12月2日中午,廣州市民章先生去房交所辦手續,整個房產交易大廳密密麻麻的人讓他大為吃驚。“不是說調控越來越緊,怎么還是那么多人購房?”

　　房交所的火熱場景,或許正是11月部分城市樓市反彈的一個縮影。中國某研究院較新數據顯示,上周全國35個主要城市中約一半成交量上漲。11月全國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。十大城市中,除南京環比下跌0.07%外,其他9個城市房價平均環比上漲0.41%。

　　“9·29”樓市新政實施僅兩個月,全國樓市就呈現這樣一幅“回暖”態勢,有專家指出,受通脹和流動性過大影響,二次調控的短期成效遠不如4月“國十條”,因此很可能引發第三輪調控。昨日召開的{中**}政治局會議確定:2011年中國將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,為明年樓市調控收緊埋下伏筆。

　　市場多地樓市量價齊漲開發商手握巨資搶地

　　中國某研究院較新發布的“中國主要城市每周交易數據情報(2010.11.22-11.28)”顯示,在其監測的35個城市中,17個城市樓市成交量上漲。城市中,北京、杭州等7個城市成交量環比上漲,其中,北京漲幅,達62.39%；重慶、杭州漲幅超過了30%。而綜觀11月整月的數據,周,市場明顯被調控“凝固”,周35個城市中已有12個城市成交量出現止跌回升；到第三周,18個城市就開始上升。表現出一股止跌回升的跡象。

　　此外,成交價格也有所回升,進入11月之后,杭州、三亞、蘇州、深圳、東莞、海口、寧波和銀川等城市都出現了環比跌幅超過10%的情況。同樣來自中國某研究院的數據,11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米,較上月上漲0.82%,其中86個城市價格環比上漲。在北京、上海等十大城市中,除南京環比下跌0.07%外,其他9個城市房價平均高達15407元/平方米,環比上漲0.41%,同比飆升34.29%。

　　宏觀數據的背后,是從11月下旬開始,不少地方房交所又開始出現人滿為患的場景。

　　而開發商的喜悅甚至遠甚于前兩者。截至12月1日,萬科已累計實現銷售面積830.7萬平方米,銷售金額1000.6億元,遠超全年800億元的目標。國內房地產行業家年銷售額千億級公司由此誕生。而據中原地產監測,截至11月份,13家標桿房企中已經有9家提前完成年度銷售目標。

　　手握數百億現金,大型房企開始沖刺拍地。萬科已經在11月較后15天里,在廣州、南京和北京的土地市場砸下了超過97億元的資金。廣州、溫州等地再度拍出“地王”。其中,11月29日,浙江省溫州市誕生新“地王”:樓面價達3.7萬元/平方米。據統計,11月20日—26日7天內,全國僅上海、北京等10個城市的土地成交量,就達到160余幅、957.19萬平方米,共計522.42億元,相當于杭州今年前9個月的土地出讓總金額。

　　探因通脹預期與流動性泛濫對沖了調控成效

　　這次號稱“史上較嚴厲的調控政策”實施僅兩個多月,緊縮政策未見松動,但很快出現了“回暖”的跡象。乃至不少專家紛紛搖頭:“二次調控可能再次淪為空調”。連華遠地產董事長任志強都頗有深意地在微博上拋了一句,“按不住了嗎?”

　　對于調控的失效原因,矛頭直接指向了通脹預期與現金泛濫。

　　財經評論員葉檀(微博)分析,房地產調控至今,收緊銀行信貸無法動搖財富的投資能力。以北京為例,據21世紀不動產調查數據,目前北京市全款購房者的比例達到55.3%,異地在京購房者比例也達到55%,這些購房主力成為支撐房價的主體。說明卡住了銀行信貸,無法止住洶涌的手握巨額資金購房的投資者。

　　10月與11月的通脹上升預期也助推了房地產市場的溫度。10月的CPI高達4.4%。相比對樓市調控下調房價的擔憂,部分購房者更擔心貨幣購購力下降。近期仍有部分以抗通脹為目的的購房客入場。

　　此外,中國房地產協會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強也分析,社會上民間游資充裕,亟待尋求新的投資目標,近期不斷出臺政策平抑物價,打擊農產品炒作,導致大量游資開始轉戰樓市。

　　北京科技大學管理學院教授趙曉(微博)指出,在經濟與物價“雙高”增長,流動性過剩格局亦未改變的背景下,房價出現大幅下跌是極小概率事件。從市場表現看,只要開發商一降價,房子很快就會賣完,這說明供不應求的基本格局并沒有根本改變。

　　不過針對有部分調控失效,不少業內人士也有異議。萬科董秘譚華杰認為,“回暖是假象,交易量的上升是因為供應量上升。”如以上周成交量升幅的北京為例,環比上漲62.39%的背后,其實要歸功于康惠園、康秀嘉園、朝新嘉園、南宮景園、依然世家等多個保障房項目在年底的集中竣工；而成交量環比上升12.73%的上海,僅上周商品住宅新增供應面積就達到了30.5萬平方米,相當于前周的2.16倍,是10月以來的較高點。

　　預測三次調控或勢不可擋房產稅頭當其沖

　　當然,調控難見成效也引發了第三輪調控的猜測。

　　海爾地產董事長盧鏗就對近期量價齊升的勢頭表示了擔憂。他說,第三輪調控的出現完全有可能。葉檀更認為,第三輪調控勢不可擋。

　　據了解,住建部副部長仇保興近日公開對媒體表示,要對地方政府調控進行監測。他的建議是,要保持房價穩定,和地方要協同、各部門之間要協同對房地產的調控,并組合使用調控政策；要給地方政府土地、金融、財稅等政策上的工具。

　　中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為,政府可能已經準備好了第三次調控,只是在等待時機。

　　財政部稅政司綜合處處長周傳華12月2日表示,“十二五”期間將穩步推進房產稅改革。他表示,房產稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源,在“十二五”期間房產稅改革將得到穩步推進,個人房產將逐步納入到征稅范疇。

　　作為“十二五”開局之年的2011年,房產稅如果能真正落地,那對房地產市場也勢必產生深遠影響。

　　昨日召開的{中**}政治局會議向外界釋放出重要信息:2011年中國將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。中國貨幣政策基調發生重大轉變。

　　分析人士認為,與“適度寬松”相比,“穩健”的貨幣政策是一種在多目標下保持平衡的貨幣政策,并不意味著緊縮,但由于房地產行業是一個資金依賴程度極高的行業,貨幣政策的改變與樓市的關聯極大。在樓市調控的關頭,樓市若出現明顯反彈,勢必也可能導致貨幣政策的及時調整。

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