沿著德勝快速路杭州新客運過去，就是九堡的紅星美凱龍金茂MALL，記者趕至現(xiàn)場時看到，整個建材家居市場已開始結(jié)頂，較惹人注意的，便是位于市場正前方的招商。

　　“商家承諾，購購15年商鋪使用權(quán)后馬上可返租，6年內(nèi)返還70%投資額。如果6年內(nèi)想退，則按年結(jié)清租金基礎(chǔ)上，再全額返還購購款。”記者在位于杭州九堡的銷售現(xiàn)場看到，這些承諾令不少投資者躍躍欲試。

　　真有這樣的好事？據(jù)負責(zé)銷售的現(xiàn)場經(jīng)理裴先生介紹，該市場經(jīng)營面積為40萬平方米，號稱華東建材家居MALL。此次開發(fā)商拿出1/8面積，給投資者一次性“認租”15年。其中， 1~3樓已經(jīng)賣完，四樓正在進行中。

　　換個馬甲就“合法”？

　　“售后返租”營銷方式既然不合法，那么紅星美凱龍金茂MALL又怎么敢公開宣傳呢？據(jù)了解，紅星美凱龍金茂MALL是和一家名為“大眾房產(chǎn)”的中介公司簽訂了協(xié)議，委托該中介公司代為操作的。

　　帶著疑問，記者采訪了21世紀不動產(chǎn)杭州分部一位負責(zé)人葉宏偉。他說，現(xiàn)在的“售后返租”模式已經(jīng)不是以往通過房地產(chǎn)開發(fā)商來運作，而是以重新注冊的一家商業(yè)運營公司和購房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報，即甲方“開發(fā)商“賣給乙方”投資人”，甲乙雙方共同找到丙方“投資中介”，由丙方代為經(jīng)營，回報出自丙方，如此操作，使開發(fā)商合理規(guī)避了國家相關(guān)法律、法規(guī)對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進行高息集資的禁令。

　　風(fēng)險依然存在

　　“售后返租”借擔(dān)保在市場上變身，但其再度活躍的深層次原因，是人們看好房地產(chǎn)市場大勢。葉宏偉認為，“售后返租”采用中介運作、引入擔(dān)保，從法律上可以認定是不違法的。但是應(yīng)該看到，目前有不少開發(fā)商是通過中介由一家人兩塊牌子的方式變相運作，其市場風(fēng)險依然存在。

　　高回報必定伴隨著高風(fēng)險，現(xiàn)在的投資人應(yīng)記得上世紀90年代房地產(chǎn)市場上“售后返租”帶來的風(fēng)險，此輪“售后返租”已改弦更張。記者深入了解，紅星美凱龍金茂MALL整個“認租返租”流程極為復(fù)雜。該市場開發(fā)商為金茂實業(yè)發(fā)展有限公司(下稱金茂實業(yè))，由兩個公司主體、兩個法人共同出資組建；紅星美凱龍則在早前入股該公司，據(jù)稱股份占比不大。

　　投資該市場商鋪要求簽訂兩份合同。頭先，投資者和金茂實業(yè)簽15年使用權(quán)的租鋪協(xié)議；然后被要求與金茂管理簽15年委托經(jīng)營協(xié)議。兩者主體并不一致。當(dāng)被問及投資者一旦拿不到錢怎么辦時，他們的回答是，除非公司倒閉。實際上，與投資者發(fā)生返租權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，只是金茂管理公司，并非開發(fā)商。而一旦承諾返租的金茂管理經(jīng)營不善，拍拍屁股“走”了，消費者該向誰要錢呢？是金茂實業(yè)嗎？

　　業(yè)內(nèi)人士提醒

　　當(dāng)心“餡餅”變成“陷阱”

　　隨著今年上半年杭城樓市回暖，一批商業(yè)地產(chǎn)也開始“瘋狂”，中介的招商電話不斷出擊。不過，投資商畫的“餅”雖好，實際操作中，卻遠非那么回事。

　　一位不愿意透露姓名的家具市場經(jīng)營者告訴記者：目前對“售后返租”的法律規(guī)定有些“曖昧”，這使得“售后返租”市場不夠規(guī)范，存在很多陷阱。他說，市場所在的九堡，規(guī)劃中雖然有幾家專業(yè)市場，但尚未帶動起商業(yè)氛圍。現(xiàn)有的幾個小區(qū)入住率也并不高，大多空置或出租。比如當(dāng)?shù)匾延械暮愦蠼ú氖袌觯?jīng)營狀況并不理想。九堡往東的臨平已有繁華的專業(yè)家居市場，下沙和臨平的消費多在此，往西靠近主城區(qū)，家居市場更多。

　　家居市場的盈利靠租金收入，紅星美凱龍也采取這種模式。租金則按市場的繁榮程度而定，而九堡店由于屬于新市場，前五六年內(nèi)，人氣一下上不來。不過，之后的租金就按市場繁榮程度而定了，其中的彈性可謂相當(dāng)大。“一旦市場經(jīng)營不好，空置率高，不收租金甚至關(guān)門都有可能。”他認為，這是投資者的風(fēng)險。另外，杭州專業(yè)家居市場競爭激烈，在杭州各區(qū)域已基本覆蓋完畢，有的地段，甚至出現(xiàn)多家家居市場“肉搏”局面。因此他認為，九堡這家紅星美凱龍何時能繁榮起來，還是未知數(shù)。如果市場繁榮不起來，所謂的高回報也只能是“畫餅充饑”。

　　葉宏偉提醒投資者：這種所謂高回報的投資，的風(fēng)險是承租商的支付能力和信譽度，而且商家承諾的租期越長，商鋪價錢越高，風(fēng)險自然也越大。而的風(fēng)險，其本質(zhì)來源于市場的經(jīng)營狀況。他說，對于投資者來說，后面的9年回報率較關(guān)鍵，但實際上真正的收益如何并不由自己說了算。“因為經(jīng)營權(quán)在別人手里，而且能否經(jīng)營好，目前誰也說不準。”其實道理很簡單，沒有只賺不賠的好事，否則開發(fā)商何必將好處拱手相讓？有意購置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風(fēng)險，切不可盲目跟風(fēng)。

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