購房從來就不是個輕松的活，在下訂金簽合同之前，多下功夫才是王道。沙盤、樓書、戶型圖、樣板間，這里頭有哪些門道？怎樣的戶型才是先進戶型？同樣靠馬路，哪個樓層能相對安靜？交了誠意金，怎樣保證選房不中時的基本權益？記者通過采訪一系列業內人士，教你實用的“選房秘籍”。

　　　　秘籍1 通風采光、朝向等依沙盤可辨

　　沙盤是開發商樓盤設計的濃縮版本，這里邊的門道可不少。 從周邊建筑物的高低排位，可判斷相中戶型的通風采光狀況；通過沙盤指南針，可知相中戶型的朝向、方位的等等。這些都是初識沙盤要了解的問題。結合沙盤、樓書和戶型圖來向售樓小姐發問，選房會更靠譜。

　　另外，沙盤之外的樓盤信息更重要。沙盤之外的空地是作何用途？小區周邊是否有變電站、熱電站、垃圾處理廠？是否靠近學校、馬路、菜市場等人流集散地過？你相中的戶型窗外是高樓還是農民房？了解這些，才進入真正的選房流程。

　　秘籍2 對黑廚黑衛說“NO”

　　戶型是較核心內容，綜合各位專家的意見：一個適合居家的戶型應該是動靜分離、干濕分區、功能齊全、設計緊湊的。具體而言，待客的客廳應該有充足的采光和開間，臥室則必須要保證私密性，避免門對門或門對走廊；餐廳應與廚房緊緊相連；日常活動的洗手間、廚房應該有足夠的空間和光線，避免黑廚黑衛。空間利用上則要關注：是否有走廊、轉角等不必要空間？復式的樓梯間下方可否利用？另外，南北通透的是頭選。如受地塊限制整棟樓都沒南北通的房子，那么盡量選擇南向、東向的單位。

　　　　秘籍3 看樣板間留心“迷你”家居

　　看樓盤樣板間目的并非是為看設計，而是實地查看戶型、采光及通風條件。在設計樣板間時，設計師們會比較多地運用鏡面設計，以使得空間更大、更通透，比如打掉臥室、衛生間墻面，用玻璃代替；使用比例更小的床、衣柜、衣架，使得臥室空間更大。這些設計使得空間被增大，同時將掩蓋戶型采光的缺陷，另外，樣板間多24公里開燈照明，考察房屋采光時較好先關掉燈。

　　另外，所有業內行家都提到這一點：清水房更有參考價值。如果只有精裝樣板間可看，你較好能做到手持戶型圖看樣板間。

　　　　秘籍4 中高樓層噪音大過低、高樓層

　　公路是睡眠殺手。如果你相中的樓盤位于兩條大道的交叉口，而你選中的單位又位于轉角，且有大大的落地窗戶的話，恐怕以后的居住生活很難有美妙的景象。如果不幸剩余戶型只有它，那么你需要考察的是：靠馬路的窗戶是否安裝有雙層隔音玻璃？所處樓棟距離道路有多遠？同等條件下，中高樓層的馬路噪音比低、高樓層大。

　　除此之外，學校、小區公共活動場所、農貿市場、停車場等等，這些都是會制造強勁噪音的來源。如果靠近學校，每天的早操、眼保健操、上下課，每周一次的升旗儀式、運動會，這些噪音規律且永不停歇。

　　　秘籍5 看土地使用證查房屋“年齡”

　　房屋“年齡”縮水，這不是二手房市場上的專有名詞，一手房市場甚至更常見。在深圳拿地較早、新近開發的樓盤可不少見，羅湖、福田等區域還有大量樓盤，這些都會滋生房屋樓齡縮水的問題。

　　你有兩種途徑可以得知你相中的樓盤使用年限究竟幾何。其一，登錄深圳市規劃與國土資源委員會網站查詢，頭頁上的“一手房源”欄目會顯示在售、將售項目的土地用途及使用年限，同時還附有地塊的詳細信息。其二，售樓現場懸掛的《土地使用證》也能透露這一點。《土地使用證》上會顯示土地的截止使用日期。如果現場沒有發現，可要求開發商出示。

　　　　秘籍6 如何退誠意金應寫進合同

　　按照“行規”，在開盤之前，你還需要交一筆誠意金。頭先務必要確認的是，要求你辦V IP并交誠意金的樓盤，已取得預售許可證。確認樓盤已拿到預售許可證之后，也還有事要做。你需要了解的是，倘若日后開盤未選到心儀的單位，你要等多久才能拿到退款。具體的退款時間和V IP的優惠折扣，都應該以白紙黑字的形式出現在有你和開發商共同簽字的收據上。深圳樓盤現常見的是，沒有選到房的，誠意金在開盤一周之內退還。如有開發商表示要一個月甚至更久才退款，這不合理。

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