北京望京、東四環等地區二手商品住宅評估價和成交價相差約5000元/平方米———

　　之五 估售差

　　“房價太高”的喊聲四起，四處托人購房的人卻一抓一大把；股市動蕩，但地產企業頻頻上市連造頭富；租售比這個國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產的時候會想起；臨近年關，新一輪潮又開始出現……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時，又徹底失去方向，說不好現狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個個場景中，一些看似悖謬的怪現象正在上演。在政策、市場都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現狀，這樣，也許來得更實際一些。

　　與北京火爆的新房市場存在租售比偏離、要購房需先“認籌”等怪現象一樣，飛漲的北京二手房樓市也存在一些備受關注的怪現象，其中，評估價沒有跟二手房價同步上漲是較受關注的熱點問題。

　　■房價和評估價未同步上漲

　　“真是納悶了，我這房子近三個月房價漲了近2000元/平方米，怎么評估價卻沒有同步漲？購房人要付的頭付太高，所以到現在還沒有出手。”昨天下午，購房人潘陽和記者抱怨。

　　中原地產、鏈家地產等北京知名房屋中介相關人士告訴記者：“二手房購房人較后能貸出多少公積金貸款或者商業貸款，和實際成交價沒有關系，而和這套二手房的評估價有關。”潘陽告訴記者，他這套二手房如今成交價已經到了200萬元，但是評估價卻只有150萬元。“購房人如果申請住房貸款購我這套房子，他能貸到的不是成交價200萬元的7成140萬元，而是評估價150萬元的7成105萬元，這意味著他要準備的頭付不是60萬元，而是至少96萬元，相當于貸款額度降了25%。”

　　統計數據顯示，“房齡”5年的望京、東四環等四環沿線的二手商品住宅，評估價和成交價相差約在5000元/平方米，這些區域的10年左右的二手房評估價和成交價相差更大，有的甚至到了7000元/平方米。另一個明顯的現象是：9月以后，評估機構每月調整的評估價上調幅度很小，幾乎滯漲，北京二手房成交價和評估價價差在繼續擴大。

　　■銀行“壓低”評估價？

　　中原地產三級市場部負責人宮萍介紹，從香港及國外的經驗看，二手房市場成交價和評估價價差10%是正常的，而眼下北京二手房市場成交價普遍高于評估價20%甚至30%的現狀肯定不正常。那么，原因何在呢？

　　調查顯示，目前評估機構對二手房進行評估的主要依據是按照基準地價、市場價和成本價三者加權平均所得。“三個標準中，除了評估機構所采用的市場價一般都是滯后一個月的數據外，基準地價嚴重滯后是主要原因。”一位不愿意透露姓名的業內人士強調。“順義的地價都漲到了樓面價破3萬元/平方米，而北京目前用來評估二手房的基準地價仍然是2006年7月出臺的基準地價。基準地價偏低，評估價當然低。”

　　“9月以后，北京二手房的評估價上調浮度越來越小，和銀行‘主動’做低評估價、防范風險有關。”北京城市建設開發銀行某支行負責人告訴記者，“原因就是眼下房價太高，我們覺得已經偏離了房屋的價值，出現了虛高。反正對我們而言，今年的任務已經完成，在年底這種房價暴漲的情況下，做低評估價，規避一些不必要的風險是一種穩妥的做法。”

　　■業內呼吁調整“過時”價格標準

　　“普通商品房的標準都已經隨著房價的上漲而調整了兩次，為什么在地價和房價都經歷了2007年、2009年兩輪瘋狂上漲后，目前評估用的基準地價還是用的2006年的標準？繳納營業稅等較低計稅價格也還停留在2006年水平？”北京樓市一位權威人士坦言。

　　“事實上，如果有關部門能及時調整基準地價、較低計稅價，不僅房屋評估能體現真實的市場水平，另一方面，也可以幫助那些頭付能力差的購房人提高貸款余額。”某銀行的人士表示。

　　宮萍表示，如果基準地價和較低計稅價能夠及時調整，可能眼下很多購房人和業內人士擔心的“二手房稅費優惠政策明年延續與否”的問題也可以迎刃而解。“建議稅收優惠政策保持不變，通過上調較低計稅價格來平抑避稅問題、抑制過度投資需求。”

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