提要：9月29日，被媒體稱為“比史上較嚴”更嚴的“新國五條”拉開了2010年輪樓市調控的序幕，隨后，多部門政策紛至沓來，上海、北京、廣州、深圳等多個城市也相繼呼應，出臺了各自的調控細則，南京“限購令”亦在10月12日落地。

　　成交依然那么火嗎？房價有沒有應聲而落？《揚子樓市》連線部分城市的主流媒體負責人及購房者，了解二次調控對樓市的真實影響——

　　一線城市退燒， 二三線城市影響微弱

　　劉莉 李匯豐 趙曉黎 高宏年 徐巧燕 金海亮

　　9月29日，被媒體稱為“比史上較嚴”更嚴的“新國五條”拉開了2010年輪樓市調控的序幕，隨后，多部門政策紛至沓來，上海、北京、廣州、深圳等多個城市也相繼呼應，出臺了各自的調控細則，南京“限購令”亦在10月12日落地。

　　轉眼，樓市“二次調控”已經滿兩月。在持續加碼的調控政策下，這兩個月住宅成交是順勢下滑還是逆勢上漲？堅挺的房價是否出現松動跡象？開發商和購房人的心態到底出現了什么樣的變化？二次調控究竟有多大的“殺傷力”，調控目標和調控效果之間還有多大的差距？就這些社會各界普遍關心的問題，《揚子樓市》特地在國內房地產一線城市、二線城市和三線城市中分別選取了幾個有代表性的城市，連線當地的主要媒體負責人及各地購房人，看看二次調控的效力究竟如何。

　　■本報地產評論員　劉莉 李匯豐 趙曉黎 高宏年 徐巧燕 金海亮

　　◎一線城市

　　　北京

　　　　房價火箭式上漲得到控制

　　《北京晚報》房地產

　　副總經理　 王玉晶

　　北京房地產交易管理網較新數據顯示，從9月29日二次調控措施發布實施以來，即10月至11月16日，北京商品房期房住宅總成交為19621套，與去年同期28529套相比成交量下跌31.25%。

　　10月新政剛頒布的時候，整個北京市的樓盤銷售額都下降了，甚至出現了一個月零成交現象，不少開發商減緩了推盤節奏和工程進度，有的甚至延后到明年推盤。總體來講，二次調控有效控制了北京房價火箭式的上升速度，例如北京的通州地區，年初房價在1.5萬元/㎡左右，但是4月份的時候猛漲到3萬元/㎡，近期又重回到2萬元/㎡。

　　但成交量卻出現了攀升的跡象。北京市房地產交易管理網的數據顯示，11月份前三周（11月1日～21日），全市銷售新房住宅共計7709套，環比上漲45.6%，創下5月份新政調控以來的新高，其主要原因是不少樓盤在11月推出新房源，供應充足從而有效促進了銷售，現在的房價，雖然不是完全低位，但相比之前已有所下降，同時CPI攀高及對未來房價預期的不確定性，可能促使部分購房者可能放棄觀望，在年底前入市。

　　　　·購房人體驗·

　　　　房價確實降了，正考慮出手

　　王小姐，29歲，律師

　　王小姐為了和在北京工作的男友結束遠距離戀愛，今年4月從上海到了北京工作，6月之后兩人就開始著手準備購房， “我比較關注北京大興、房山、通州這些新區，這些區域樓盤多，而且整體規劃比較好，相對市3萬-4萬/㎡以上的房價還是能夠接受的，但是這些片區從年初到年中房價漲得太厲害，有的甚至都翻倍了。”

　　經過兩輪政策調控之后，北京一些新區的房價都有所下降，大興的房價從2.3萬元/㎡下降了20%—30%，房山的房價則在1.3萬—1.7萬元/㎡之間，面對房價的變化，王小姐表示，考慮在明年2月份之前購房，畢竟結婚購房還是不能等的。

　　　　上海

　　　　動蕩后的樓市漸趨平靜

　　《新民晚報》房地產事業部副總經理　王雷

　　10月7日上海樓市出臺“新十二條”，成為長三角地區頭個響應樓市二次調控的城市，其中“每家限購1套住宅”等規定尤為引人關注。二次調控使市場再度陷入觀望，10月上海商品住宅成交面積131.8萬㎡，環比下降1.5%，且11月份雖有所恢復，但整體仍不盡如人意。新政后很多有實力的購房者更加珍惜手中的“一次”購房機會，更多選擇了品質高、保值能力強的稀缺物業。

　　王雷表示，動蕩數周后的樓市已逐漸趨于穩定，至年底這段時間在政策等環境不變的背景下應總體平靜。”房價方面，11.14-11.20這一周商品房成交均價為21555元/㎡，環比上升1.91%，市的物業成交放量，也支撐起了商品房市場的成交均價。目前社會的主要爭議點正由樓市向通脹等轉移，現階段高端稀缺產品仍可作為置業的考慮，而普通公寓等物業類型購房者還是應該多看一看。

　　　　·購房人體驗·

　　　　哥一直在觀望，如今更加觀望

　　張青，28歲，雜志主編

　　“貌似沒有什么實質性的降幅嘛，很多項目的單價還比原來多了幾百塊”，在媒體行業工作的張青也有點無奈，“比如我一直關注的是中外環張廟板塊的中環國際公寓，在10月份這個項目還沒開盤時預計2.2萬元/㎡，11月10日開盤單價又變成了2.1萬，到現在價格又變成了2.15萬元/㎡，該不該出手真是矛盾”，對目前的形勢，小張連呼看不懂，“現在的市場還不明朗，不過到年底一些項目的優惠幅度應該會大些吧。套用網絡的一句話，哥一直在觀望，如今更加觀望。”

　　　深圳

　　　　退燒之后又見回潮

　　《深圳特區報》地產四部總監、主編　傅衛鴻

　　深圳房地產市場從9月底二次調控以來，經歷了一個先降后升的“V”字形過程。

　　“9月底樓市二次調控的組合拳一出，在限貸令、限購令、加息等多重影響下，樓市陷入觀望。”傅衛鴻表示。今年1-10月，深圳開盤或加推的項目共有63個。“但是，9月29日后，原先準備 10月推盤的23個樓盤一下降到12個，下降比例接近50%。業內稱為直接‘腰斬’。”

　　樓市轉冷的趨勢從10月初延續到了11月中旬。“據世聯地產的統計，從10月初限購令實際執行以來，深圳一手房均價逐周下降。經六周時間降價5846元/平方米，跌幅為26%。”在銷量方面從10月初的每周成交接近1400套到11月中旬的每周成交400多套，跌幅超過七成。

　　詭異的是，近期深圳樓市卻出現了回暖。據統計，11.22-11.28，深圳成交量為692套，環比前一周增加13%。“與成交回暖相伴的，是房價的回暖，而這是較讓大家擔心的。”上周，深圳商品住宅成交均價為18672元/平方米，環比上漲12%左右。

　　　　·購房人體驗·

　　　　蘿卜白菜都在漲，房價也會漲

　　李濟民，25歲，工程師

　　“經過幾輪調控，我覺得現在購房是個好時機。”李濟民2005年頭次購房，2006年在樓市還未瘋狂時又與女友借款購了套。“當時壓力極大，但現在回頭看，真的覺得很值。”于是，不久前，李濟民出手購了第三套房產。“我做建筑，眼看著鋼材、水泥這些建筑材料在漲價，蘿卜、白菜都在漲，只有房價不漲，我覺得不太正常。”一個多月前，李濟民購了套直降20萬的房子。“現在賣，可以賺30多萬。”

　　“只要是在深圳呆過幾年的人，都會有一個共識：那就是現在購了長期肯定不會虧。”他早上剛聽到報道，“上周深圳新房漲幅環比超過一成”后，李濟民表示，幸虧自己一個多月前出手了。“現在，很多深圳人的生活習慣是，衣服零食去香港購，便宜；房子在深圳購，會賺。”

　　　◎二線城市

　　　　南京

　　　　降價樓盤成為“日光盤”

　　9月底開始的二次調控以及10月份南京限購令的出臺對市場產生了一定的影響。根據統計，10月份南京商品住宅認購了6352套，成交6835套，對比9月，認購量下跌近兩成。不過成交量方面則創下了2010年的新高，環比9月上漲一成多，這與眾多購房人搶搭優惠政策末班車，一些新盤下調預期低價入市等因素密切相關。密集的調控組合拳對南京房價也產生了一定的影響，10月南京新建住房價格、90平方米以下新建住房價格兩項指數均與9月持平。

　　進入11月后，隨著年關的臨近，南京開發商加大了促銷的力度，有112家樓盤推出了優惠，其中較引人注目的是11月12日開盤的蘇寧睿城，該樓盤單價直降2000元/平方米，在南京樓市掀起巨大沖擊波，兩次開盤兩次“日光”。在蘇寧睿城降價熱銷的示范效應下，陸續有樓盤通過墊付頭付、分期付款、 、網絡虛擬貨幣購房等方式賣房。市場也對定價合理的樓盤給予了回應，“日光盤”現象重出江湖。從整體樓市的表現看，11月的認購量與10月相比出現了小幅上升，達到了6901套，而成交則出現下滑，僅5861套，下滑幅度約為14%。

　　一方面是多家樓盤猶豫著要不要降價，另一方面是南京房子越賣越多帶來的銷售壓力，若政策進一步細化和落實，南京樓市或有更多樓盤選擇降價跑量。

　　　·購房人體驗·

　　　　大幅降價的樓盤還是太少了

　　周小姐，27歲，設計師

　　上個月河西一家單價降了2000元的樓盤把不少購房人的心都搞得癢癢的，想要購房結婚的周小姐和男朋友也心動了。不過到了現場她就被嚇到了，“雖然降價了，一套房子較起碼也得一百好幾十萬呢，就算有雙方父母支持，我們也是得咬咬牙才敢購的，沒想到還竟然有那么多人搶！”這次購房，周小姐和大多數購房者的結局一樣，“運氣不好，沒搖上號。”不過周小姐并不氣餒，樓盤多著呢，到處都在說降價，這個樓盤沒購到，那就再去其它樓盤看看情況。結果看了一圈下來，周小姐糊涂了，“真正大幅降價的樓盤只是鳳毛麟角，有優惠的樓盤幅度也有限，而且像江北、城中有些樓盤，價格竟然還漲了！”

　　　　杭州

　　　　中小戶型依然賣得好

　　　　《錢江晚報》房產部主任方明

　　杭州市10月商品房成交5291套，11月成交3991套，相比9月份7502套有所下降。新政初期對杭州商品房銷售還是影響挺大的，特別因為有限購、限貸令，所以對“拼接戶型”、高端物業影響很大。

　　杭州有20多個項目在銷售“拼接戶型”，由多套小戶型合并成一套大戶型甚至排屋，這些項目很多都處于停銷狀態。高端物業因為貸款比較難辦所以銷售量也有所下降。但是90㎡以下的中小戶型銷售情況很好，除了剛需之外也有一次性付款的投資客。

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