教訓

　　1選錯區位

　　購房區位，要緊跟城市發展的方向

　　小唐和小王是一個單位的同事，同在市上班。2001年，他倆幾乎在同一時段購房。經過一段時間的踩盤后，小王以36萬元的總價通過銀行按揭在中海名城（查看地圖）購購了一套100余平方米的房子，其主要理由是自己非常看好這個項目的開發商，政府的規劃會往該區位發展，房屋未來的升值空間很大。小唐則認為這里形同“農村”，過于偏遠，較終以23萬元左右（查看地圖）的總價在北一環附近購了一套100平方米的二手房，理由是能住在市、小區環境不錯、現房即購即住、價格便宜。

　　5年后，小唐發現這套房子不適合自己的居住需求而重新置業，這套二手房的成交價不過50萬元。而小王當初所購的房屋價值已升到了100萬元。小唐跟著也在中海名城購了一套100萬元的房子，就因為選錯區位，他比小王多付出了數十萬元。

　　專家點評：購房如何挑選到更有升值空間的區位？21世紀不動產成都區域分部總經理助理舒寧表示，購房選區位一定要看清政府的規劃和城市發展趨勢；其次要看居住小區的大環境和小環境是否舒適；再次要看該區位交通是否便利，比如生活條件是否完善。從長遠的眼光來看，盡可能選擇政府已規劃的具有發展前景的居住區，盡可能購到**、快鐵沿線且性價比較高的優質物業。

　　教訓

　　2選錯品牌

　　看開發商，須注重品質與責任

　　2004年，確定購購一套房子的譚小姐經過多次考察后，非常看好萬科城市花園和附近某開發商開發的A盤。當時萬科城市花園開盤均價約為4000元/平方米，但A盤僅為3000元/平方米。考慮到購一套上百平方米的房子可以節省十幾萬元，譚小姐再三猶豫之下較終選擇了購購A盤。居住了兩年多時間后，譚小姐便發現所在小區不僅環境差、物業管理不善，而且所購房子質量很有問題，只好再次置業。但令譚小姐十分郁悶的是，所購房子的銷售成交價僅為4500元/平方米，但萬科城市花園的價格卻超過了7000元/平方米。

　　專家點評：富房不動產相關負責人認為，開發商的品牌差異與物業管理水平，對房屋后期的升值空間影響是非常大的。一個杰出的品牌開發商所精心打造的樓盤，比周邊普遍樓盤的價格往往要貴得多，但由于房屋品質與物管水平不在一個水平線上，后期升值空間懸殊也會隨著時間的推移而越來越大。因此購房時要盡量選擇重責任、信譽好、物管水平較高的開發商。

　　教訓

　　3園林陷阱

　　選擇園林，切忌片面“貪貴求洋”

　　2006年，成都樓市開始刮起了一股“洋氣十足”的園林風。當年，市民蔣女士看中了羊西線一個自稱是“南亞風情”的大盤，較令她心動的是，該盤以300萬元的巨資引進了一大批的假檳榔，而且還種植了大量名貴的樹種。未料一年多的時間后，這批假檳榔因水土不服全部枯死了，而密集的綠樹又招惹來了大量的蚊蟲。

　　專家點評：四川省林業科學研究院 植物專家稱，近年來成都社區園林景觀的各種流派風格泥沙俱下，很多社區景觀真正帶給業主的感覺是“照貓畫虎”。當前大量的樓盤盲目依照“什么時尚造什么，什么好看建什么”的原則，進入片面追求樓盤品質的誤區，有些開發商片面追求名貴樹種或“洋植物”，但很多熱帶植物都是“大家伙”，又是長途運輸，不易成活，在后期維護上也存在大問題，無法幫助這些熱帶樹種安全過冬。在資源配置上應充分體現自然規律，多打“鄉土牌”，力求實現更大的居住價值與高水準的審美情趣。

　　教訓

　　4水景敗筆

　　選擇水景，需警惕水景變“水患”

　　2007年，喜歡親水的小劉被城東某樓盤的一則廣告所吸引———“成都的親水社區”。據介紹，該小區水景面積寬達10余畝，各種各樣的水景應有盡有。然而，交房入住不到半年時間，小劉發現小區池塘里的水開始發臭，此后開發商基本沒換過水，當初美麗動人的水景反而成了小區景色的一大敗筆。尤其是到了夏天，死水更是奇臭無比，所招惹的蚊蟲更是令人難以忍受。

　　專家點評：成都市水資源專家表示，上世紀90年代盛行于歐美的現代水景住宅設計之風，隨著全球水資源的枯竭和短缺已被發達國家所拋棄。然而，近兩年成都卻涌現了大打 “水”牌的樓盤，水景成為不少開發商的營銷利器。但事實上由于很多水景項目設計上比較“水”，無法從根本上解決水源問題。水景應當是一種點綴，希望購房者在選房時要盡量考慮周全，對耗水量較大的樓盤更要慎重。

　　教訓

　　5“入戶”誤區

　　入戶花園，要注重美觀適用

　　2006年8月，楊先生（查看地圖）在選房過程中得知，購購帶有入戶花園的房子當時非常流行。根據朋友介紹，他來到城西某大盤看房時發現，這個樓盤基本上每戶都設計了寬大的入戶花園，便當即購了下來。在當時看來，入戶花園的益處是入戶前在入戶門與客廳之間形成過渡，使客廳不與外界直接接觸，增加了家庭的私密性；將花園帶入每戶居室內，出門或回家前都能欣賞花園美景。此外，入戶花園還能享受半的面積。

　　然而，當楊先生收房裝修后問題就出來了。頭先，入戶花園裝修異常講究，給植物澆水時極易滲水，浸濕樓上樓下的帶電線路，容易釀成安全事故。同時，濕景的水難以自動循環而易于招惹蚊蟲，滋生細菌。其次是入戶花園光線較差，無法給花草供應充足的陽光，但植被和花草卻非常講究。再次是中小戶型的入戶花園往往不具足夠的寬度，放鞋、雨傘等物后很擁擠，行走不太方便。此外入戶花園改造帶來的質量隱患也讓物業公司大傷腦筋，隨著樓齡的增加，隱患是不堪想象的。

　　專家點評：中國建筑西南設計院總建筑師趙擎夏教授稱，入戶花園起源于上世紀90年代末期的深圳、廣州等沿海一帶，此后逐漸吹入內地，2002年出現在成都樓市。然而，成都平原位處盆地，光線及日照都很有限，并不適合做入戶花園，尤其是90平方米以下的中小戶型，入戶花園太浪費面積。這種戶型在功能上存在著誤導消費者的嫌疑。當前這種戶型已不新鮮，提醒購房者慎購入戶花園。

　　教訓6

　　盲從跟風

　　追漲炒房被套牢

　　“盲從跟風”心理是成都業界評價購房者較常用的詞語。這種現象在2007年的大牛市時期和2008年的樓市低潮期得到充分彰顯。2007年成都樓市一度出現徹夜排隊、電視直播搖號的瘋狂場面，甚至有樓盤直接將開盤現場弄到了體育，數千購房者蜂擁到場。除了剛性需求外，炒家的大量介入，是市場失控的重要推手。

　　投資需求的膨脹，導致樓市銷售量普遍大漲，不少項目甚至是一價。盡管業界專家不斷呼吁，房地產行業泡沫已出現，仍難以抑制投資者的瘋狂。多數項目投資客比例超過40%。這種現象直到2007年9月27日，隨著購房貸款門檻提高和開發商融資門檻提高的雙限令出臺，才戛然而止。宏觀調控在樓市帶來接效應，迅速下滑的行情，讓手上囤積多套房源的炒房客陷入兩難局面。不少投資者由于不堪高成本重負，不得不虧本出貨。“2007年時，根本沒有去思考行情和走勢，周圍的人都在炒房，所以也就跟進來購，風險意識幾乎全部喪失。”在牛市時期炒房，在2008年賣房的投資客陳先生一年間虧損20%。

　　與2007年相反，2008年成都樓市陷入深調狀態，不少本應購房的剛性需求也開始徘徊盲從，等待市場進一步見底。導致整個市場交易量下滑50%以上，部分樓盤價格大幅下調。然而，由于盲從跟風，大多數購房者并沒有抓住2008年的低谷購房，到了今年上半年，市場報復性反彈，在短短幾個月內，成交量和價格恢復到高點。市場瞬息變化，給不少投資客和購房者上了一課。

　　專家點評：在購房這件大事上，只能說要冷靜、冷靜，再冷靜。

　　教訓7

　　精裝矛盾

　　購 要認準品牌簽好合同

　　隨著外來開發商的介入，成都 早在六七年前就開始在成都出現。作為在香港、上海、深圳等發達城市已被市場接受的 ，以全新概念進入成都之后，迅速吸引了一批購房者。然而，由于早期 開發在嘗試過程中，難免經驗不足，出現裝修風格單一、裝修質量難以保證等問題，也有少數開發商為謀利潤而在精裝材料上偷工減料。由于開發商借 牟利而較終引發集體糾紛的情況時有出現。2006年就有位于人民中路的一樓盤，由于 質量問題，導致購房者集體抗議，一度成為行業焦點事件。而購房者利益因為 質量問題承擔高房價，獲得低回報的例子并非孤例。盡管隨著工作節奏和生活習慣變化， 也越來越多，但圍繞 的討論從未中斷過。

　　專家點評：隨著 市場的逐漸成熟，房產企業競爭日趨激烈，在認準品牌開發商的基礎上選 ，再簽好合同，可以讓更多購房者享受到住 的便捷。

　　教訓8

　　大盤畫餅

　　迷信大盤惹來煩惱

　　成都房地產市場快速發展過程中，催生了一些規模龐大的大型住宅社區。其中不乏翡翠城、麓山國際、國色天鄉等如今在市場上風聲水起，并成為區域標志性物業的項目。由于大盤開發早期，其營銷力度、概念宣傳等力度更大，加上少數大盤成功案例帶動。購房者對大盤的迷信，成為過去十年一種典型現象。這也是不少大項目前期開盤往往會形成熱銷局面的原因。

　　然而，并非所有大盤都能進行較先進科學的統一規劃。或者說，并非所有開發商都有足夠的實力，將一個動則占地上千畝甚至數千畝的項目保證在高品質基礎上統一執行。較終導致其預期過高的前期業主不但沒有迎來增值高峰期，不少業主反而承擔項目易主、后續開發混亂、項目口碑越來越差等詬病帶來的物業貶值壓力。過去十年，類似情況在龍泉、光華等多個區域都有體

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