“2007年以前,東莞建設局沒有收到有關對房地產的投訴,而在2008年,東莞建設局收到180多宗相關投訴。2009年雖然地產市場有所轉暖,但對地產投訴并未因此減少,并有逐步擴大的趨勢。”東莞市建設局房地產開發管理科有關負責人介紹,“有一些樓市糾紛被市場好所掩蓋,一旦房地產不景氣,延遲交樓、拖欠工程款等等問題就顯現出來,這種情況一直延續到2009年。”東莞市消費者委員會秘書長鄧國平也表示,房地產在消委會接到的投訴當中所占的比例不大,但是逐年在提高,且解決難度大。

　　辦證問題仍是投訴熱點

　　據了解,2009年,東莞房地產投訴主要集中在夸大宣傳、合同違約上面,而去年的退房潮也是投訴的重要方面,此外,辦證問題也在投訴比例中占了很大一部分。

　　根據長期受理房地產方面法律咨詢的張欣宇介紹,目前東莞樓市糾紛較多的類型主要有幾種:一是受銀行政策調整的影響,不能按揭造成退房的,這種糾紛在近段時間涌現出來比較多；二是針對交付的條件提出的維權問題,現在消費者越來越注重維權,對于網上講的一些“三證一書一表”理論,結合自己在東莞購房子的實際情況,要求開發商提供“三證一書”或者其他條件,造成很多在收樓環節的糾紛；第三是質量問題,一方面是質量瑕疵問題,消費者提升到工程質量問題來處理,拒絕收樓,從而造成了許多糾紛,另外一方面是貨不對板問題,房屋與設計藍圖不符合,第三方面是房屋本身的配套與實際不同,開發商所承諾的配套在收樓后沒有看到；此外,產權面積方面、延遲辦證或者辦不了證,再有一些是購房政策落實問題等等,都是去年出現問題較多的方面。

　　張欣宇律師表示,目前東莞的消費投訴集中在四個方面,一是夸大宣傳,隱瞞消費者；二是房屋質量差；三是隨意地在合同上違約；四是騙取消費者的定金等。

　　歷史問題較難解決

　　在相關部門收到的投訴當中,歷史問題占了相當大的一部分。鄧國平介紹,房地產對于我們國家來說是一個新的領域,東莞房地產是1992年以后才發展比較快的,目前面臨著一個法律的缺失問題,而開發商的素質參差不齊,在東莞房地產發展初期有很多歷史問題,一直到目前沒有解決,比如一些消費者從九幾年購的房子,一直辦不到證,而有些開發商已經不存在了,造成了消費者辦證難問題,這些問題是比較難解決的。

　　除了歷史問題,專家們認為,消費者對樓市信心不足以及購賣雙方的信息不對稱,也是造成房地產糾紛的主要原因。

　　東莞市房地產業協會秘書長陳駿良認為,造成消費糾紛增加的原因反映了購房者沒有信心,尤其是近幾年樓市階段性調整較為嚴重,房地產價格 (論壇 新聞)一跌就會滋生很多矛盾,這也是地產投訴越來越多,涉及面越來越細的原因。“經過2008年的房地產回歸調整,東莞樓市價格已經回歸理性”。陳駿良認為,今年房地產可能又面臨新一輪的調整,作為消費者很難知道什么時候是調整的關鍵時期,購房者應該能夠按照自己的實力選擇購房的時間。陳駿良建議,消費者在購房時可貨比三家,這樣比較容易找到適合自己的房子。

　　除上述方面外,不少地產投訴也反映出“消費者和開發商的信息是不對稱的,消費者對房地產的知識認知度也比較低”。張欣宇律師表示,消費者對房地產相關知識的認知度比較欠缺,從而造成了許多糾紛、投訴,但是這類型的有效投訴并不多,許多消費者缺少證據,比如說投訴質量問題,實際上是質量瑕疵,達不到換房退房的條件等。

　　購房起碼要注意五方面

　　房地產交易的所有環節都有可能出現問題,那么該怎么預防房地產交易中的消費陷阱,如何保障購房者的利益呢?以下將從案例分析出發解讀購房環節中可能出現的問題。

　　購房前先了解清楚產權

　　業主汪小姐早在2002年就購下某樓盤一套別墅,當時和房地產商簽訂房屋購賣合同,她除了交完各種稅費外,還一次性支付了房款66萬元。因為開發商的原因,她一直沒有拿到房產證。去年5月13日,她突然接到通知說她的房子被法院查封了,隨后才知道她的房子在她購購之前就早賣給了一個香港人,而那個業主將房子抵押給銀行了。現在,那個業主沒有還完貸款,銀行便委托法院查封了該處房產。汪小姐該怎么辦呢?

　　律師建議:一房兩賣往往是購房者對于購賣流程不了解所造成。購房者購購前頭先要了解產權是否清晰,要到當地房管部門了解清楚,汪小姐可能根本沒有了解到該開發商是否有預售許可證,也沒有去查是否有賣給人家,這個個案是以前發生的,現在房管部門都是用網上合同,目前在開發商環節一房二賣會比較少,或者根本不會出現。此外,在一房二賣的時候開發商要承擔一個非常嚴厲的責任,購房者可以要求開發商賠償已付房款的一倍價錢,這種現象目前可能出現在二手房交易過程當中,賣房者可能會和多個人簽訂合同。

　　記者點評:對于還沒有辦法辦理過戶的房子,可以到房管部門辦理預告登記,這個房子就不能一房二賣,即使出現了,消費者也可以認定是自己的房子,確保自己的合法權益得到維護。

　　簽訂合同前要看清條款與結構圖

　　田先生2008年在東莞市石龍鎮購購了某樓盤一期的頂樓,合同中規定2009年6月31日前交房,因當時購的是期房,所以并不知道房屋的結構,2009年初他陪同家人去看房的時候,才發現房子頂是斜坡的,如果裝修的話,增加了裝修費用。

　　律師建議:如果合同中未注明或開發商未履行告知房頂是斜的,那么應當按一般常人去理解購購的該房屋房頂是平的,這樣可以跟開發商協商,要求其承擔一定的責任,以減少你的損失。

　　記者點評:這個案例告訴購房者,在購購頂樓、頭層、花園閣樓、附有平臺的房屋一定要多看、多問,因為這些房屋與一般樓層可能存在某些不同的地方,因頂樓設計往往會考慮建筑外觀而跟正常理解的房屋頂部結構有所區別。

　　銀行不放款是否可退房?

　　趙先生與某房產公司簽訂了《商品房購賣合同》,約定趙某以總價款65萬(頭付15萬,銀行按揭50萬)購購一套三房的商品房。銀行在審批趙某按揭貸款資料時,經查詢得知趙先生存在信用記錄不良情形,且趙先生購購的商品房屬于套房,于是未予放款。現趙先生要求向房產公司退房。

　　律師建議:作為消費者,一個完全有民事行為的人,要對自己的行為承擔法律責任,因為個人的信用問題而造成不能按揭,退房是沒有合法理由的。雖然有關規定表示,由于不可規責的原因而不能簽訂并不能履行的合同,是可以解除合同的。但這里面有兩個解釋,不可規責雙方的原因,不是開發商也不是消費者,是政府或者銀行的原因,導致這個合同不能履行,趙先生是因為個人信用問題而不能放款,這種情況他是不能要求退房的。

　　記者點評:記者提醒購房者,在購房簽訂購房合同之前,應該通過所選擇的貸款銀行先查詢個人的信用情況,這樣避免交了頭付后因為辦理不了貸款而出現與開發商扯皮的事件。另外,作為開發商也應該在銀行批復貸款后再辦理相關的確權工作,以免耽誤購房者的精力與時間。

　　延遲交樓可按合同約定要求賠償違約金

　　陸女士在2007年初購購了東城五環路一處房產,購房合同的交樓時間是2007年12月31日,后來開發商將交樓時間推遲至2008年4月30日。2008年4月30日業主去收樓時開發商卻不能提供該樓盤的竣工驗收合格證,直到現在開發商還不能提供該樓盤的竣工驗收合格證正常交樓。此外,現在東莞推遲交樓的每天平均賠償額是購房價的萬分之3,而購房合同上的賠償卻是萬分之0.25,遠低于市場平均水平。

　　律師建議:開發商延遲交樓的,應按合同約定向業主賠償違約金,如果業主認為約定的違約金低于造成的損失,在起訴時可以向法院提出要求調整違約金,但業主需要提供相關證據證明自己的損失比合同約定的違約金大,否則按合同約定標準賠償。延遲超過合同約定的期限,業主還可以主張退房。

　　記者點評:因為延期交樓而造成退房的案例不少,但是能打贏官司的仍不多,其中主要是對逾期交樓的時間難以取證。因此在購房者簽訂合同時,應該詳細向律師了解,必要的時候可以簽訂補充協議。

　　公共部位維護應由物業管理公司承擔

　　黃小姐是南城某樓盤一期的業主,入住不久,發現電梯上下時的噪音很大,于是多次向該花園管理處投訴,管理處聯絡電梯公司來維修,維修后效果有所改善,但不久又恢復原來的情況,黃小姐該怎么辦?

　　律師建議:電梯屬于小區的公共設施,屬于物業管理中對公共部位維護內容部分,所以維護保養責任由物業管理公司承擔。因電梯保養維護需要專業知識,實踐中物業管理公司往往會聘請專業的電梯維護公司對此進行維護保養,但并不能轉嫁物業管理公司對電梯的保養維護責任。

　　記者點評:如果電梯噪音是由于維護不當造成的,責任由物業管理公司承擔責任,可以通過業主委員會責令其限期整改；如果噪音超過國家規定的限額標準,可以向環保管理部門投訴,由行政管理部門責令物業管理公司消除噪音。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！