案例回放

　　2009年3月份，歷女士在長(zhǎng)春高新區(qū)吉林大學(xué)附近購購了一套精裝修公寓房，房屋單價(jià)5000元，總價(jià)30萬元。當(dāng)時(shí)歷女士與開發(fā)商簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議書》。認(rèn)購協(xié)議中約定了房屋的具體位置、房屋價(jià)格、交房時(shí)間等等，其中明確約定了雙方的違約責(zé)任。

　　由于認(rèn)購協(xié)議并非正式的購賣合同，不能依據(jù)認(rèn)購協(xié)議辦理房屋產(chǎn)權(quán)，所以雙方約定在簽訂協(xié)議書之日起6個(gè)月內(nèi)開發(fā)商必須與歷女士簽訂正式的《房屋購賣合同》，否則每延期一日，開發(fā)商賠償歷女士違約金30元。

　　后來開發(fā)商延期半年，即2009年9月份才通知?dú)v女士簽訂正式的房屋購賣合同，歷女士去簽訂合同時(shí)沒有注意違約金的事情，后來與朋友聊天談到購房的事情時(shí)，經(jīng)朋友提醒，歷女士才想到，開發(fā)商延期半年才和自己簽合同，應(yīng)該有個(gè)說法才對(duì)，歷女士回去看了看當(dāng)初簽訂的認(rèn)購協(xié)議書復(fù)印件才發(fā)現(xiàn)，按照約定開發(fā)商每天應(yīng)該賠償自己30元，歷女士一算開發(fā)商總計(jì)應(yīng)該賠償自己近6000元。

　　歷女士認(rèn)為開發(fā)商的行為既然構(gòu)成了違約，就應(yīng)該承擔(dān)協(xié)議書中約定的違約賠償責(zé)任，故歷女士找到開發(fā)商要求開發(fā)商支付違約金，但是開發(fā)商態(tài)度堅(jiān)決，表示不會(huì)給予任何賠償。歷女士是否可以依據(jù)協(xié)議書約定要求開發(fā)商承擔(dān)全部違約金？

　　案例分析

　　吉林良智律師事務(wù)所邱剛律師認(rèn)為，依據(jù)《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的約定，開發(fā)商的違約賠償責(zé)任應(yīng)該近6000元，歷女士能否獲得全部的違約金還要看歷女士的實(shí)際損失，如果實(shí)際損失達(dá)不到6000元，歷女士不能僅僅依據(jù)協(xié)議書的約定要求開發(fā)商賠償全部違約金。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第114條規(guī)定當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　所以違約金的承擔(dān)比例不僅僅依據(jù)合同確認(rèn)，還要看一方當(dāng)事人的違約行為給另一方當(dāng)事人造成的實(shí)際損失有多大，如果開發(fā)商已經(jīng)交付了房屋，那么歷女士的實(shí)際損失應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到30萬，所以不能獲得全部違約賠償金。如果因?yàn)殚_發(fā)商遲遲沒有簽訂正式的《商品房購賣合同》而導(dǎo)致房屋一直沒有交付，歷女士可以要求開發(fā)商承擔(dān)一年的房屋租金。

　　根據(jù)歷女士所購房屋的面積，以及長(zhǎng)春市房屋租賃市場(chǎng)的行情，開發(fā)商延期交付房屋達(dá)到半年，半年內(nèi)歷女士如果租賃精 屋居住的租金應(yīng)該也在6000元左右，所以歷女士的實(shí)際損失應(yīng)該與合同約定的違約金總額相符，開發(fā)商應(yīng)該全額支付歷女士違約賠償金。

　　律師提醒

　　邱剛律師提醒購房者，簽訂《商品房購賣合同》的同時(shí)，如果約定了開發(fā)商違約時(shí)產(chǎn)生的違約金的計(jì)算方式，較好同時(shí)也要注明因?yàn)殚_發(fā)商的違約行為會(huì)給購房者造成哪些損失，將可能產(chǎn)生的損失情況列入合同中，在開發(fā)商違約時(shí)將更有利于購房者索賠。同時(shí)在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)對(duì)簽訂正式的《商品房購賣合同》的日期不能約定太長(zhǎng)，通常情況下在一周或者半個(gè)月之內(nèi)為宜，如果約定的時(shí)間過長(zhǎng)，購房者則不要交付全部購房款，交付一萬元以下的認(rèn)購意向金即可。

　　房法錦囊

　　問題：張女士購購了一套二手房，當(dāng)時(shí)張女士與房主談好了房屋價(jià)格，同時(shí)房主還承諾房屋內(nèi)的裝修和家具、家電全部留下，張女士只要搬進(jìn)來就能直接住了。當(dāng)張女士將房款全部交齊后，房主交房時(shí)卻將家電都搬走了，張女士認(rèn)為房主的行為很過分，想問問是否可以通過法律進(jìn)行維權(quán)。

　　邱剛律師答：如果張女士已經(jīng)與售房人對(duì)房屋的價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行了說明，那么根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，售房人的行為構(gòu)成了違約，張女士可以要求售房人繼續(xù)履行合同，直到達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。如果售房人堅(jiān)決不履行合同義務(wù)，張女士可以依據(jù)合同直接向房屋所在地的人民法院提起訴訟，要求張女士繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償違約金。

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