【相關】二手交易“排雷” 步步為“贏”

【動態】8成購房人購樓時被忽悠 消費者維權仍處弱勢

　　3月9日，合富置業發布合富標準二手住宅價格 (論壇 新聞)指數（廣州）。該指數以全市40多個板塊的300多個樓盤為樣本庫，除從化以外覆蓋整個廣州市二手樓市。合富輝煌集團董事長扶偉聰表示，一般人以平均價格的評判體系來看樓市，這個體系有可能扭曲樓市真相，不能科學地衡量房價走勢。合富置業副總經理潘宇豪認為，市場上充滿著這個價那個價，類似于“個股分析”的價格滿天飛，卻缺少反映市場總體走勢的“大盤指數”。建構指數的合富置業頭席市場分析師龍斌博士表示，專業、精準、標桿是他們追求的目標。

　　指數構建門道很多，一般市民對此知之不多。對于他們來說，購賣房屋是否購得筍，是否賣得好，參考的指標一般是周邊一手價格、同樓盤業主的放盤價和中介發布的即時成交價。現在又添了房屋指數，市民該如何挑選這些參考物呢？記者為此采訪了幾位地產專業人士，借他們的慧眼來看清這個價那個價。

　　房屋指數：可作大盤分析

　　合富置業潘宇豪認為，單單參考一手價、周邊放盤價與即時成交價不能夠完整了解樓市趨勢。以東風廣場 (論壇 新聞)一個放盤業主為例，一手樓盤在水蔭路，且近期無新貨上市；周邊二手業主放盤價各有參差，不知道放盤價反映的房屋具體情況；即時成交價能直觀反映市價，但與放盤價有同樣的缺陷，即不清楚價格背后反映的房屋狀況，賣出高價的可能是帶全屋豪華裝修的南向靚單位，而賣出低價的可能是業主急售的房屋。他建議，置業人士不但要看清楚樓市大勢發展，還要看一個能綜合反映目前樓市現狀的“大盤指數”。

　　個案分析：廖先生要出售天河一個房屋，他看了較新發布的合富標準指數與中原（廣州）領跑指數的2月指數后發現，兩大指數均反映2月比1月環比微跌0.5%~0.7%。合富標準指數附帶天河區指數的變動，而中原有關指數只有廣州市總體情況，他認為合富標準指數的參考意義大于中原指數。

　　周邊一手參考價：

　　追漲快追跌難

　　朱華清表示，周邊一手參考價，在目前一二手市場聯系越來越緊密、相互影響越來越大的情況下，有一定的參考價值，一般來說，一二手樓價常常成正比關系，也有水漲船高之說。

　　滿堂紅周峰認為，單純根據某一個高端一手盤售價作參考，可能會將二手物業價格定得超出市場預期，從而增加成交的難度。

　　個案分析：張先生放售一個萬科新領域的公寓單位，單價1萬元/m2購入，放盤價為16000多元/m2。他是一個很理性的投資者，張先生向記者分析，康王路新盤金域華府開出的價位居然在2萬元/m2以上，他認為這個價格嚴重背離市場承受力，他的感覺是：“泡沫要爆了”，于是他給要放售的公寓單位心理定位單價為16000多元/m2。

　　其他業主放盤價：

　　很好地反映業主心理價位

　　朱華清認為，目前放盤價，能很好地反映業主的心理價位，而且大多業主放盤時會綜合當前市場情況來定價。在樓價波動較小的時期，在相同地段相同樓齡的情況下，一般都被作為一個較為直接的參考指標。

　　個案分析：付小姐要購番禺廣州奧林匹克花園 (論壇 新聞)的房子，平時較愛跟中介了解樓盤的放盤價。她認為，放盤價只是一個數字，較主要還是要結合房屋實際情況來看放盤價筍不筍，值不值。

　　即時成交價：

　　較直觀較實在但缺乏代表性

　　朱華清與周峰都認為，即時成交價，能即時看到較近樓盤的交易狀況較直觀較實在，但因二手交易都是個體行為、個別行為，并且即時成交價過于具體，不一定有代表性。同樣即時成交價也需要結合房屋自身情況而定。

　　個案分析：李小姐去年初低價賣出天朗明居 (論壇 新聞)的房子，至今為此扼腕不已。去年春節前樓價降至較低點，她每天上某房產中介網站看即時成交價，一直向下的趨勢讓她確信，能有人購已不錯，故此她急于提前還貸而低價售出那個房。

　　水牌價：

　　行內稱為“廣告位”

　　中介門前的水牌上有不同房屋的放盤價，業內人士表示，水牌在行內稱之為“廣告位”，價格解釋權在中介行手上，有的水牌價是為吸引業主入內放盤而制定的，有可能高于目前市價；有的水牌價是吸引客戶入內咨詢，有可能低于目前市價。

　　個案分析：陳小姐“撿”到暨南花園 (論壇 新聞)的筍盤在朋友圈內傳為佳話。她有一次經過暨南花園，見某中介經紀正把一個盤源資料掛上水牌。一向心儀暨南花園的她立刻問，這個盤是不是真的。中介經紀跟她說，業主購了一個新房，等著賣出舊房來交錢，陳小姐二話不說就下定，購了7000多元/m2的超筍盤。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！