二季度以來，全國樓市總體成交量下降，二手房降價態勢日益明顯，土地市場逐步降溫。國家發改委已表態，研究在商品住房領域實施反暴利規定。中國證券報認為，種種跡象表明，在市場和政策雙重作用下，房地產業可能向“暴利”揮手作別。

　　從市場層面看，國家統計局18日公布的數據顯示，4月全國70個大中城市中，有9個城市新建住宅價格環比下降，5個城市持平，其余56個城市則有所上漲。從同比數據看，多數城市房價漲幅仍在收斂過程之中。值得注意的是，去年房地產調控政策出臺以來，新房價格率先出現回落趨勢，當前存量房價格環比下降趨勢日益明顯。根據國土部監測，4月15個監測的大型房企在一線城市沒有拍得一塊地。在土地市場降溫背景下，相關企業想要回到前兩年的超寬松環境，乃至以數倍于地價的價格售房、獲得高利潤的可能性不大。

　　再從政策層面看，二季度乃至全年，樓市調控不會出現松動跡象。近期，國家發改委研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　房地產業并非天然的暴利行業。自1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布以來，我國房地產業進入高速發展期。2005年-2010年，A股上市房企年均銷售毛利率在30%-50%左右，在各行業中一直位居前列。由于房地產經營資金杠桿率普遍較高，如果按照保證金投入規模和較終銷售收入相比，行業利潤水平將成倍提高。而在美國、德國等發達國家，房地產業平均利潤水平一般在5%左右。

　　自從商品房市場快速發展以來，除少數涉嫌違法違規的企業，我國房地產企業很少因經營不善而倒閉。開發商要么瘋狂圈地擴張，要么“數年不開盤，開盤吃三年”，日子頗為好過。房價過快上漲必然透支未來的成長空間，對房地產企業來講，也許目前的資金和經營壓力不及2008年底，但面臨的政策壓力要遠大于2008年。

　　頭先，價格調控受到的重視。其中，引人關注的便是反暴利規定。房地產業作為對國民經濟和社會發展有重大影響的行業，其利潤率將被適當控制，隨意漲價、價格貓膩、成本欺詐等行為將得到糾正。為使部分城市過高的房價有所回落，調控部門將對穩定房價不力的地方政府進行約談，該項政策的威力有望在未來一段時間逐步顯現。

　　其次，稅收杠桿作用將逐步發揮。房產稅今年已在重慶、上海試點。“十二五”期間，房產稅試行范圍很可能有所擴大。此前房價出現過快上漲局面，一個重要原因是“土地財政”及地方政府支持。今后單純依靠賣地收入將無法支撐地方經濟的長遠發展，而財稅體制完善，也將逐步推進。

　　本輪房地產調控已持續一年多時間，從目前來看，調控政策可分為三個層次。類政策旨在促進房地產業長期平穩健康發展，這類政策將在未來較長時期繼續實施下去，包括加快保障房建設、完善房地產稅收政策、抑制投機等。類政策是為遏制房價過快上漲，降低樓市泡沫滋生的可能性，包括住宅限購、限貸等。這類政策在樓市環境穩定后，可能因各地情況不同而逐步調整。第三類政策不僅針對房地產業，但對房地產業發展有明顯影響，包括加息、規范地方融資平臺等。隨著房地產調控逐步升級，目前正在漸漸觸及事關房地產業長期發展的核心問題，即類政策。

　　中國證券報認為，穩定房地產業利潤水平，抑制“暴利”，屬于類政策的范疇，這對行業的可持續發展不無裨益，值得期待。不過，盡管房地產調控向縱深發展，但房地產業能否就此作別“暴利”，還取決于調控措施能否在各地堅定不移地執行下去，尤其是當面對可能出現的經濟增速回落時；如果調控政策出現反復，恐怕房地產業“暴利”時期還將延續。
 

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