■背景

　　北京在迅速老齡化

　　據統計，目前中國60周歲以上老年人口已經達到1.53億人，老齡化率為11.6%，而北京的情況更為嚴重。截至2006年底，北京市戶籍總人口為1197.6萬人，其中60歲及以上的戶籍老年人口為202.4萬人。據預測，北京的老齡人口到2010年將達到250萬，到2030年能夠達到500萬。

　　這些迅速增加的老年人養老問題正在日益顯現出來。據了解，70歲以下的城市老人更愿意選擇獨居或和伴侶共同生活，與子女生活的老人在日益減少。而且，隨著年紀的增加，老年人對居住環境的要求也在逐步改變，相對于都市的繁華，他們更青睞于郊區的風景和空氣，對社區公共活動和同齡人之間的交流要求日益增加。雖然他們也愿意和子女在一起共享天倫之樂，但他們也清楚三世同堂甚至四世同堂的生活，在現代社會中，很難實現了。

　　購房養老，正在成為一種逐步增加的購房需求。

　　從發達國家幾十年的實踐經驗來看，居家式“就地養老”方式已逐漸取代機構養老，成為較理想的養老方式。這種方式提倡老年人居住在自己的家庭中，享受社會化的養老服務。這種方式，既為社會減輕了負擔，也為老年人提供了頤養天年的捷徑。隨著北京老齡化的加劇，居家養老也將成為養老主流。

　　■案例

　　郊區還是市區

　　孟女士，54歲，在某企業從事財務工作，目前在城區有兩套房子，所處的地段都比較繁華，但她想找一個風景、空氣都比較好的小區，以備退休后的生活。“子女都有各自的生活，我們也不想跟他們住在一起，容易發生矛盾不說，兩代人對居住、環境、配套要求的也不一樣，所以就想在郊區找個適合養老的小區購套兩居室。我們倆身體還行，至少退休后10年內自己照顧自己是沒問題的，只要社區里有足夠的老年人，我們平時能自己形成個小圈子，交流交流就行。至于進城的問題，有方便的公交線、**線當然好，如果沒有，我們也可以考慮自己購輛小車，反正很快就有很多時間，考個駕照也不是難事。至于房款，我們有積蓄，兒子女兒也愿意幫我們出一部分。”

　　王先生，35歲，某外企員工。他希望給父母購套一居或者兩居的房子安度晚年生活。他認為這也是很正常的，“父母辛苦了一輩子，退休后應該住得好點”。但他猶豫是在郊區購房，還是在市區購房。“郊區空氣好、景色好，房子基本都是板樓，住起來舒服，而且價格便宜，但就是配套不太好。市區則正好反過來，配套倒是比較齊全，也方便我們時不時地過去照顧，但居住感覺不舒服，而且很貴。”他想先自己看看，較后還是要看看父母更喜歡什么樣的房子。

　　■分析

　　兩種購房需求

　　孟女士和王先生正好代表了目前購購養老房的兩種類型。

　　現在有相當一部分準老年人，具有較高的知識水平和收入，即將退休，子女基本都已經獨立，他們就開始為自己退休后的生活著想了。他們對社區環境要求較高，強調居住舒適度，因為經濟條件較寬裕，對公共交通的依賴不強。因為年紀不算太大，對醫療設施的要求也不是很強，所以他們更青睞公園附近的房子和郊區的房子。

　　還有部分中年人，具有一定的經濟實力后，希望能改善父母的居住條件，給老人們一個良好的環境養老，但他們考慮的更細致一些，對交通的便利程度、周邊醫療設施的配套、房價水平等方面要求較高。他們更愿意選擇在交通、醫療、環境等條件相對比較平衡的地區購房。

　　■置業指導

　　選養老房要注意三點

　　亞豪機構副總高姍認為，選擇養老房頭先是環境，不僅是項目所處周邊大的生態環境，包括社區內部的小環境都要具備較高綠化率，生活環境才能更宜居；其次是產品，要選擇容積率偏低、樓間距較寬的項目，這樣能夠保障社區的居住人口密度處于合理的水平，盡量選擇帶電梯的板式小高層或花園洋房，保障老年人上下樓的安全和便利；第三要考量社區周邊綜合配套的完善程度，包括超市、農貿市場、醫療場所。

　　不同需求應具體考量

　　老有所居是中國人的傳統思想，因此，即使在房價高漲的今天，無論是孝敬父母的子女，還是傳統歸屬觀念更強的老年人，都擁有著迫切購購“養老房”的需求。而每個購購養老房家庭的具體需求是千差萬別的，因此在選房時還需要從不同角度出發。

　　：子女為父母購房：自住兼顧未來投資

　　據調研數據統計分析，有15%左右的二手房需求者表示購房目的是為父母，可見子女為父母購房是養老房購購群體中非常重要的組成部分。“鏈家地產”市場研究部認為，多數為父母購房的子女都是次購房行為，也就是說當前自住同時也兼顧著未來投資的考慮，因此這類人群選擇養老房主要應考慮區域升值的問題，例如大興、亦莊都擁有軌道即將落成的利好，未來房價和租金上漲都指日可待，作為經濟技術開發區的亦莊又具備穩定的租賃客戶群體，因此這類區域房產較適合為父母購房的子女購購。

　　：購房與父母同住：兩居室次新房是選擇

　　據調研數據統計分析，30%以上升級置業群體購房是為與父母同住。“鏈家地產”市場研究部認為，這類需求兼顧了兩代甚至三代人的住房需求，次新房較為合適。與此同時，盡管次新房分布區域較多，但由于這類家庭經濟負擔已經相對較大，因此應避免購購房產價格已經較高的區域，諸如因**4號線利好而價格高漲的馬家堡區域、中關村和上地大量中高端白領青睞的西三旗和清河區域，二手房價基本都已經達到17000元/平方米以上，而購購群體相對分散的梨園、四方橋等區域價格基本都保持在12000元/平方米以下，并且次新樓盤較多。

　　第三：純老年人居住房：較好在醫院與公園周邊

　　據調研數據統計分析，55歲以上人群購房70%以上會以房產周邊的醫療和綠化配套作為頭選要素。“鏈家地產”市場研究部認為，對醫療配套的要求幾乎是老年人購房較為核心的訴求，而當今城區高漲的房價往往成為這部分人群購購養老房的障礙；而相對于城區稀缺并且到達相對高位的商品房來說，房齡在10-20年老齡房的房產總價相對要低得多，并且對于很多老年人來說，從生活習慣上對老齡房已經十分適應，醫院、公園等才是更為重要的衡量要素，因此城區老齡房也可以列為購購養老房較重要的選擇之一。

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