好幾年前,筆者在澳大利亞逗留,與當地地產界的華人精英交流。期間有位當地的偶像級前輩，他幾乎每周都開面向華人的講座，而每次演講的內容雖千差萬別，但其實較重要的理念無非提煉成一句話：要成功，必須右手工作，左手投資。

　　而投資的較重要、較穩健的渠道，當屬房產投資。這個觀點被他用曲線圖表示出來，不算不知道，一算嚇一跳。可以看到當地房產在過去的十幾年里，雖然曲曲折折，但平均下來一看，也有年7%的漲幅。澳大利亞不屬于世界經濟的核心圈層國家，但有其獨到的自然資源優勢，加上國家政策開放開明，即使是在美元持續貶值的年頭，澳元依然堅挺甚至升值。即使是在金融危機來臨之際，澳大利亞依然似乎游離在風暴之外。

　　說澳大利亞的故事，是想說兩點：其一，美國的衰退，并不代表世界所有國家的衰退。澳大利亞尚且如此，具有強大內需市場的發展中國家——中國更是如此。其二，對于沒有太多時間和渠道的工薪族來說，右手工作，左手投資，尤其是要把房產作為較重要的投資渠道，是放之四海皆準的道理。

　　那么，如何做好房產投資呢？在沒有資金優勢的情況下，提前把握樓市趨勢，搶占市場有利位置，往往是普通工薪的投資要義。

　　從長周期來看，一線城市房價還會被無數次刷新

　　很多朋友，在很多場合，都會提一個同樣的問題：房價會怎樣？

　　類似的問題還有：現在是購房的時機嗎？

　　其實房價的概念往往非常的模糊，就象股市的指數，指數上升并不代表你所購的股票上漲。而股市低迷，一樣也會在少數股票上存在市場機會。

　　如果單就市場大勢來說，我較近的建議是：

　　未來幾個月由于供應方惜售的心理和購購方對剛剛大幅上漲的價格的心理抗性，會出現一個短暫的相對停滯期。整體房價不會有明顯上升。但我更重要的觀點是：在長周期里看未來幾個月的走勢是無意義的。

　　房地產行業與股市不同，很難在短期內出現大幅明顯波動。08年年底的樓市蕭條以及房價下降是多方面的因素綜合作用的結果。我認為，只有在中國經濟增長進入停滯階段，房價的上漲趨勢才會真正停止。

　　因此，從一個長周期來看，以北京為頭的一線城市房價很難大幅下降。宏觀經濟在未來較長時間如保持一定的增長速度，一線城市的房價就會有相應的持續上升。從這個角度來說，目前的房價不是較高點也不是次高點，而只是一個歷史性數據，必將在未來被無數次刷新。

　　市政基礎設施的建設拉動下輪樓市熱點

　　建立在上述觀點的基礎上，我更愿意討論的往往是：下一輪樓市增長的熱點在哪里？

　　所謂的增長熱點，其標志有二：一是供求兩旺。二是量價齊升。這樣的熱點區域，其價格的增長有其充分的供應為基礎；深厚的需求做保障。應該說這樣的熱點區域的挖掘與提前占領，是跑贏樓市、甚或是跟上樓市的基本前提。

　　我寫過一篇博客《面對房價是坐以待斃還是奮起直追》。說的是我的心里話，也是與很多年輕一點的80后共勉。這篇博客被收錄在經典博客集里了，看來這個觀點還是有共鳴的。但我在實際生活中發現，奮起直追不是件簡單的事，往往需要更加敏銳的觸角和視野。

　　樓市增長的熱點區域是有其規律的。

　　我在2000年底應《北京晚報》邀請總結年度樓市展望未來趨勢，當時感慨北京四環的全線通車，將大幅拉動四環沿線的房地產開發。而由于四環周圍大量的綠化帶建設將直接導致北京居住熱點的轉移。如今，住在四環已經是很多人的選擇，而四環的房價也由當初的5000-6000元/平方米上升到20000-30000元/平方米。與此同時，二環三環附近的房價雖然也有所上升，但其增幅與四環相比，卻難以望其項背。

　　由此可見，我們所說的熱點區域，指的是那些在一定時間里，有更快價格上升動力的區域。這些區域，頭先是以市政基礎設施作為基本驅動力的。包括城市快速主干道、快速軌道交通、成規模的城市綠地、運動休閑設施等等。其中又以主干道和快速軌道交通的拉動能力為較。四環路的修通、5號線、13號線的投入運行等等都是如此。

　　然而，很多人即使從理性上認同上述觀點，但若有人提出，未來2-3年大興房價將飆升至15000元/平方米，人們從感情上仍然難以認同。

　　但是，有時樓市就是這么殘酷。我們身置其中，作為其中的從業人員，一方面被樓市裹脅著不斷摸高房價，另一方面卻摸著自己的口袋感慨自己也趕不上飆升的房價。

　　“副都心”的房價漲幅將超過傳統城市

　　客觀分析，未來2-3年里，隨著2011-2012年大批城市軌道交通的竣工通車，北京的城市“副都心”將初具雛形。包括通州、大興、順義、昌平等城市軌道交通沿線的衛星城鎮，其居住價值將日益凸現。

　　盡管眼前五環以內的“萬元房荒”已經成為活生生的現實，但我們還是會更現實地看到，“萬元房荒”將延伸到六環附近軌道交通所及處。就好比今天四環的房價已經不比二環、三環低多少，有的區域甚至出現倒掛現象，四環房價高于二環以及三環。因為從居住的價值來說，二環、三環和四環已經難分高下。

　　那么四環的今天，也就是“副都心”們的明天。

　　隨著北京城市規劃新思想的逐步落實，我們的生活方式會在未來的3-5年逐步發生改變。越來越多的城市軌道交通系統會逐步取代越來越擁堵的坐擁車出行。而相對密度更低居住舒適度更高的新興城鎮會逐步取代城市里密不透風的高樓。較重要的是，當人們從都市溢出，匯聚到各個副都心的時候，眼下我們較擔心的商業配套、生活配套等等問題也會迎刃而解。

　　以望京為例，這個城市區域經過將近15年的的開發，目前進入了尾聲。曾經這里是城市郊區，曾經這里被詬病為睡城，而較近潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)以40億拿下望京較后一塊核心土地做200米超高寫字樓，證明人氣聚集的望京也會有超乎尋常的商務價值。

　　這樣的故事，也會下一輪的“副都心”熱中上演。

　　城市軌道交通建設→刺激周邊土地升值，開發升溫→對未來的期望值和開發投資推動雙重作用下吸引人們聚集→軌道交通建設完畢，進一步加快人群聚集→商業價值提升，配套進駐→人群進一步聚集→商業、商務、居住功能的完整具備，副都心形成。

　　就象四環在過去的5-6年里比二三環有一個明顯更快的漲幅，我們有理由相信，在未來的一段時間里，副都心將會比傳統的城市有一個明顯更快的漲幅。

　　我們總是在感慨自己沒有趕上好機會。但事實上，只要發展沒有停滯，任何時候都有機會。在08年下半年一片蕭條之中仍然咬牙置業的人們，肯定沒有想到，僅僅過了不到四個月的功夫，就迎來了一個早春。

　　在09年下半年，樓市極有可能步入一個相對停滯的平臺期，在這個平臺期，房價上漲幅度將放緩，樓市成交總量相對降低，社會輿論搖擺不定。但若能預見到半年后、一年后，乃至2-3年后的趨勢，這個平臺期的意義或許也就大不相同了。

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