這兩天我接到很多關于二手房交易的咨詢，其中大部分都是關于房價上漲，賣方毀約的。這類糾紛中購賣雙方多已簽訂《二手房購賣合同》或在中介主持下簽訂了《三方合同》，合同中詳細約定了房屋購賣的主要條款，包括房屋狀況、房屋價款、付款方式、交付期限、過戶時間等。購方在簽約時已支付了一定數額的定金或購房款。而因房價上漲，賣方表示要么加價要么就不賣了，面對這種情況，購方較關心的莫過于“該采取什么應對措施，能向賣方主張哪些賠償？”

　　我認為受房價瘋漲的利益驅使，賣方真要違約是購方是無法控制的，雖然合同中一般會約定違約條款，但如果違約的成本小于賣方因此所得的利益，賣方仍會義無反顧的撕毀協議。雖然這類事件的處理我一直建議自行協商為妥，但賣方往往采取消極回避的態度，根本不愿碰面，給協商帶來極大不便。因此，協商只是良好的期望，真正和平解決的可能性很小。因此，我認為購方應頭先調整好心態，若遇到不守約定的賣家時，不要過分強求，而應采取如下方式限度保護自身利益。

　　一、對賣方要求加價或拒絕繼續履行合同的事實進行取證。主要有：在中介主持下進行協商，由中介作為第三方證人；對溝通過程進行錄音；通過手機短信獲取對方違約的信息；向公證處申請證據保全等。

　　二、賣方在這一階段往往會回避磋商，或找各種理由不愿接收購方的購房款。這時，購方應及時以書面形式向賣方致函，要求按合同約定履行雙方義務。包括要求主動履行付款義務，以防止將來賣方反倒說購方沒有按期履約。函件要以特快專遞形式郵寄，或委托律師發《律師函》，因此，在簽訂購賣合同時應注意在合同上約定清楚雙方的達地址。

　　三、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行；另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價更高的購家，并辦理了過戶手續。這兩種情況，購方均可向賣方主張違約責任，其損失構成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價高者）、購方已經支付的中介費、房屋的差價損失。這兩種情況的區別在于，房屋差價損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價格評估并取中間值的方式確定；后者因另售的價格明確，法院會直接認定前后交易的差價確定購方的損失。也就是說，購方通過訴訟途徑可以彌補因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價較終會落的一場空。

　　四、但訴訟的周期較長，程序復雜，還會產生一定的經濟成本，不到萬不得已，應慎行訴訟。因此，購賣雙方都應有尊重合同的意識，合同中應約定較高的違約金并對違約的情形進行明確約定，以增加違約方的成本，這才是對締約雙方進行事前風險防范的有效措施。

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