的問題。本文中針對房地產開發商與業主之間關注較多的糾紛問題，分析他們的產生根由，以探討其解決之道。 一、購房者與地產商之間的矛盾表現 1、住宅質量問題遲遲得不到解決。屋質量問題，從有商品房的那天開始，好像就有了。而隨著住宅建設和房地產業的迅速發展，城市商品房質量問題逐漸成為消費者投訴熱點之一，商品房質量糾紛也是每年不斷增加，進而演變成一種敵我矛盾，將開發商與購房人之間增加了一道鴻溝。根據佛山市消費者委員會統計數字表明，去年全年就佛山市關于房屋質量方面投訴有203件，投訴總量僅次于手機、電信，說明房屋方面的投訴是老大難問題。如一些小區存在的住宅質量通病主要是：①屋面滲漏；②墻體開裂；③墻面滲漏；④塑鋼窗滲漏；⑤塑鋼門窗問題；⑥室內頂面裂縫；⑦底層地面潮濕；⑧底層花園地面下沉；⑨煙、風道失效；⑩室內外排水問題等。從這些情況看，雖然經業主交涉存在的質量問題，開發商和物業管理公司也承諾解決問題（有些是書面承諾），但就是拖延的時間很長，直到矛盾激化，開發商才被迫采取措施，被動解決問題。樓市不斷上演著各種斗爭，開發商喊冤說質量問題是施工單位的事兒，施工單位又冤枉說自己也不知道材料不過關。當然，很多糾紛當中，不乏購房人的法律知識缺乏，所以小題大做，對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢；也不乏脾氣好的，為了息事寧人，圖個踏實，結果委曲求全，草草辦理了收房手續，入住后才發現房屋主體結構有嚴重質量缺陷，壓根就不能居住，白白耽誤了時間。眾所周知，沒有安全沒問題的房子，或多或少有些問題總是難免的。這些很多消費者也可以理解。但能夠避免總歸要避免。另外，《物管條例》規定,物業管理企業在接管物業時,開發商應當向其移交竣工驗收資料及相關材料,但由于有相當一部分物業管理企業是開發商自行組建的,所以,開發商便越過這一環節,將建設過程中的問題、隱患轉嫁給物業管理企業,而物業管理企業由于其經費頭先源于開發商,因而也不得不聽從其安排。于是,在遇到小業主投訴房屋質量問題時,假如開發商不負責任，造成問題久拖不決,業主就只能認定是物業管理企業的責任,而往往采取不交物業管理費等措施來應對，以發泄不滿,物業管理企業缺少經費則只能少服務或不服務,如此一來,便會形成惡性循環,對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。 2、發展商承諾的配套設施未能落實。小區內配套設施未能按售樓書或其它資料的項目、標準、檔次設置并且長期得不到解決，如原先售房時承諾配置的會所改成了酒店等其他用途。開發商明顯濫用營銷宣傳的“權利”，貪圖眼前的利益，利用夸大宣傳來吸引顧客，先使他們認為企業可以提供較好的產品，然后簽訂購房合同，將消費者套牢，至于較后能不能滿足消費者的需要則不在他們關心范圍之內。這部份開發商的欺騙行為違背了相關法規，使購房者蒙受了一定的物質、精神損失。從長遠來看，隨著房地產市場的發展，這種賣方市場局面會逐漸消失，房地產商之間的競爭會日益激烈，“以顧客為”也將會成為房地產商的根本行為法則，而目前少數房地產商的“吹噓”行為無疑是在為自己“掘墓”而已。其實，從房地產開發商角度來說，“全面質量管理”不僅體現在房屋質量上，還體現在售樓書傳達信息的質量、其他服務性活動的質量上。隨著國家對房地產市場進行宏觀調控的一系列政策的出臺和實施，房地產開發商應意識到今后的市場競爭將會越來越烈，賣方市場也會逐漸消失，取而代之的是“顧客為”的思想，因此，房地產開發商應該有足夠的先見之明，自律行為，誠信經營，在信守承諾的基礎上，提高服務水平。 3、前期物業管理不到位。問題主要有，一是服務質量。新建小區的物業管理企業大多是房地產開發企業的附屬企業，這種狀況導致物業管理權責不明，與業主之間的服務與被服務關系沒有確立，物業管理的服務特征被淡化。物業管理企業本應為業主提供優質服務，但在前期物業管理階段，出了問題不敢去認真解決，怕得罪開發商。出發點的偏差必然導致服務質量的下降，引起業主的反感。另外，有些物業管理企業是人員水平不夠而導致服務水平低下。在我國物業管理發展過程中，因行業整體得不到應有的重視，社會上和物業管理行業內部都將物業管理行業定位在一個較低的層次上，以至長期以來，業內外人士認為物業管理就是簡單的維修、清潔、綠化、設備管理、保潔和保安，缺少科技含量，不需要高素質的人才，甚至是一般閑雜人員所從事的職業。大多物業管理企業的從業人員從房地產開發商抽調的部分人員或是開發商的分流人員、企業富余人員，物業管理隊伍文化程度偏低，缺乏物業管理專業知識，接受物業管理專業教育和培訓也不多。如佛山市的幾個面積為30萬平方米以上的大型樓盤，就拿一個“電梯使用消耗費”的操作來說明。現在比較多的高層住宅為體現人性化的管理，這項費用的收取科學地遵從共同使用區別消費的原則，分攤費用，極端地說，層居住的業主使用電梯，與第十二層居住的業主使用電梯。日常使用（電梯）繳費應區別對待，但個別的樓盤不論層數，這項費用的收取一概平均，造成業主電梯費用分攤是否公平之爭，這就體現了管理者的水平有待提高；二是收費價格。某些物業管理企業不按時公布物業管理費收支項目，比較少開展“社區文化交流活動”，與業主們間的日常溝通欠缺，導致業主抱怨收費透明度差，收費價格同服務內容和服務質量不匹配。從表面上看, 業主與物業管理者之間在收費問題上的爭執主要集中在收費標準與服務質量上。大多數業主認為, 服務的內容、質量與收費標準不對等，似乎物業管理等于“保潔加保安”，而物業管理者則從管理成本的角度反復強調物業管理收費標準偏低。不斷的糾紛不僅影響了業主的居住質量，而且降低了物業的檔次。 4、不滿開發商或物業公司控制業主委員會。業主委員會是整合廣大業主的共同意愿，維護廣大業主合法權益的有效組織形式，是廣大業主權利實現的載體，是協調業主與發展商、物業管理公司之間關系的載體，是廣大業主實現業主自治自律的前提和關鍵。正因如此，目前大多數開發商為了自身的利益，在前期介入管理的情況下，多數開發商已經成了的業主，也是物管公司父輩級的人物，再苦不能苦老子，所以，都希望由自己選聘或自己辦理的物業公司來管理物業。因而在成立業主委員會時，開發商不組織或不按法定程序召開業主大會和成立業主委員會，不關心業主委員會的建設。還有的開發商不按規定繞開房管部門，內定業主委員會人選，然后召開業主代表大會，選舉業主委員，力圖將同自己關系較好的業主推舉進業主委員會，進而達到控制業主委員會的目的。這類業主委員會無法代表全體業主，對物業管理進行科學的監督，當大量的公攤面積的費用（甚至大業主未售出部份面積）攤到小業主身上時，可憐的小業主還舉著牌子四處問：“我們可以上訴嗎？”從而引起廣大業主的不滿。 二、購房者與地產商之間產生矛盾的原因 1、開發商的售后服務意識差。與一般的制造型企業一樣，房地產開發公司也是生產造并銷售其產品的企業，只不過生產的產品與其他普通產品相比具有很大的特殊性（價值大、涉及產權證件辦理、產品包含內容豐富、影響范圍大等）。作為一個“生產商”，房產開發商應該遵守對顧客的承諾，為顧客提供合格的產品——合格的“居住”解決方案。但是在現實生活當中，由于商品房市場還屬于賣方市場，購賣雙方信息不對等的原因，經常出現開發商違約、欺詐等非誠信經營行為。其實開發商不可能保證所開發的房子不出一點問題，關鍵是出了問題，應及時地按照有關規定和合同條款去解決，“該修就修、該賠則賠、該退則退”。但一些開發商只強調房子出現質量問題是正常的，不主動去分析檢查問題出在何處，如何妥善解決。開發商的售后服務意識差導致解決問題不及時、不徹底、引起業主不滿、反感，甚至矛盾激化。 2、缺少物業內配套設施的有效驗收機制。由于目前房地產市場運行還不是很規范，現有法規、制度不大完善，相關實施細則沒有進一步明確，加上房地產開發商質量、誠信、品牌意識不足，在房地產市場發展過程中出現建設開發主體不誠信現象也不足為怪。對于開發商所承諾的小區內的配套設施，如會所、健身房、兒童游樂園、圖書館等，法規上缺少驗收環節，沒有一個房管職能部門或機構對開發商是否按照承諾的時間、標準、面積完成小區配套設施的建設進行嚴格驗收，使小區內配套設施建設成為政府管理的空白點，也變成了損害業主利益的陷阱，引發業主與開發商矛盾的導火線。 3、未能建立有效的物業維修管理機制。一方面由于房屋出售后，出現問題時開發商欠缺服務意識，不能及時地對業主反映的問題進行分析、鑒定，提出處理方案，而現場維修的施工單位與業主沒有合同關系，他們只與開發商有合同關系，但往往由于經濟上的糾紛或往來的關系，相互“扯皮”，所以開發商無法履行維修、賠償、退房等一些義務，當長久解決不了問題時，矛盾就會激化，受害的只是小業主；方面的因素是由于物業介入滯后。物業管理中遇到的一些問題和困難，不少是由于開發商在規劃設計、施工階段中的問題造成的，如設計上的不合理、配套設施不完善，工程質量低劣等等。房子建好后，物業公司才進入，許

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