房地產政策變數大

　　今年前三季度，在政府4萬億投資、全社會固定資產投資同比增長33.4%和新增8.67萬億、同比增長149%的天量信貸刺激下，宏觀經濟持續回暖，GDP增長7.7%，其中三季度GDP增長8.9%。而1-9月進出口總額同比下降20.4%，外需依然乏力。拉動經濟增長的重要支柱消費仍有待進一步升級。固定投資占比過大，顯露投資和信貸拉動的經濟復蘇仍有很大的不確定性。10月21日，國務院常務會議頭次提出，將保增長、調結構和管理通脹預期的關系列為今后幾個月的調控內容。很多人注意到，這一提法，與此前持續逾半年官方強(方強博客,方強新聞,方強說吧)調的“把促進經濟平穩較快發展作為經濟工作的頭要任務”有了明顯變化。當前，房地產市場各方較關心的是房地產政策的變數會有多大。

　　在實體經濟沒有復蘇的情況下，房地產市場的拉動作用顯然是重要的，但眼前的天價地、天價房走勢令人眩暈，一位房地產業界的高管感嘆，按照國際上一般的租售比(即房屋售價與月租金之比)來衡量住房投資價值，正常范圍應該在1∶100至1∶230之間，而如今北京等城市熱點成交區域房屋租售比普遍在1∶350-1∶450范圍內，房價奇高如同收重稅，可價格仍在不斷上漲。

　　據檢測數據顯示，11月即將上市的商品房新盤項目均價已達17008元／平方米，環比漲幅達16.7%。此間業界已有猜測，高房價已大大超出購房者的承受能力，漸高的民怨成為決策者必須考慮的因素。另外，近兩年，在金融危機背景下，加之美國國內較近流感疫情擴大，美元疲軟，海外熱錢大量進入中國地產市場，防止通脹，抑制資產價格上漲，在今年“保八”已無懸念的情況下，抑制房價繼續高漲的力度明顯大于去年。

　　今年9月金融機構外匯占款月度環比驟升242.5%，與近期重新加強的人民幣升值預期遙相呼應。較近有媒體報道，近3年超百億美元基金押注亞洲房地產。另有房地產金融機構人士透露，由于寬松信貸、通脹預期、打擊炒房措施解除，現在有大量海外資金借助國內的民營機構規避外資進入限制，采用與國內機構合作的操作方式流向房地產業。

　　盡管目前房地產顧問機構還不能準確掌握確切的外資購房情況，但深、京、滬等一線城市投資客身影活躍，其中不少是民企老板。有些資金規模大的民企老板合伙成立投資公司，其目標不僅是新房、二手房，還包括商鋪、寫字樓、拍賣房市場。

　　在實體投資環境沒有獲得改觀的情況下，資金大量流入房地產市場，使房地產價格一方面持續飆升，一方面仍有高位進入的大量購家，或許這就是讓人越發看不懂這一市場的一個原因。經濟學家郎咸平近日針對這種現象判斷，當前樓市回暖并不是中國的經濟得到了根本改善和居民的收入水平提高所推動的，目前中國經濟處在泡沫狀態。

　　房地產政策變數在增大。近日，中國銀監會已經開始動作，對《個人貸款管理暫行辦法》公開征求意見。該《辦法》明確，銀行要建立并嚴格執行貸款 面談制度，以有效鑒別個人客戶身份，了解借款的真實用途，調查借款人的信用狀況和還款能力，確保貸款的真實性。征求意見稿中強調，銀行不得發放無指定用途的貸款。而且在支付環節，明確實行貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金進行管理和控制。銀監會有關負責人表示，該《辦法》是我國出臺的部個人貸款管理的法規，也是銀監會近兩年一攬子貸款業務監管法規的重要組成部分。其主要針對目前一些銀行業金融機構個貸業務違規操作現象，特別是“假按揭”、“頂冒名”以及貸款挪用等情況，目的是確保信貸資金進入實體經濟。

　　另外，業內人士分析，二套房貸放松和營業稅減免政策執行期截止于2009年12月31日，這表明，政府在這兩項政策出臺之時即考慮到了收放余地。既拉動購房者入市，也對投資投機風潮的卷土重來留有后手。近期這兩項政策很可能會有調整。另外，瘋狂的天價地頻 出，使商品房價格水漲船高，引起了全社會的關注。政府在土地供應環節，應該對現行的價高者得的供地方式加以調整。業內比較一致地認為，為滿足中低收入者住房需求，政府對保障性住房還會進一步加大投資力度。

　　2009年前三季度中國房地產市場形勢的分析判斷，前三季度“過于寬松”的貨幣政策難以延續，今后一段時間貨幣政策基調轉變的概率上升。若貨幣政策轉向(高盛預測四季度將上調存款準備金率0.5個基點，明年全年將三次加息)，寬松性貨幣政策的結束，未來2-3年的房地產市場將面臨挑戰。

　　房價仍會“高位僵持”

　　對政策調整的預期已反映到各地樓市。較近，京、滬、深、蓉等房地產熱點城市都出現了集中成交。盡管房價很高，但購房者為取得貸款優惠和免稅，爭著擠上政策末班車。另外，記者從一 金融機構了解到，近來，銀監會對各金融機構的監管提示不斷。這些機構已開始著手調整，有的已經決定不再考慮增加新的房地產業務項目，并力求一旦政策變化，保證老項目不出問題。

　　政策的收緊肯定會使市場銷售下降，但業內人士認為，目前，市場上資金的流動性很強，除國家的投資、海外熱錢，新保險法于10月1日正式生效，已有消息稱，保險公司可進入不動產投資領域的保險資金可能在1700億元左右，保險資金投資房地產也箭在弦上。另外，今年3月后，房地產市場回暖速度之快出乎意料，盡管還不到11月，開發商的銷售指標大多完成了，有的銷售業績超出去年全年。

　　“兜里有錢心中不慌”，由于銷售額大幅增長，企業資金充裕，開發商此時大多觀望等待，并不準備在價格上作出讓步。即便是在房價高企的一線城市，房價的走勢預計將呈現“高位僵持”，期望價格大幅下跌恐不現實。

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